Kopers van huis dat veel minder vierkante meters telt dan verkoopbrochure beweerde, klagen makelaar aan – dit zei de Hoge Raad

ANALYSE – Een stel heeft een huis gekocht. Op Funda.nl en in de verkoopbrochure stond dat de woonoppervlakte 150 vierkante meter bedroeg. Na de koop bleek dat de woning maar 124 vierkante meter groot is.

De kopers stellen de makelaar aansprakelijk voor de schade. Na verschillende procedures komt zelfs de Hoge Raad eraan te pas. Lastig punt blijkt: hoe bereken je de geleden schade?

Nadat de rechtbank een schadevergoeding heeft toegewezen van 20.000 euro, gaat de makelaar in hoger beroep bij het hof. Het hof gaat in een tussenvonnis in op de vraag hoe de schade moet worden vastgesteld.

Er wordt overwogen dat de kopers door de onjuiste voorstelling van zaken op het verkeerde been zijn gezet. Zij hebben hierdoor een overeenkomst gesloten die zij niet gesloten zouden hebben, als zij voorafgaand aan de aankoop wisten wat de daadwerkelijke woonoppervlakte was.

Volgens het hof moet voor de schade worden gekeken naar de waardevermindering als gevolg van het feit dat de woning slechts een woonoppervlakte heeft van 124 vierkante meter in plaats van 150 vierkante meter.

Dispuut over berekenen gelede schade

Het zogenaamde 'waardeverminderende aspect' wordt door het hof aanvankelijk gezien als het deel van de koopsom van de woning dat zijn doel, te weten verkrijging van het redelijkerwijs te verwachten woongenot, heeft gemist. Het hof wil dit door een deskundige laten berekenen.

Maar voordat het zover is, stelt de advocaat van de makelaar tussentijds cassatie in. De advocaat van de makelaar vindt dat de door het hof gehanteerde schadeberekening niet door de beugel kan.

Volgens de makelaar heeft de verkeerde informatie rond het woonoppervlakte niet een ‘waardevermindering’ tot gevolg gehad. Als de makelaar de kopers juist zou hebben geïnformeerd over de woonoppervlakte, zou dat volgens hem niet hebben geleid tot enige wijziging van de waarde van de woning.

De Hoge Raad volgt de makelaar in deze zienswijze. Volgens de Hoge Raad moet de omvang van de schade die kopers hebben geleden, worden bepaald door de situatie waarin zij nu verkeren te vergelijken met de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer de makelaar wel de juiste woonoppervlakte van 124 vierkante meter zou hebben vermeld.

De Hoge Raad verwijst de zaak daarom terug naar het hof. Dat zal, met inachtneming van dit arrest, de schade zal moeten herberekenen.

Het staat vast dat de kopers de woning niet hadden gekocht, als zij vooraf de juiste woonoppervlakte kenden. De omvang van de schade moet worden bepaald op basis van de hypothetische situatie dat de kopers de woning niet hadden gekocht, als ze op de hoogte waren geweest van het daadwerkelijke aantal vierkante meters.

De rechter moet moet deze hypothetische schade begroten. Als dit niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, moet de rechter een schatting doen.

Marco Guit is advocaat bij AMS Advocaten. Hij adviseert en procedeert vooral op het gebied van vastgoedrecht, waaronder bouwrecht, ondernemingsrecht, verbintenissenrecht eninsolventierecht.