Wie zijn kind of een andere bekende met een leeftijd tussen 18 en 40 jaar financieel wil ondersteunen bij de aankoop of verbouwing van een huis, kan nu nog eenmalig 106.671 euro belastingvrij schenken. Maar die fiscale tegemoetkoming, ook wel de ‘jubelton’ genoemd, gaat verdwijnen. In 2023 gaat de vrijstelling omlaag naar 28.947 euro en een jaar later wordt deze volledig afgeschaft.

Lees ook: 11 fiscale maatregelen van Rutte die je portemonnee in 2023 raken

Het blijft hierna nog wel mogelijk om geld te schenken, maar als dat bedrag uitkomt boven een drempel, moet de ontvanger hierover schenkbelasting betalen.

De belastingvrijstelling bedraagt dit jaar 5.677 euro voor schenkingen van ouders aan hun kind en 2.274 euro voor overige schenkingen. Daarnaast mogen ouders aan hun kind tot 40 jaar eenmalig een extra hoog bedrag belastingvrij schenken van 27.231 euro (in 2023 opgehoogd naar 28.947 euro). Dit bedrag mag ook aan andere zaken dan een huis worden besteed. Belastingvrij schenken kan dus straks nog steeds, maar de vrijstellingen worden wel een stuk lager dan nu.

Gelukkig is er nog een optie voor ouders die méér geld achter de hand hebben om hun kind te helpen: de familiehypotheek. Wat houdt deze constructie in? Wat zijn de voor- en nadelen? En waar moet je zoal op letten als je van die mogelijkheid gebruik wilt maken?

Wat houdt een familiehypotheek in?

Een familiehypotheek is eigenlijk een gewone hypotheek, met als enige verschil dat niet de bank, maar een bekende het geld verstrekt. Dit kunnen je ouders zijn, maar bijvoorbeeld ook je grootouders, of een oom of tante.

Over de hypotheek moet je rente betalen. Hoeveel dat is, bepaal je in onderling overleg, net als de overige voorwaarden, zoals de hoogte en looptijd van de lening, de rentevaste periode en het type hypotheek (aflossingsvrij, een annuïteiten- of lineaire hypotheek).

Deze voorwaarden leg je samen vast in een overeenkomst. Je kunt dit bij de notaris laten doen, maar dat is niet verplicht.

Ouders ontvangen rente over de lening. Ze moeten op hun aangiftebiljet voor de inkomstenbelasting de vordering opgeven als vermogen in box 3, maar de ontvangen rente is onbelast. Degene die de lening heeft ontvangen, mag op zijn of haar beurt de hypotheekrente aftrekken van het inkomen in box 1, mits de hypotheek aan alle gestelde voorwaarden voldoet.

Een van de eisen is dat het kind de rente daadwerkelijk overmaakt naar de rekening van de ouders. Maar de ouders kunnen er wel voor kiezen om dat bedrag en de maandelijkse aflossingen elk jaar (deels) terug te schenken. Als dit onder de jaarlijkse vrijstelling blijft, hoef je hierover geen schenkbelasting te betalen, waardoor het eigenlijk een soort renteloze lening wordt.

Als ouders goed in de slappe was zitten, kunnen ze een volledige hypotheeklening verstrekken. Maar ouder en kind kunnen ook kiezen voor een combinatie van een familiehypotheek en een lening van een reguliere geldverstrekker.

Wat gebeurt er als een van beide partijen overlijdt?

De regels bij overlijden zijn gelijk aan een normale hypotheek. Als de ontvanger dood gaat, schuiven het huis en de woningschuld door naar de erfgenamen.

Overlijdt een van de ouders, dan wordt de hypotheek voortgezet door de langstlevende ouder. Als deze ook is overleden, kan de hypotheek door de erfgenamen worden overgenomen of worden overgesloten bij een geldverstrekker. Ook is het mogelijk om de familiehypotheek de verrekenen met de erfenis.

Wat zijn de voordelen van een familiehypotheek voor de ontvanger?

Door de hoge huizenprijzen en fors gestegen hypotheekrente is het voor veel starters moeilijk om een huis te kopen. Bovendien moet je veel eigen geld meenemen, omdat banken niet meer mogen uitlenen dan de woningwaarde. Het is dan fijn als er dan familieleden zijn die financieel kunnen bijspringen met een gunstige regeling.

Er is namelijk ruimte om voorwaarden af te spreken die voor het kind voordelig uitpakken. Je kunt bijvoorbeeld een wat gunstiger rentetarief overeenkomen dan bij de bank, of afspreken dat je tussentijds onbeperkt mag aflossen zonder dat een boeterente is verschuldigd.

Helemaal interessant wordt het als ouders de rente en aflossingen terug schenken. De woonlasten worden dan een stuk lager, terwijl de rente wel aftrekbaar blijft voor de inkomstenbelasting.

Sluit een kind naast de familiehypotheek ook een hypotheek af bij de bank, dan is de kans groot dat iemand over die tweede lening een lagere hypotheekrente betaalt, dan wanneer de bank de volledige lening zou moeten verstrekken, zegt Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis. “De risico’s voor de bank nemen dan af, omdat deze een minder hoge lening hoeft te verstrekken, maar wel een preferente schuldeiser is. Hierdoor kan de rente-opslag worden verlaagd of zelfs geschrapt.”

Verder kunnen ouders wat soepeler zijn. Ze hoeven niet zo streng naar de inkomsten te kijken als de bank. Is er helemaal geen hypotheek van de bank nodig, dan mogen ouders ook meer uitlenen dan de woningwaarde. Of dat ook verstandig is, is natuurlijk wel de vraag: het kind moet de lasten wel kunnen dragen.

… en voor de schenker?

Ook ouders kunnen profiteren van een familiehypotheek. Ze ontvangen over de lening meer rente dan wanneer ze het geld op een spaarrekening hadden laten staan: zo’n 3 tot 4 procent, tegen 0,1 procent tot op zijn best 0,5 procent die spaarders momenteel krijgen.

Wat zijn de nadelen?

Degene die de lening verstrekt, is het geld wel langere tijd kwijt, waarschuwt André de la Porte. Hij adviseert ouders om alleen een familiehypotheek op te tuigen als ze het geld langere tijd kunnen en willen missen, en een goede buffer overhouden voor onvoorziene kosten.

Combineert een kind de familiehypotheek met een lening van een geldverstrekker, dan is het goed om er rekening mee te houden dat de bank een stuk strenger is dan de familie. De reguliere geldverstrekker neemt de familielening mee in de berekening van het bedrag dat iemand maximaal mag lenen, om te voorkomen dat een huiseigenaar zich te diep in de schulden steekt. Dit kan ertoe leiden dat de bank minder scheutig is met een aanvullende hypotheek dan gehoopt.

“De bank mag niet meer dan 100 procent van de woningwaarde financieren, en zal dus nooit akkoord gaan met een lening van in totaal vijf ton op een huis met een waarde van vier ton”, licht André de la Porte toe. “Als ouders bijvoorbeeld 250.000 euro willen uitlenen, zal de bank niet verder willen gaan dan 150.000 euro.”

Als een kind toch meer wil lenen, dan kunnen ouders wel een bedrag schenken, in plaats van uitlenen. Ook wijst André de la Porte erop dat ouders ervoor kunnen kiezen om bijvoorbeeld zelf rechtstreeks de nieuwe cv-ketel van hun kind of de rekening van de aannemer voor de verbouwing te betalen. Dat blijft dan buiten het zicht van Belastingdienst; een constructie die volgens de Vereniging Eigen Huis in de praktijk vaak voorkomt.

Een ander nadeel van de familiehypotheek is dat je een fikse familieruzie riskeert als afspraken niet worden nagekomen of er onduidelijkheid is over de spelregels. Voor je het weet figureer je in de tv-serie Het Familiediner.

Dat gevaar ligt ook op de loer als een van de kinderen wordt bevoordeeld ten opzichte van de andere kinderen. “Houd het eerlijk. Probeer te voorkomen dat je als ouder andere kinderen niet meer kan helpen als zij in geldnood zitten, omdat je al je spaargeld al aan hun broer of zus hebt uitgeleend”, zegt André de la Porte. Hij adviseert daarom om niet het maximale bedrag dat je kunt missen uit te lenen.

Waar moet ik op letten als ik een familiehypotheek wil afsluiten?

Zoals gezegd kun je zelf de voorwaarden bepalen. Een van de belangrijkste is de hoogte van de hypotheekrente.

Er valt wat te zeggen voor een zo laag mogelijke rente, want dat betekent lage maandlasten. Maar het kan ook gunstiger zijn om juist een hoger tarief af te spreken. Dat levert extra inkomsten op voor de schenker, maar ook een hogere hypotheekrenteaftrek voor de ontvanger. Zeker als die rente terug wordt geschonken, kan dat interessant zijn.

Je moet van de Belastingdienst wel een marktconforme rente afspreken: een rente die niet te ver afwijkt van het tarief dat geldverstrekkers op dit moment hanteren. Spreek je een lage of te lage rente af, dan kan dat door de fiscus worden gezien als een schenking. Je mag wel iets aan de onder- of bovenkant van de bandbreedte zitten. Een rente van 3,5 procent over een hypotheek met een rentevaste periode van tien jaar – terwijl banken zelf rond de 4 procent zitten - is te verdedigen. Maar 1 procent is echt te laag.

Behalve het rentetarief, zijn er nog meer eisen waaraan de familiehypotheek moet voldoen om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen. Zoals gezegd moet het kind dat de lening krijgt, de rente daadwerkelijk overmaken naar de rekening van de ouders. Ook moet het geld worden besteed aan de aanschaf of verbouwing van de woning. Verder moet de lening in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair worden afgelost.

Als het rentetarief na een aantal jaren wijzigt, of het kind tussentijds extra aflost, moet ern een nieuwe berekening worden gemaakt.

Verder is het net als bij gewone hypotheken verstandig om het risico dat de lening niet meer wordt terugbetaald zo laag mogelijk te houden. Leen dus niet meer dan verantwoord is en overweeg een overlijdensrisicoverzekering. Ben je ondernemer, dan kan een arbeidsongeschiktheidsverzekering of deelname aan een broodfonds handig zijn, zodat je bij langdurige ziekte de hypotheeklasten kunt blijven dragen.

Leg alle afspraken rond een familiehypotheek vast

Tot slot is het zaak om alle afspraken goed vast te leggen, om misverstanden te voorkomen.

André de la Porte wijst erop dat je ook wettelijk verplicht bent om de Belastingdienst te informeren over de lening en het bestedingsdoel: de zogeheten renseigneringsverplichting. Anders loop je het risico dat je de rente niet mag aftrekken voor de inkomstenbelasting.

Lees meer over schenken en over de eigen woning: