• Kortings- en erfpachtconstructies om woningen betaalbaarder te maken in de oververhitte huizenmarkt kunnen risicovol zijn, constateert de instantie achter de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
  • Door speciale voorwaarden kunnen bijvoorbeeld starters of mensen met een laag inkomen alsnog te maken krijgen met een sterke stijging van hun vaste lasten.
  • De NHG heeft daarom nieuwe criteria opgesteld. Deze gelden voor woningen die met een dergelijke constructie worden aangeboden en die worden gefinancierd met een NHG-hypotheek.
  • Lees ook: Biedt de stijging van de waarde van je huis bescherming tegen de inflatie? Op lange termijn wel, zegt huizenmarktexpert

Een aantal kortingsregelingen en erfpachtconstructies om woningen betaalbaar te maken, blijken complex en kunnen duur uitpakken voor woningeigenaren. Dat constateert de instantie achter de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), waarmee huiseigenaren verzekerd zijn tegen een eventuele restschuld. De NHG gaat strengere criteria opstellen voor dit soort constructies.

Volgens de NHG zijn de erfpacht- en kortingsconstructies de afgelopen jaren als paddenstoelen uit de grond geschoten door de sterk gestegen huizenprijzen.

De ‘goed bedoelde’ regelingen moeten bijvoorbeeld starters en mensen met een laag inkomen een voet tussen de deur geven op de ontoegankelijke woningmarkt, maar kunnen in sommige gevallen nadelig zijn. Bijvoorbeeld omdat de vaste lasten aanzienlijk stijgen door speciale voorwaarden.

Lees ook: In welk hokje pas jij op de woningmarkt? 12 types: van de starter en ‘het vluchtende gezin’ tot de pandjesbaas en de urban expat

De criteria gelden voor koopwoningen die met een dergelijke constructie worden aangeboden en die worden gefinancierd met een NHG-hypotheek. Kopers kunnen een NHG-hypotheek aanvragen voor woningen met een koopsom en hypotheekbedrag tot 355.000 euro in 2022 en 405.000 euro in 2023.

Als een woning in de verkoop moet omdat je door arbeidsongeschiktheid, overlijden of een scheiding de hypotheeklasten niet meer kan betalen, dan wordt een eventuele restschuld betaald uit de NHG-pot. Dit kost eenmalig 0,6 procent (2022) van de koopsom.

De NHG heeft duidelijke criteria opgesteld voor de erfpacht- en kortingsconstructies, omdat deze niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) vallen. Ze worden niet als financieel product gezien.

Als koper kun je een woning treffen met een dergelijke constructie die nog niet aan de criteria voldoet en die ook niet onder de overgangsregeling van NHG valt. In dat geval kan geen NHG-hypotheek worden verstrekt.

Echter, is de kans klein dat dit gebeurt, omdat NHG met de aanbieders van de constructies in contact is en afstemt wanneer aan de criteria moet worden voldaan, legt Tamara Evers, woordvoerder van NHG, uit.

Mocht het toch voorkomen dat een kortings- of erfpachtconstructie niet geaccepteerd wordt door NHG, "dan moet dit in het begin van het adviestraject duidelijk worden", aldus Evers tegen Business Insider.

Er zijn veel verschillende soorten kortings- en erfpachtconstructies met uiteenlopende voorwaarden. We noemen hieronder slechts enkele voorbeelden waarbij we onderscheid maken tussen kortings- en erfpachtconstructies. We leggen verderop uit wat met erfpachtconstructie wordt bedoeld.

Kortingsconstructies: 50% korting of terugkoopgarantie

De kortingsconstructies waarvoor de strengere criteria gaan gelden kunnen in de koopakte of erfpachtvoorwaarden zijn geregeld. Hieronder vallen bijvoorbeeld regelingen waarbij de koper maximaal 50 procent korting op de marktwaarde krijgt. Deze korting wordt bij doorverkoop van de woning terugbetaald aan de ontwikkelaar. In sommige gevallen wordt de overwaarde of het verlies gedeeld.

Voorbeelden zijn Kopen naar Wens en Koopstart. Deze staan op de lijst van de al eerder geaccepteerde constructies van NHG die tot 1 januari 2023 de tijd hebben om aan de nieuwe criteria te voldoen.

Een ander voorbeeld van een kortingsconstructie is er een waarbij de woning door een woningcorporatie of ontwikkelaar wordt aangeboden met terugkoopgarantie. De terugkoop wordt dan geregeld in de erfpachtvoorwaarden. Ook hier kan de winst of het verlies worden gedeeld. Een voorbeeld hiervan is Koopgarant.

Of er werd, zoals bij de Pré Koopregeling het geval was, 25 procent korting gegeven. De koper had dan de plicht om de woning als eerste aan Pré Wonen aan te bieden. Ook Koopgarant en de Pré Koopregeling zijn door de NHG geaccepteerde constructies die per 1 januari 2023 aan de nieuwe criteria moeten voldoen.

Erfpachtconstructies: woning zonder grond goedkoper

De NHG richt zich met de nieuwe criteria ook erfpachtconstructies. Hieronder vallen niet de traditionele erfpachtconstructies die van oudsher veel in steden als Amsterdam en Den Haag voorkomen en waarbij de gemeente grondeigenaar is. Deze vallen vooralsnog buiten de reikwijdte van de nieuwe richtlijnen.

Het gaat om constructies waarbij erfpacht wordt ingezet om woningen betaalbaar te maken. Door alleen de woning te verkopen en niet de grond, kan de woning voor een lager bedrag worden aangeboden. Bijvoorbeeld de woningcorporatie of vastgoedmaatschappij blijft dan eigenaar van de grond. Afhankelijk van de regeling kan de grond alsnog worden gekocht, maar in de nieuwe richtlijnen mag de koper hier niet toe worden verplicht.

Voorbeelden van dit soort regelingen zijn Duokoop en Koop Goedkoop die beiden op de lijst van geaccepteerde constructies staan die per 1 januari 2023 aan de nieuwe criteria moeten voldoen.

Bekijk hier de volledige lijst met geaccepteerde erfpacht- en kortingsconstructies.

Wat ging er zoal fout? 6x hogere canon bij stijging salaris en gedoe bij terugkoop

In het verleden ging het weleens mis met kortingconstructies, bijvoorbeeld omdat huiseigenaren met hun korting de plicht hadden om terug te verkopen aan de woningcorporatie, terwijl hun woning op de vrije markt misschien meer had kunnen opbrengen.

Op het moment van verkoop aan de corporatie werd ook de korting verrekend, waar deelnemers van de regeling dan niet helemaal van op de hoogte waren. Als dan ook nog in de voorwaarden stond dat de winst of het verlies wordt gedeeld en de woning was in waarde gedaald, dan werd het helemaal zuur.

Daarnaast ontstond er bij terugkoop onenigheid over de taxatie van de woning. Huiseigenaren vonden de taxatie door een door de corporatie aangewezen taxateur wel heel laag uitvallen. De nieuwe NHG-richtlijnen schrijven voor dat de consument altijd het recht heeft om op eigen kosten een taxateur te kiezen voor het bepalen van de woningwaarde.

Ook bij erfpachtconstructies ziet NHG het een en ander misgaan. De essentie van erfpacht is dat je alleen de woning koopt en niet de grond. Als woningeigenaar betaal je een vergoeding voor het gebruik van de grond, de canon. Het canonbedrag is gebaseerd op de waarde van de grond en wordt jaarlijks aangepast aan de inflatie.

Bij de constructies gelden ook speciale voorwaarden voor deelname aan de regeling, bijvoorbeeld omdat ze voor bepaalde doelgroepen, zoals starters, gelden. Dat kan volgens NHG zorgen voor een sterke stijging van de vaste lasten.

Een voorwaarde kan bijvoorbeeld zijn dat er meer canon betaald moet worden op het moment dat iemand meer gaat verdienen. Starters worden dan geconfronteerd met hoge kosten bij een relatief kleine salarisstijging. Of ze worden volgens NHG verplicht om de grond beetje bij beetje terug te kopen.

In de praktijk kan dit uitmonden in een zes keer hogere canon dan het oorspronkelijke bedrag. Als er niet voldoende spaargeld is, zo schetst NHG, dan moet er een extra hypotheek afgesloten worden om de grond terug te kopen. De kosten voor een extra hypotheek, zoals advies- en taxatiekosten, zijn al snel buitenproportioneel hoog, aldus NHG.

Criteria : canon die niet plots omhoog schiet

De nieuwe criteria moeten er onder meer voor zorgen dat de erpachtconstructie daadwerkelijk een korting oplevert en dat het canonbedrag niet ineens omhoog schiet.

De erfpachtconstructie moet daarom voor lagere lasten zorgen in vergelijking met een annuïtaire hypotheek van 100 procent van de woningwaarde. Bij de start van de erfpachtovereenkomst moet er dus een substantieel verschil zijn tussen de canonverplichting en de volledig annuïtaire aflossing.

Vervolgens mag canon zich op drie manieren ontwikkelen en hierbij is de maximale hoogte van de canon vastgesteld.

Op de bovenstaande regel geldt wel een uitzondering voor erfpachtconstructies bestemd voor bepaalde doelgroepen en constructies met een inkomensafhankelijke canon. Hier mag de canon nog steeds worden verhoogd als het salaris van de woningeigenaar stijgt. Wel geldt er een maximale canonverhoging om te voorkomen dat de canon te hoog wordt en consumenten geen reëel perspectief hebben op doorstroming naar een andere woning.

Wordt de canon verhoogd bij een inkomensstijging, dan beoordeelt NHG niet of de canon nog betaalbaar is voor de woningeigenaar. Die verantwoordelijkheid ligt bij de aanbieder van de erfpachtconstructie.

Verder kan de canon niet stijgen omdat de grondwaarde wordt geactualiseerd. De criteria schrijven voor dat dit niet tijdens de looptijd mag gebeuren, hoewel in sommige gevallen een uitzondering mogelijk is. Een jaarlijkse indexatie of een periodieke herziening is gebaseerd op het oorspronkelijke canonbedrag of de oorspronkelijke grondwaarde.

De volledige lijst met criteria vind je hier.

Kopen met erfpacht? Let hierop

Notaris.nl noemt een aantal aandachtspunten die zowel van belang zijn bij traditionele erfpacht als bij erfpacht die betrekking heeft op de constructies in dit artikel.

Volgens Notaris.nl is het van belang om de volgende vragen stellen bij erfpacht:

  • Wie is de eigenaar van de grond? De eigenaar kan een overheidsinstantie als de gemeente, provincie of waterschap zijn. Maar ook een woningbouwvereniging of particulier.
  • Gaat het om erfpacht voor onbepaalde tijd of bepaalde tijd? Gaat het om bepaalde tijd, ga dan na wanneer het erfpachtrecht afloopt en of er een recht op verlening bestaat.
  • Bevatten de erfpachtvoorwaarden beperkende voorschriften? Denk bijvoorbeeld aan beperkingen over het gebruik of de bestemming van de woning.
  • Wat is de actuele (dus de geïndexeerde) canon?
  • Wanneer wordt de canon herzien?
  • Is de canon fiscaal aftrekbaar?
  • Is een erfpachtopinie nodig van de notaris? Deze kan de geldverstrekker vragen, omdat erfpachtconstructies risicovol kunnen zijn voor de woningeigenaar en dus ook voor de bank, bijvoorbeeld omdat de canon onder bepaalde voorwaarden fors kan worden verhoogd.
  • Is voor overdracht van het erfpachtrecht toestemming van de eigenaar nodig? Dit is van belang als je de woning wil verkopen. Het erfpachtrecht moet dan overgedragen aan de nieuwe woningeigenaar.

En last but least, meldt Notaris.nl: erfpacht komt in veel varianten en met verschillende benamingen voor. De site noemt als voorbeelden constructies die moeten voldoen aan de nieuwe criteria van NHG, zoals Koopgarant, Koop Goedkoop en Duokoop. Volgens Notaris.nl is het van belang je goed te laten informeren bij de notaris over de plussen en minnen van deze regelingen, nog vóórdat je de woning koopt.

Lees meer over koopwoningen: