DNB-president Klaas Knot denkt dat meer huizen bouwen niet voldoende is om de oververhitte woningmarkt te kalmeren.
Knot ziet de fiscale voordelen voor huiseigenaren, zoals de hypotheekrenteaftrek en de relatief ruime leenmogelijkheden, als aanjagers van een spiraal van hogere huizenprijzen en hogere hypotheekschulden.
De baas van de centrale bank pleit voor een ‘alomvattende oplossing’ voor de problemen op de woningmarkt.
Een “allesomvattende oplossing” is nodig om de problemen op de woningmarkt op te lossen, vindt president Klaas Knot van De Nederlandsche Bank (DNB).
De financiële toezichthouder publiceerde maandag het periodieke rapport Overzicht Financiële Stabiliteit.
Nederland moet volgens Knot af van het idee dat alleen het bijbouwen van huizen helpt om starters meer kansen te geven bij het vinden van een huis. “Het eerste waar een starter behoefte aan heeft, is dat de huizenprijzen minder sterk stijgen”, benadrukt het hoofd van de centrale bank, die hierin een belangrijke opdracht ziet voor een volgend kabinet.
Volgens Knot is de forse huizenprijsstijging niet alleen het gevolg van een tekort aan woningen. “Woningschaarste is er eigenlijk altijd wel geweest”, geeft hij aan. Ook zijn de lage hypotheekrentes niet doorslaggevend. In andere landen is de rente ook laag, maar daar gaan de prijzen niet zo sterk omhoog.
Knot denkt dat het probleem zit in de leenruimte van huishoudens en fiscale voordeeltjes voor huizenbezitters die de vraag op de markt extra aanjagen. Juist omdat mensen in staat zijn veel te betalen voor een huis, lopen de prijzen volgens hem zo hard op.
De DNB'er merkt ook dat aflossingsvrij lenen de laatste tijd weer wat in populariteit toeneemt. Dan gaat het voor een groot deel om doorstromers en oversluiters die nog een hypotheek hebben die al voor 2013 was afgesloten. Die kunnen nog steeds steeds kiezen voor een aanzienlijk deel aflossingsvrije schuld bij een nieuwe hypotheek.
DNB maakt zich al langer zorgen over de woningmarkt. Dan gaat het vooral om de torenhoge schulden die huishoudens aangaan bij het afsluiten van een hypotheek. Nu huizen steeds duurder worden, nemen die schulden ook in omvang toe. Evenals de mogelijke financiële problemen waarin mensen kunnen belanden als het opeens weer wat minder goed gaat met de woningmarkt.
Spiraal van hogere huizenprijzen en hogere hypotheekschulden
Knot spreekt van een "spiraal" van steeds hogere huizenprijzen en hogere hypotheekschulden. Pas als die spiraal doorbroken wordt, kan de situatie op de woningmarkt weer wat normaliseren. Hij hamert er daarom nogmaals op dat de vele belastingvoordelen voor huizenbezitters moeten worden afgebouwd, bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek.
DNB grijpt intussen ook zelf in. Zoals eerder aangekondigd moeten banken met ingang van volgend jaar meer kapitaal aanhouden voor hun hypotheekportefeuilles. Eerder werd de regeling vanwege de coronacrisis uitgesteld. Maar nu de economie weer op gang komt en de huizenmarkt nog altijd allesbehalve gezond is, kan de maatregel alsnog worden doorgevoerd. Door banken meer buffers te laten aanhouden, zijn ze beter in staat de gevolgen van een eventuele huizenprijscorrectie op te vangen.
Hoge inflatie kan langduriger fenomeen worden
Een ander thema dat DNB aanstipt in het rapport over financiële risico's is de inflatie. Het valt niet uit te sluiten dat het algehele prijsniveau een langere tijd sterk blijft stijgen, zo stelt DNB. Als dat gebeurt, kan dat een schok op de financiële markten teweegbrengen.
De laatste tijd lopen de prijzen in Nederland en veel andere landen hard op. Denk aan de sterk gestegen gasprijs. Ook zijn internationale transporttarieven flink duurder geworden en zijn automobilisten meer geld kwijt aan de pomp. De sterke inflatie hangt volgens de meeste economen samen met het herstel uit de coronacrisis en zou dus tijdelijk moeten zijn.
Knot benadrukte bij de presentatie van het rapport dat hij er nog steeds op rekent dat de inflatie in het eurogebied in de loop van volgend jaar weer terugzakt naar een normaal niveau van ongeveer 2 procent. Maar "vanuit gezond risicobeheer" is het volgens hem belangrijk dat beleggers zich ook bewust zijn van "alternatieve scenario’s". Hij ziet het als zijn taak om financiële markten op de risico's te wijzen.
De hoge inflatie wordt onder meer veroorzaakt door knelpunten in mondiale productieketens. Het zou volgens Knot zomaar kunnen dat die verstoringen langer aanhouden. Ook zou de huidige krapte op de arbeidsmarkt tot duidelijk hogere lonen gaan leiden. Dit ziet Knot nu nog niet echt gebeuren, maar als het gebeurt zou dat de inflatie waarschijnlijk langdurig aanjagen.
Inflatieangst bepaalde de afgelopen weken al het beeld op de wereldwijde beursvloeren. De vrees dat centrale banken door de hoge inflatiecijfers wel eens zouden kunnen gaan beginnen met het afbouwen van hun steunprogramma’s, drukte op het sentiment van beleggers.
Maar Knot heeft de indruk dat beleggers tegelijkertijd toch nog erg blijven vertrouwen op langdurige steun en gunstige financiële omstandigheden. Hij merkt ook dat er risicovoller wordt belegd. Dat is gevaarlijk omdat centrale banken mogelijk toch zullen moeten ingrijpen als de hoge inflatie opeens toch niet zo tijdelijk blijkt als gedacht. Zo’n situatie zou volgens DNB tot stevige marktreacties kunnen leiden als beleggers daar onvoldoende rekening mee houden.
De kwestie hangt samen met een breder dilemma waar Knot en andere beleidsmakers bij de Europese Centrale Bank (ECB) mee te maken hebben. De ECB zal zijn steunmaatregelen de komende tijd niet te snel moeten afbouwen, om vervelende verrassingen te voorkomen. Maar de steun mag als het aan DNB ligt ook niet te lang in stand blijven en voor onnodige negatieve bijeffecten zorgen.