Een kluswoning kopen, opknappen en later weer verkopen kan lucratief zijn.

Goede voorbereiding is wel essentieel en je moet er rekening mee houden dat niet elke verbouwing zichzelf terugverdient.

Business Insider zet 8 zaken op een rij waar je op moet letten

Voor een koophuis moet nu gemiddeld 400.000 euro worden betaald. Dat bedrag is voor veel starters niet haalbaar. Zij zijn dan ook steeds vaker aangewezen op een gedateerde woning waar veel aan moet gebeuren.

Dat hoeft op zich niet zo’n probleem te zijn. Als je de verbouwing goed uitvoert en hierin slimme keuzes maakt, is er een kans dat je de woning later met winst weer kunt verkopen. Een ander voordeel is dat je het huis helemaal kunt inrichten zoals jij wil.

Een splinternieuwe keuken die je weliswaar lelijk vindt, maar die wel goed functioneert, zul je niet zo snel slopen. Maar tref je een eikenhouten exemplaar dat van ellende uit elkaar valt, dan kun je die vervangen door een keuken die helemaal aansluit bij jouw smaak. En als je toch al de vloer gaat isoleren, waarom dan niet meteen vloerverwarming aanleggen?

Ook voor woningbeleggers kan een opknappertje interessant zijn. Je koopt zo’n huis voor een zacht prijsje, maar als je erin slaagt het snel op te knappen en met winst te verkopen, kan dat veel geld opleveren, erkent Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis.

“Maar je moet het wel goed doen. Kopers willen een huis waar ze zo in kunnen en dat helemaal up to date is. Voer dus niet uitsluitend cosmetische ingrepen uit, maar knap ook zaken op die je niet ziet, zoals de elektriciteit en de leidingen. Heeft de constructie gebreken, dan is een lik verf en een nieuwe keuken echt niet voldoende: daar prikken kopers zo doorheen.”

Waar moet je zoal op letten als je een kluswoning overweegt? We noemen 8 belangrijke punten.

Zorg dat je twee rechterhanden hebt

Een nieuwe badkamer en keuken, dakisolatie, dubbel glas, een nieuwe verwarmingsinstallatie… Wie een kluswoning koopt, word geconfronteerd met hoge kosten. Dit zijn niet alleen de materiaalkosten. Ook de aannemer neemt een flinke hap uit je budget.

Je kunt aanzienlijk op de kosten besparen als je zoveel mogelijk werk zelf uitvoert. Maar dan moet je wel twee rechterhanden hebben of bereid zijn om alles te leren.

… en voldoende tijd

Veel verbouwingen zijn erg tijdrovend. En tijd is vaak een schaars goed als je een drukke baan en kinderen hebt. Heb je je oog laten vallen op een opknappertje, zorg er dan wel voor dat je voldoende tijd hebt om de verbouwing binnen afzienbare tijd uit te voeren. Anders zit je eindeloos in de rotzooi of betaal onnodig lang dubbele lasten.

In het afgelopen coronajaar, toen massaal thuis werd gewerkt en veel werknemers verlost waren van de dagelijkse files, was tijd geen probleem. “Het was topdrukte bij de bouwmarkten. Veel huizenkopers gingen direct aan de slag met hun huis en konden hierdoor de verbouwingskosten fors beperken”, blikt André de la Porte terug. Maar nu de economie langzaam weer opstart, is het verstandig om na te gaan of je nog wel genoeg tijd hebt om te klussen.

Maak slimme keuzes: deze verbouwingen verdien je terug

Niet elke verbouwing betaalt zich terug. Wat je sowieso moet doen is achterstallig onderhoud. Een lek dak, verrotte kozijnen en schimmelplekken op de muur zullen kopers afschrikken. Bovendien lopen de kosten alleen maar op als je het onderhoud uitstelt.

Ook verbouwingen die extra vierkante meters woonoppervlak toevoegen, werken waardevermeerderend, meent André de la Porte. Denk bijvoorbeeld aan een dakkapel, uitbouw of een garage die je ombouwt tot werkkamer. Koop je een woning met een zolder met vlizotrap, dan kan het slim zijn om een vaste trap aan te leggen, zodat boven een extra slaapkamer gecreëerd kan worden.

Check wel of de verbouwing die je op het oog hebt past in het bestemmingsplan van de gemeente. Voor sommige verbouwingen heb je een vergunning nodig.

De derde categorie slimme verbouwingen zijn duurzame aanpassingen aan je huis, zoals woningisolatie. “Hier heb je driedubbel plezier van: je energierekening gaat omlaag, het wordt comfortabeler in huis en je maakt er mogelijk winst op bij verkoop. Hier zul je nooit spijt van krijgen”, zegt André de la Porte. “Een woning met label A of B verkoopt nu eenmaal beter dan een huis met label E of F.”

De grootste winst valt te behalen met spouwmuurisolatie. Hierop kun je een rendement behalen dat vergelijkbaar is met een spaarrekening met 10 procent rente, zo heeft Milieu Centraal becijferd. Hierna volgen dak- en vloerisolatie, met een rendement van respectievelijk 8 en 7 procent per jaar. Op plaatsing van HR++ glas kun je zo’n 6 procent per jaar verdienen, terwijl zonnepanelen gemiddeld 4 procent opleveren.

Dat zijn rendementen waar potentiële kopers natuurlijk wel voor zijn te porren;, zeker gelet op de forse stijging van de energierekening. Volgens prijsvergelijker Pricewise ging de energierekening voor een gemiddeld Nederlands huishouden drie maanden geleden met maar liefst 360 euro omhoog. En zo het er nu naar uitziet, komt er in januari nog een schep bovenop.

… en deze niet

Niet elke verbouwing betaalt zich terug. Een mooie designkeuken of luxe badkamer kan voor jezelf pure verwennerij zijn, maar dit is wel erg smaakgevoelig.

Dit geldt ook voor de inrichting van de tuin. Jij kunt denken dat je een paradijs hebt gecreëerd met borders vol bloemen en planten, maar misschien willen de nieuwe bewoners de achtertuin liever volledig betegelen of voorzien van kunstgras.

Zorg dat je weet wat je koopt

Je zult de eerste niet zijn die er na de aankoop van een kluswoning achter komt dat het dak lek is of de vloer vol houtworm zit. Laat daarom altijd een bouwkundige keuring uitvoeren voordat je een bod uitbrengt, zodat je een indicatie hebt van de gebreken en de kosten om deze te herstellen.

Helaas kan het gebeuren dat niet alle gebreken met zo'n keuring worden opgespoord. Maak daarom een extra reservering van 10 tot 15 procent van de verbouwkosten voor onvoorziene kosten.

Houd je budget in de gaten

Je mag sinds enkele jaren hooguit 100 procent van de woningwaarde lenen. Maar dat betekent niet dat je elke verbouwing volledig uit eigen zak hoeft te betalen.

Heb je een kluswoning op het oog, laat dan een taxateur een inschatting maken van de woningwaarde na de verbouwing. Op basis hiervan kun je een hogere hypotheek krijgen. Zijn de verbouwingskosten hoger dan de waarde van je huis na de verbouwing, dan moet je die extra kosten zelf betalen. Ook om deze reden is het verstandig om je vooral te focussen op verbouwingen die de waarde van het huis verhogen. Bewaar wel goed alle facturen, zodat je elke euro kunt verantwoorden.

Spaargeld inzetten hoeft trouwens niet altijd onvoordelig uit te pakken. Het scheelt ook vermogensbelasting.

Lukt het niet om een hogere hypotheek te krijgen, dan kun je ook een persoonlijke lening overwegen. De rente is meestal hoger dan op een hypotheek. Bovendien moet je die lening vaak in kortere tijd aflossen, waardoor je maandlasten hoger zijn.

Voor energiebesparende maatregelen, zoals de aanschaf van zonnepanelen of woningisolatie, mag je meer lenen. En je kunt soms ook in aanmerking komen voor een subsidie. Informeer vooraf naar de mogelijkheden.

Check de fiscale gevolgen

Een verbouwing heeft ook fiscale gevolgen. Sluit je hiervoor een lening af, dan is de rente aftrekbaar (mits je de lening minimaal annuïtair aflost). Maar de kosten van de verbouwing zélf mag je niet aftrekken.

Stijgt na de verbouwing de WOZ-waarde, dan moet je rekenen op een hogere belastingaanslag van de gemeenten en een hoger eigenwoningforfait (een bedrag dat huizenbezitters bij hun inkomen moeten optellen, omdat de fiscus een huis beschouwt als een vorm van inkomen).

Als je een huis uitsluitend koopt als beleggingspand en er niet zelf in gaat wonen, betaal je meer overdrachtsbelasting: 8 procent. Voor een woning van drie ton komt dat neer op 24.000 euro. Dit bedrag moet je met eigen geld financieren.

Kopen op het verkeerde moment

Tot slot loop je met een kluspand het risico dat je net op het verkeerde moment je slag slaat. De huizenprijzen zitten al ruim acht jaar onafgebroken in de lift, maar de woningmarkt kan ook instorten, zoals we hebben gezien tijdens de kredietcrisis.

Er is dus een kans dat je net op de top koopt, waardoor je potentiële rendement (deels) in rook opgaat.

Lees meer over verbouwingen: