Wellicht heeft u er wel eens van gehoord: de index van huizenprijzen aan de
Amsterdamse Herengracht, die hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz
van de Universiteit Maastricht maakte op basis van historische gegevens
sinds 1650. Omdat deze huizen altijd dezelfde kwaliteit hebben gehad, zijn
deze prijzen indicatief voor prijsontwikkeling over zo’n lange periode.
En wat blijkt? Anders dan misschien verwacht, laat de reële huizenprijs (dus
gecorrigeerd voor inflatie) geen almaar stijgende lijn zien. Sterker, van
enige stijging is eigenlijk helemaal geen sprake. Econoom Robert Shiller van
Yale University kwam met soortgelijke resultaten voor de VS.
De grafiek – hier
te raadplegen – lijkt eerder op een weergave van een jong gebergte: hoge
pieken en diepe dalen. Wie toevallig de pech heeft op zo’n piek in de
woningmarkt in te stappen, heeft grote kans zijn of haar hele leven te
moeten werken voor een in waarde dalend bezit.
De tussentijdse fluctuaties in de reële prijsniveaus kunt u als het ware zien
als een verplaatsing van welvaart tussen generaties.
Dat de reële prijzen op lange termijn vrijwel constant zijn, is eigenlijk niet
vreemd: inflatie en loonontwikkeling lopen immers min of meer aan elkaar
gelijk. En uiteraard is het wiskundig onmogelijk een alsmaar toenemend
percentage van het loon aan woonkosten uit te geven.
Feedback-loop
Zoals uit het grafiekje blijkt, kent de huizenprijsontwikkeling op lange
termijn hoge pieken en diepe dalen. Aanvankelijk begint een periode van
stijgende huizenprijzen doorgaans als gevolg van een combinatie van
bevolkingsgroei, een gestaag dalende (lange) rente en aantrekkende
economische groei. Vervolgens treedt een interessante feedback-loop
in werking...
Want de kredieten die banken verlenen, vormen als het ware zelf ook een
stimulans voor de huizenprijzen. Stijgende huizenprijzen hebben immers tot
gevolg dat de (veronderstelde) kwaliteit van kredietportefeuilles bij banken
verbetert. De kredietverlening kan dan verder versoepeld worden, tot grote
tevredenheid trouwens van de huizenkopers zelf, wat weer een nieuwe
stimulans vormt voor de huizenmarkt.
Het heeft in zekere zin wel wat weg van een piramidesysteem, maar dan op
megaschaal. Want wanneer de prijzen eenmaal dermate hoog zijn opgelopen dat
ze onmogelijk verder kunnen stijgen, dan valt dit mechanisme stil. De
prijzen stijgen opeens niet verder en banken worden opeens een stuk
voorzichtiger in het verstrekken van de zo geliefde strophypotheken.
Met een zichzelf versterkende neerwaartse druk op de huizenprijzen tot gevolg.
Immers, dalende prijzen maakt dat banken voorzichtiger worden en
voorzichtigere banken zorgen weer voor extra prijsdruk...Zie ook deze
bijdrage van Jaap van Duijn op Z24.
Dubbele hefboom
Het snel omslaan van de houding van banken wanneer de huizenprijzen niet
verder stijgen, is overigens niet vreemd. Waar leningen voor het kopen van
obligaties en aandelen maar op heel beperkte schaal verstrekt worden, zijn
hypotheken van 80, 90 of zelfs meer dan 100 procent van de koopprijs van een
woning in Nederland heel gangbaar.
De bij value investing vereiste 'margin of safety' is niet of
nauwelijks aanwezig en een kleine prijsdaling is dan al voldoende om onder
water te geraken (lees: de hypotheekschuld wordt groter dan de waarde van de
woning zelf).
Enige tegenslag - een scheiding, ziekte, ontslag of een oplopende rente -
leidt dan al vrij snel tot een persoonlijk faillissement. Met een mogelijke
afboeking voor de bank tot gevolg.
Echter, de woningkoper is niet de enige die met geleend geld werkt. Banken
doen dat namelijk zelf ook. Nogal eens gaat het om enkele tientallen (!)
keren het eigen vermogen dat banken aan hypotheekleningen hebben uitstaan
(voor hypotheekportefeuilles geldt opmerkelijk genoeg dat banken daarvoor
maar relatief weinig eigen vermogen hoeven aan te houden).
Met andere woorden: bij stevig dalende huizenprijzen hoeft maar een paar
procent van de hypotheken in gebreke te blijven om het eigen vermogen van
een bank volledig weg te vagen. Waarschijnlijk dat zo'n bank dan weer op
kosten van de belastingbetaler gered moet worden.
Wie gelooft dat bovenstaande allemaal onzin is, wijzen we op Fannie Mae en
Freddie Mac. Deze twee Amerikaanse hypotheekverstrekkers hadden tot enkele
dagen voor hun faillissement nog de allerhoogste kredietwaardigheidsrating.
De doelstellingen van Fannie Mae en Freddie Mac waren in grote lijnen gelijk
aan onze 'Nationale Hypotheek Garantie' (NHG): het verlagen van de drempel
voor eigen woningbezit. En hoewel Amerika en Nederland zeker niet één-op-één
met elkaar vergeleken kunnen worden, geldt wel degelijk dat de ratio
'hypotheekschuld / inkomen' in Nederland momenteel substantieel hoger ligt
dan die in Amerika ooit geweest is.
Zo is Nederland - sterk gestimuleerd door belastingmaatregelen die
overkreditering stimuleren (lees 'hypotheekrenteaftrek') - wereldkampioen
hypotheekleningen.
Spannende rit
Wie het grafiekje van hoogleraar Eichholtz er nog eens bij pakt, houdt z'n
hart vast. Een paar jaar terug bereikten de reële huizenprijzen de hoogste
niveaus sinds 1736. Een prijsniveau dat zo'n beetje het dubbele is van het
eeuwenlange gemiddelde - één huis voor de prijs van twee dus.
Verkopers van huizen houden - misschien ook wel omdat ze gewoon niet anders
kunnen - vooralsnog vast aan de luchtbelprijzen van enkele jaren terug. Van
die recordprijzen van 2008 is gemiddeld nu zo'n 10 procent af. Maar veel
interesse (mede doordat banken voorzichtiger worden) is er niet.
Vergeleken met 2008 daalde het aantal transacties op de Nederlandse
woningmarkt met ruim 40 procent. En het aantal bezichtigingen daalde zelfs
met meer dan 75 procent.
Met een zee aan woningen boven de markt en een hypotheekschuld die groter is
dan ons volledig bruto binnenlands product hoeft er maar weinig te gebeuren
om hier de pleuris te laten uitbreken. Bijvoorbeeld een groot Europees land
dat in financieringsproblemen geraakt en waarvoor Nederland besluit garant
te gaan staan. Grote kans namelijk dat dan ook hier de rente zal beginnen op
te lopen. De eenmaal ingezette negatieve feedback-loop op de Nederlandse
woningmarkt is dan vrijwel niet meer af te remmen. U bent gewaarschuwd...
Hendrik Oude Nijhuis heeft zich jarenlang verdiept in de strategieën van 's
werelds beste beleggers en is tevens oprichter van warrenbuffett.nl
over de beleggingsstrategie van Warren Buffett.
Lees ook:
Meer
artikelen van Hendrik Oude Nijhuis
Volg de markten op Z24 Beurs
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl