- Huiseigenaren die naar een volgende koopwoning verhuizen, hebben vaak de keuze om de oude hypotheek mee te nemen. Dat kan alleen als je bij de huidige geldverstrekker blijft.
- Nu de hypotheekrente fors is gestegen, is het aantrekkelijk om de bestaande hypotheek mee te verhuizen als de rente daarvan laag is.
- Toch kan die lage rente een gouden kooi zijn, bijvoorbeeld omdat je daardoor aantrekkelijke hypotheekvoorwaarden bij een nieuwe geldverstrekker misloopt.
- Lees ook: Voordeel van daling huizenprijs voor doorstromer: als je een een duurder, nieuw huis wilt kopen, is de prijs waarschijnlijk ook lager
Wie van de ene naar de andere koopwoning verhuist, heeft de keuze om de ‘oude hypotheek’ mee te nemen. De afgelopen jaren was het gunstig om dit niet te doen, maar nu de hypotheekrente is gestegen nemen doorstromers wel hun hypotheek mee. Business Insider bespreekt wat dit kan schelen in de maandlasten en waar je verder op moet letten.
Wanneer je een hypotheek hebt afgesloten, kun je gedurende de looptijd niet zonder boete van geldverstrekker wisselen en de rente kun je doorgaans niet wijzigen zolang de rentevaste periode nog loopt. Een uitzondering hierop is een verhuizing.
Wanneer een huiseigenaar naar een andere koopwoning verhuist, mag deze ook naar een andere geldverstrekker verhuizen die wellicht een lagere hypotheekrente biedt. Afhankelijk van de hypotheekvoorwaarden mag de oude hypotheek ook worden meegenomen naar de nieuwe woning. In de meeste gevallen laten de voorwaarden dat toe.
Deze zogenoemde doorstromers hebben de afgelopen jaren vooral voor een andere geldverstrekker gekozen, omdat die een lagere rente bood, meldt financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week.
Maar inmiddels sluiten 8 op de 10 doorstromers hun volgende hypotheek af bij dezelfde geldverstrekker. De reden: ze behouden hun bestaande hypotheek met een lagere hypotheekrente dan het actuele rentetarief. De nieuwe woning is vaak duurder dan de bestaande hypotheek. Voor het deel dat doorstromers extra lenen geldt de actuele hypotheekrente.
De hypotheekrente is binnen een jaar fors gestegen
De hypotheekrente is in 2022 behoorlijk gestegen, van zo'n 1 tot 1,5 procent begin 2022 naar ongeveer 4 tot 5 procent voor 10 jaar vast nu. Huiseigenaren die in de periode van lage rentetarieven hun hypotheek hadden afgesloten en nu verhuizen, zijn veelal dus goedkoper uit als ze hun 'oude hypotheek' meenemen.
In 2021 lagen de hypotheekrentes op een meerjarig dieptepunt. Zo lag de gemiddelde hypotheekrente met een rentevaste periode voor 10 jaar zonder NHG-verzekering op 1,3 procent, volgens Van Bruggen Adviesgroep. Inmiddels is die rente gestegen naar gemiddeld 4,6 procent.
Met een tool van berekenhet.nl kun je uitrekenen wat je als doorstromer ongeveer kwijt bent aan maandlasten als je de bestaande hypotheek meeneemt, of een volledige nieuwe hypotheek afsluit.
Maandlasten hypotheek meenemen versus maandlasten nieuwe hypotheek
Business Insider nam de proef op de som voor een huiseigenaar die de hypotheekrente op het dieptepunt van 1,3 procent had vastgezet voor de bestaande hypotheek van drie ton.
De huiseigenaar verhuist nu naar een woning van 410.000 euro en moet dus ook een nieuwe hypotheek afsluiten. Het gaat hier in beide gevallen om een annuïteitenhypotheek zonder NHG-verzekering, die binnen 30 jaar wordt afgelost. Dit betekent dat de huiseigenaar in aanmerking komt voor de fiscale hypotheekrenteaftrek.
Als de doorstromer de hypotheek van drie ton meeneemt tegen een rente van 1,3 procent en daarnaast een hypotheek afsluit voor 110.000 euro tegen 4,6 procent rente, dan komen bruto maandlasten uit op 1.569 euro. De netto maandlasten - dus met hypotheekrenteaftrek- komen uit op 1.359 euro in het eerste jaar.
Financiert de doorstromer de nieuwe woning met een volledige nieuwe hypotheek van 410.000 euro tegen 4,6 procent rente, dan komen bruto maandlasten uit op 2.097 euro. De netto maandlasten komen uit op 1.587 euro in het eerste jaar.
Per saldo gaat het om een verschil van 228 euro per maand voor de netto maandlasten. Dat klinkt misschien niet als heel veel, maar op jaarbasis is dat 2.736 euro en over een periode van 10 jaar dus om 27.360 euro. Dat tikt wel weer aan.
Bovendien is er nog een ander punt. Bij een annuïteitenhypotheek lopen de netto maandlasten gedurende de looptijd op tot in ieder geval het bruto bedrag. Dit komt omdat de maandlasten uit een rentedeel en aflossingsdeel bestaan, waarbij het rentedeel gedurende de looptijd steeds kleiner wordt, waardoor je ook minder voordeel van de hypotheekrenteaftrek geniet.
Wie de hypotheekrente tegen een laag tarief heeft vastgezet en de maandlasten na de verhuizing beperkt wil houden, doet er waarschijnlijk goed aan om de oude hypotheek mee te nemen.
Toch kan de oude hypotheek met laag rentetarief ook een gouden kooi zijn, omdat de voorwaarden van een nieuwe hypotheek bij een andere geldverstrekker wellicht beter bij je passen. En soms is het niet mogelijk om de oude hypotheek mee te nemen. Volgens Van Bruggen Adviesgroep is er een beperkt aantal doorstromers dat er daarom toch voor kiest om over te stappen.
4 redenen om toch een nieuwe hypotheek af te sluiten
We noemen hieronder een aantal redenen waarom doorstromers er toch voor kiezen een volledig nieuwe hypotheek af te sluiten bij een andere geldverstrekker, ook al is de rente van de bestaande hypotheek laag.
- De rente van de bestaande hypotheek staat nog maar voor een beperkte periode vast. Veel huizenkopers hebben hun lage rente voor lange tijd vastgezet: 20 jaar kwam vaker voor en sommige hypotheekrentes zijn zelfs 30 jaar vastgezet. Maar als de lage hypotheekrente nog maar enkele jaren loopt en dus binnenkort kan stijgen, dan is het wellicht beter om voor aantrekkelijke hypotheekvoorwaarden bij een nieuwe geldverstrekker te kiezen.
- Je voldoet als huiseigenaar niet aan de voorwaarden van de verhuisregeling voor de hypotheekrente. In de meeste hypotheekvoorwaarden mag je de bestaande rente meenemen naar de nieuwe woning, maar de eisen die hiervoor worden gesteld verschillen per geldverstrekker. Voldoe je niet niet aan de voorwaarden dan zit er niets anders op om over te stappen naar een andere geldverstrekker.
- Met de oude hypotheek voldoe je niet aan de acceptatiecriteria van je huidige geldverstrekker. Geldverstrekkers toetsen of je de maandlasten van de hypotheek die je wil afsluiten kan betalen. Neem je de oude hypotheek mee, dan wordt die samen met het nieuwe hypotheekdeel getoetst. De oude hypotheek met lage rente kan in je nadeel werken als de rentevaste periode korter is dan 10 jaar. In dat geval is de toetsrente 5 procent in plaats van de werkelijke rente, waardoor het bedrag dat je maximaal mag lenen lager uitvalt.
- Het voordeel van de lagere hypotheekrente weegt niet op tegen gunstige hypotheekvoorwaarden. Een langere offerte geldigheid kan bijvoorbeeld van belang zijn omdat je niet weet wanneer je in de nieuwe woning kan trekken.