Als woningeigenaar met een hypotheek, is het misschien goed een telefoontje naar je geldverstrekker te plegen.
Want de rente kan misschien omlaag: omdat je hebt afgelost óf als je huis meer waard is geworden.
Maar let op: bij de ene geldverstrekker kom je eerder in aanmerking voor een lager rentetarief dan bij de ander.
De rente die huiseigenaren betalen wordt namelijk mede bepaald door de zogenoemde risicoklasse, ook wel tariefklasse genoemd, waar de hypotheeklening in valt.
Zoals het woord al een beetje aangeeft, is de hoogte van de rente deels afhankelijk van het risico dat de bank loopt met verstrekken van de hypotheeklening. Aan de hoogte van dat risico kleeft een rente-opslag.
De basisregel: hoe meer je leent ten opzichte van de marktwaarde van de woning, des te hoger de rente-opslag en hoe duurder de hypotheek.
Je kunt bijvoorbeeld een woning kopen voor 200.000 euro en een hypotheek afsluiten voor hetzelfde bedrag. Maar misschien heb je gespaard en neem je zelf 20.000 euro mee. De lening wordt dan 180.000 euro, op een woningwaarde van twee ton. In het eerste geval leen je 100 procent van de marktwaarde en dan geldt een hogere rente-opslag dan in het tweede geval waar je 90 procent van de marktwaarde leent.
Banken hanteren verschillende risicoklassen met elk hun eigen opslagpercentage. Afhankelijk van hoeveel je leent ten opzichte van de woningwaarde, valt de hypotheek in een bepaalde klasse.
Risicoklasse van hypotheekrente blijft niet altijd gelijk
Als je de hypotheeklening afsluit start je in een bepaalde risicoklasse. Maar de verhouding tussen de woningwaarde en de hypotheeklening blijft met het verstrijken van de jaren niet altijd hetzelfde.
Woningeigenaren lossen bijvoorbeeld af op hun hypotheek, zoals automatisch het geval is bij annuïteiten en lineaire hypotheken. Of ze maken gebruik van de mogelijkheid die veel banken bieden om 10 of 20 procent per jaar extra boetevrij af te lossen.
Aflossen is niet de enige manier waardoor de verhouding tussen marktwaarde en lening verandert. Dit gebeurt automatisch ook als de waarde van de woning stijgt, en dat is sinds 2014 voor koopwoningen gemiddeld genomen wel het geval.
Misschien heb jij als woningeigenaar ook wel te maken met een (fikse) stijging van de woningwaarde. In dat geval is het handig de papieren erbij te pakken om te zien in welke risicoklasse jouw hypotheek valt en of dit nog steeds klopt met de huidige marktwaarde van jouw woning. Dit geldt natuurlijk ook als je de afgelopen jaren hebt afgelost.
Geen rente-opslag bij hypotheken met NHG
Belangrijk om te weten is ook dat de meeste banken geen rente-opslag hanteren voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Immers, bij een hypotheek met NHG dekt het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) onder voorwaarden het risico dat op wanbetaling.
Bijvoorbeeld: als je door werkloosheid of een scheiding de hypotheeklasten niet meer kunt dragen en er een restschuld is bij verkoop van de woning, dan staat het Waarborgfonds onder voorwaarden garant voor die schuld. Het risico dat de bank zijn geld niet terugkrijgt is daardoor minimaal. Woningkopers betalen 1 procent van de koopsom om zich te verzekeren voor een restschuld met NHG.
Zoals gezegd: de meeste geldverstrekkers rekenen geen rente-opslag voor hypotheken met NHG-garantie, maar er zijn enkele uitzonderingen (zie de tabel verderop bij Delta LLoyd en BLG).
3 tot 12 risicoklassen
Elke bank hanteert een verschillend aantal risicoklassen. Zo heeft Rabobank er maar drie terwijl ING er twaalf telt.
Ook de hoogte van de bijbehorende rente-opslagen verschilt. Dit betekent dat je bij de ene bank dus eerder in aanmerking komt voor een lagere risicoklasse dan bij de andere bank.
Of je bij een bank waar je eerder in een lagere risicoklasse valt ook goedkoper uit bent, hangt weer af van de rente-opslag die daaraan gekoppeld is.
Business Insider heeft op een rijtje gezet hoeveel risicoklassen tien grote geldverstrekkers hanteren. Zoals je in de tabel kunt zien bestaan er grote verschillen, waardoor je bij de ene bank eerder in een andere risicoklasse terechtkomt dan bij de andere.
De klassen voor Delta Lloyd gelden voor bestaande hypotheken. De verzekeraar is overgenomen door NN waardoor veel hypotheken niet meer verstrekt worden aan nieuwe klanten. Uiteindelijk zal Delta Lloyd als label van de hypotheekmarkt verdwijnen en opgaan in NN dat momenteel drie risicoklassen hanteert.
Om een beeld te geven van wat banken rekenen voor een bepaalde risicoklasse, hebben we op een rijtje gezet hoeveel rente geldverstrekkers op dit moment rekenen in de hoogste risicoklasse voor een annuïteitenhypotheek met een rentevaste periode van tien jaar.
Het eerste percentage is de hypotheekrente in de hoogste risicoklasse, dus voor tophypotheken. Daarnaast staat hoe hoog de rente-opslag is in procentpunt ten opzichte van de laagste risicoklasse voor de zelfde rentevaste periode.
Bij ABN Amro is de hoogste risicoklasse bijvoorbeeld een lening die meer dan 85 procent van de woningwaarde beslaat. Daar ligt de hypotheekrente voor 10 jaar vast op 2,49 procent. De laagste risicoklasse is die met NHG-garantie en daar ligt de rente op 1,94 procent. De opslag voor de hoogste risicoklasse bedraagt dus 0,55 procentpunt.
Bij Aegon hebben we >81% van de marktwaarde als hoogste risicoklasse meegenomen, echter is er nog een klasse van >112% van de marktwaarde voor bestaande hypotheken. Daarvoor geldt een opslag van 0,25% bovenop de tarief van meer dan 81%.
Maximale hypotheek verlaagd
De afgelopen jaren heeft de overheid ervoor gezorgd dat je steeds minder kunt lenen ten opzichte van de woningwaarde. Dit om de kans te verkleinen dat mensen met een restschuld blijven zitten en in de problemen komen als ze (gedwongen) moeten verkopen.
Zo kon je in 2013 nog 105 procent van de marktwaarde lenen, maar per 1 januari 2018 mag de hypotheek nog maar 100 procent van de marktwaarde bedragen. Dit betekent dat je de kosten koper (doorgaans ongeveer 10 procent van de koopsom), waaronder bijvoorbeeld overdrachtsbelasting, notariskosten en makelaarskosten vallen, niet mee kunt financieren.
Er is dus een verschil tussen oudere en hypotheken die sinds 2014 zijn afgesloten. Voor oudere hypotheken kan dus gelden dat ze in een risicoklasse zitten waarbij de omvang van de lening hoger is dan 105 procent van de marktwaarde. Voor nieuwere hypotheken geldt dat je sinds dit jaar start met maximaal 100 procent van de woningwaarde.
Hoppen naar een andere risicoklasse
Stel nu dat je een huis kocht in maart 2013 voor de toen geldende gemiddelde huizenprijs van 220.00 euro. Je sloot precies voor dat bedrag bij Obvion een annuïteitenhypotheek af voor 10 jaar vast zónder NHG, tegen een rente van 4,7 procent.
De verhouding tussen hypotheek en marktwaarde is dus in eerste instantie 100 procent. Voor het gemak gaan we er even vanuit dat in de genoemde hypotheekrente ook de rente-opslag van 0,6 procentpunt zit, die geldt voor de risicoklasse t/m 101 procent van de marktwaarde bij Obvion.
Inmiddels zijn we een paar jaar verder en is de waarde van je woning gestegen naar laten we zeggen 269.000 euro, de gemiddelde huizenprijs in het vierde kwartaal van 2017. Door de stijging is de verhouding tussen de marktwaarde en de hypotheek verschoven, nog los van het feit dat je met het betalen van de maandelijkse lasten van de annuïteitenhypotheek ook al wat hebt afgelost.
De aflossing nemen we even niet mee. Met de stijging komen we uit op een verhouding tussen hypotheek en marktwaarde van 82 procent.
Dit betekent dat je in dit fictieve geval bij Obvion in een andere risicoklasse zou vallen, de risicoklasse t/m 90 procent van de marktwaarde, waar een rente-opslag van bijvoorbeeld 0,2 procentpunt geldt. Er gaat dus in principe 0,4 procentpunt aan rente af, waardoor de hypotheekrente kan dalen, van 4,7 procent naar 4,3 procent.
Hopmoment verschilt
Omdat verschillende aanbieders met verschillende risicoklassen werken, valt niet eenduidig te zeggen dat de één gunstiger is dan de ander. Je kunt, gegeven een bepaalde ontwikkeling van de verhouding tussen de waarde van je woning en de hypotheek, een ander 'parcours' afleggen afhankelijk van de indeling van de risicoklassen bij jouw aanbieder.
Ter illustratie hebben we hieronder, op basis van het voorbeeld hierboven, de risicoklassen van Obvion en Florius naast elkaar gelegd. En we laten de huizenprijs in vier stappen stijgen van 220 duizend euro naar 300.000 euro.
Te zien is dat je bij de eerste stap, waarbij de woningwaarde stijgt van 220 duizend euro naar 269 duizend euro bij beide aanbieders in een lagere risicoklasse valt. Vervolgens blijft de risicoklasse bij Florius stabiel bij de stijging van de woningwaarde tot 3 ton, terwijl je bij Obvion tussentijds alweer in nieuwe risicoklassen valt.
Hoe hoog de rente wordt, hangt uiteraard af van de opbouw van de rente-opslagen per risicoklasse, en dat is iets om meer in detail uit te zoeken met een financieel adviseur, als je een nieuwe hypotheeklening afsluit.
Maar...
Of je daadwerkelijk van de ene naar de andere risicoklasse kunt hoppen, hangt van de voorwaarden van de hypotheek af.
Uit een enquête van de Nationale Hypotheekbond blijkt dat je bij de meeste geldverstrekkers wel van risicoklasse kunt veranderen voordat de rentevaste periode afloopt. Maar bij sommige hypotheekvormen van bijvoorbeeld Delta Lloyd, kun je pas naar een andere risicoklasse bij het 'volgende renteherzieningsmoment'.
"Veel partijen bieden hypotheekvarianten aan die iets goedkoper zijn, maar voor die lagere prijs zijn ook de voorwaarden strakker", vertelt Dick de Zwart van De Nationale Hypotheekbond. "Eén zo'n strakke voorwaarde kan zijn dat de hypotheek niet gewijzigd mag worden binnen de rentevaste periode."
Als je een hypotheek afsluit, moet je dus niet klakkeloos voor de budget-optie gaan als je in de toekomst binnen de rentevaste perioden naar een lager tarief wilt hoppen. Check eerst de voorwaarden goed.
Kun je wel van de ene naar de andere risicoklasse tijdens de rentevaste periode, dan is het nog maar de vraag of jouw bank dan zelf aan de bel trekt. Het is dus verstandig om hier zelf op te letten, bijvoorbeeld als de jaarlijkse WOZ-beschikking over de waarde van je huis van de gemeente op de mat valt.