De leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt is enorm en wordt alleen maar meer. Daarom worden kantoren steeds vaker omgebouwd tot woning, horecagelegenheid of andere bestemmingen.
Dat blijkt uit een rapport van vastgoedadviseur JLL. In de afgelopen vijf jaar is er 1,8 miljoen vierkante meter aan kantooroppervlakte getransformeerd.
De Nederlandse kantorenmarkt kampt momenteel met 7,1 miljoen vierkante meter leegstand. Dat is al best veel, maar het probleem is nog veel groter. Veel bedrijven zijn veel te ruim behuisd. Tijdens de crisis is het personeelsbestand ingekrompen, maar de meeste organisaties hebben hun kantoren nog niet aan hun kleinere omvang aangepast, onder meer omdat veel huurcontracten nog doorliepen.
Veel contracten lopen de komende jaren wel af, en dat betekent dat er vele vierkante meters kantoor op de markt gaan komen. De onderzoekers van Officerank hebben berekend dat als je de verborgen leegstand meetelt, 17 miljoen vierkante meter van de in totaal 54 miljoen overbodig is. Dat is ruim 30 procent.
Aantrekken arbeidsmarkt lost leegstand niet op
Vastgoedbezitters die zich vastklampen aan de aantrekkende arbeidsmarkt, houden zichzelf voor de gek. Hoewel je zou verwachten dat de vraag naar kantoorruimte weer zal toenemen naarmate er meer werk is, is dat volgens Officerank niet het geval.
Lange termijntrends zorgen voor een afnemende vraag, ongeacht de conjunctuur. Zo is er steeds minder ruimte nodig per werknemer. Archiefruimte en serverruimte is met de opkomst van de opslag van data ‘in de cloud’ steeds minder nodig. Vergaderen gebeurt vaker digitaal of buitenhuis. En mensen werken steeds vaker thuis en parttime.
Die ontwikkelingen betekenen dat de meeste organisaties met veel minder toekunnen. Een gemiddelde werknemer had in 2005 nog 19 vierkante meter tot zijn beschikking – gezamenlijke ruimtes meegerekend. In 2015 is dat nog maar 15 vierkante meter en de onderzoekers denken dat dat in 2020 of 2025 nog maar 12 vierkante meter zal zijn.
Markt moet het oplossen
Het gevolg van bovenstaande trends is dat – bij een gelijkblijvend aanbod van 54 miljoen vierkante meter – in 2025 40 procent van de kantoren in theorie leeg zou komen te staan. Een bijna apocalyptisch beeld van kantoorwoestijnen doemt op.
"Zolang er wordt bijgebouwd wordt het probleem groter, ook al worden er goede nieuwe kantoren gerealiseerd. Voor ieder nieuw kantoor zou twee keer zo veel oppervlakte uit de markt gehaald moeten worden", zegt Teun van den Dries, CEO en oprichter van OfficeRank, een databedrijf voor de vastgoedbranche. "Dit probleem is te groot voor de politiek, zowel op lokaal als op nationaal niveau. De markt zal dit zelf moeten oplossen, ook al zal dat behoorlijk pijn doen."
Pareltjes al gehad
Om de leegstand tegen te gaan, wordt de bestemming van steeds meer kantoorruimtes aangepast. In 2013 en 2014 werd 700.000 vierkante meter aan kantooroppervlak getransformeerd.
Het ombouwen van kantoren tot woningruimte is het populairst. In de afgelopen vijf jaar werd 1,1 miljoen vierkante meter kantoorruimte omgetoverd tot woning. Hotels komen op de tweede plek, met 0,5 miljoen vierkante meter.
Op zich een goede ontwikkeling, maar volgens onderzoeker Timo van den Noort van JLL zijn de pareltjes in de grote steden nu wel omgebouwd. "Voor het overige aanbod moeten partijen creatiever zijn om tot een nieuwe functie te komen", zegt hij tegenover het Financieele Dagblad.
Bovendien kan niet elke kantoorruimte getransformeerd worden; sloop is voor een deel van de leegstaande panden onvermijdelijk, met name in kleinere steden waar minder vraag is naar bijvoorbeeld woningen en hotels.
Maar slopen is een dure klus. Veel eigenaren kiezen er daarom voor om kantoren leeg te laten staan. En dat heeft volgens Van den Noort weer een negatief effect op het leefklimaat. "Meer bedrijven trekken weg omdat het onprettig werken is op een locatie waarde helft van de kantoren leegstaat."
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl