Hypotheek afsluiten voor auto, reis of boot: hier moet je op letten

Met de gestegen rentes voor leningen, wordt het wellicht aantrekkelijk om een nieuwe auto, bruiloft of boot te financieren met een hypotheek. De hypotheekrente is doorgaans lager dan de rente voor bijvoorbeeld persoonlijke leningen. Je hypotheek gebruiken als consumptief krediet kan wel meer voeten in aarde hebben.

Rentes voor persoonlijke leningen zijn fors gestegen, schreef Business Insider onlangs. Wie 50.000 euro wil lenen, betaalt nu soms 8 procent rente, waarmee een nieuwe auto, caravan of boot behoorlijk duur wordt. Wil je besparen op de rentekosten, dan kan een verhoging van een bestaande hypotheek of tweede hypotheek een optie zijn.

De hypotheekrente ligt doorgaans een stuk lager dan rentes op andere kredieten. De rente op persoonlijke lening van 25.000 euro met een looptijd van 10 jaar varieert van zo’n 7 procent tot 11 procent, blijkt uit een blik op de site actuelerentestanden.nl. Voor een annuïtaire hypotheek zonder NHG-verzekering die 100 procent van de marktwaarde bedraagt, betaal je nu gemiddeld zo’n 4,6 procent rente.

Een hypotheek is in principe een lening voor je huis, waarbij de woning als onderpand dient. Wel kun je een deel van de hypotheeklening besteden aan doelen die niets met je woning te maken hebben. In principe mag een hypotheek niet groter zijn dan de marktwaarde van de woning.

Dus als je bij het kopen van een huis 100 procent van de woningwaarde leent, kun je niet nog eens 30.000 euro bijlenen voor een nieuwe auto. Met die praktijk heeft de overheid korte metten gemaakt tijdens de financiële crisis van 2008.

Wel is het zo dat er een andere situatie ontstaat, als je in eerste instantie 100 procent van de woningwaarde leent en je huis vervolgens in waarde stijgt. De zogenoemde overwaarde schept ruimte voor het verhogen van de hypotheek.

De gemiddelde  huizenprijs is sinds augustus vorig jaar aan het dalen, maar tussen 2013 en halverwege 2022 verdubbelde de gemiddelde huizenprijs. Er zullen veel woningeigenaren zijn die de afgelopen jaren een flinke overwaarde hebben opgebouwd.

Daarnaast hebben veel nieuwe hypotheken tegenwoordig de vorm van een annuïteitenhypotheek, waarbij je de lening gedurende de looptijd aflost. De maandelijkse aflossing die plaatsvindt bij een annuïteitenhypotheek, betekent dat de hypotheek geleidelijk kleiner wordt in verhouding tot de woningwaarde. Ook dat schept nieuwe leenruimte.

Overwaarde gebruiken voor hogere hypotheek

Met een verhoging van een bestaande hypotheek of een tweede hypotheek wrik je de overwaarde van je huis los om het geld te kunnen besteden.

In veel gevallen wordt hier al rekening mee gehouden bij de aankoop van een huis, als de notaris een hoger bedrag aan hypotheek registreert in het Kadaster dan dat je in eerste instantie leent. Hiermee wordt voorkomen dat je opnieuw naar de notaris moet bij een verhoging van de hypotheek en dus kosten maakt. Dit heet onderhands verhogen.

Wil je meer lenen dan het maximale bedrag dat geregistreerd staat, dan is wel een gang naar de notaris nodig en is sprake van een tweede hypotheek.

Veel woningeigenaren verhogen hun hypotheek om hun huis te verbouwen. In dat geval steek je het geld opnieuw in je huis en gelden dezelfde fiscale voorwaarden, althans als je de lening binnen 30 jaar aflost. Dit deel van de lening valt dus in box 1 waar je er hypotheekrenteaftrek over krijgt.

Maar wellicht wil je de overwaarde niet besteden aan je huis, maar aan een ander doel: een nieuwe auto, boot, tweede huis, verre reis of een opleiding. In het geval van een consumptieve hypotheek gelden fiscaal andere voorwaarden en ook geldverstrekkers kunnen extra voorwaarden hanteren.

Zo gaat een verhoging van je hypotheek of het afsluiten van een tweede hypotheek in z'n werk

Voordat we de consumptieve hypotheek gaan behandelen, is het misschien goed om te weten waar je überhaupt rekening mee moet houden als je de hypotheek verhoogt of een tweede hypotheek neemt. Voor het nieuwe leningdeel geldt:

• De hypotheekverhoging of tweede hypotheek regel je bij je huidige geldverstrekker. Ga je naar een andere geldverstrekker dan moet je de hele hypotheek oversluiten.
• Je betaald het actuele rentetarief, dus niet de oude hypotheekrente waarvoor de hypotheek oorspronkelijk is afgesloten.
• Je kunt eventueel voor een andere hypotheekvorm, bijvoorbeeld aflossingsvrij, en voor een andere rentevaste periode kiezen (je mag doorgaans niet meer dan 50 procent van de marktwaarde aflossingsvrij financieren).
• Je mag in totaal niet meer dan 100 procent van de marktwaarde van je woning lenen; het maximum is 106 procent als je de lening gebruikt voor het verduurzamen van de eigen woning.
• Je maandlasten worden hoger.
• De geldverstrekker toetst je inkomen volgens de normen die ook worden gehanteerd als je een nieuwe hypotheek zou afsluiten.
• Je betaalt advies- en afhandelingskosten, gemiddeld zo'n 1.200 euro.
• Mogelijk betaal je voor een woningtaxatie; gemiddeld kost dat tussen de 500 en 1.000 euro.
• Je betaalt notariskosten als je een hoger bedrag leent dan de notaris bij het Kadaster heeft geregistreerd; dat kost rond de 700 tot 1.000 euro.
• De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar in box 1, mits het opgenomen bedrag wordt besteed aan de eigen woning.
• De advies- en afhandelingskosten, notariskosten en taxatiekosten zijn fiscaal aftrekbaar.

6 punten om op te letten bij hogere hypotheek voor consumptief doel

Wil je de hogere hypotheek of tweede hypotheek gebruiken voor een andere persoonlijke uitgave dan de eigen woning, dan zijn er extra punten waarmee je rekening moet houden. We nemen ze hieronder door.

1. Is een hypotheek echt voordeliger?

Hypotheekrentes zijn doorgaans lager dan die van persoonlijke leningen en doorlopende kredieten. Maar zoals we net al beschreven gaat het verhogen van de hypotheek wel gepaard met bijkomende kosten. Je zit al snel op 2.000 euro.

Als je 10.000 euro leent heb je dus al 20 procent daarvan uitgegeven voordat je ook maar een cent van je consumptieve hypotheek hebt gezien. Een persoonlijke lening kun je vaak online afsluiten zonder al te veel rompslomp.

Check dus of een hypotheekverhoging of tweede hypotheek daadwerkelijk voordeliger is bij het bedrag dat je wilt lenen. Wellicht biedt een persoonlijke lening ondanks de hogere rente meer soelaas omdat daar geen bijkomende kosten zijn.

Dit geldt trouwens ook als je de extra hypotheek wél gebruikt voor de eigen woning. Al is de hypotheek in dit geval wel goedkoper dan de consumptieve hypotheek, omdat de rente en een groot deel van de bijkomende kosten fiscaal aftrekbaar zijn.

Daarmee komen we op het volgende punt.

2. Geen hypotheekrenteaftrek, maar wel lager vermogen in box 3

Zet je de hypotheekverhoging of tweede hypotheek niet in voor de eigen woning, dan wordt deze fiscaal geparkeerd als schuld in box 3. Dat betekent dat je dus geen hypotheekrenteaftrek krijgt die in box 1 van toepassing is. Ook de bijkomende kosten zijn in dit geval niet fiscaal aftrekbaar.

Is je vermogen hoger dan het heffingsvrije bedrag van 57.000 euro (2023), of 114.000 euro voor fiscale partners, dan kan een lening aantrekkelijk zijn. Immers, de schuld verlaagt je vermogen waardoor je minder vermogensbelasting betaalt, of helemaal niet als je onder de 57.000 euro uitkomt.

Het maakt niet uit of het om een extra hypotheek of ander soort lening gaat die je gebruikt voor consumptieve doeleinden. Bedenk wel dat er een drempel geldt van 3.400 euro (2023). Alleen schulden boven dit bedrag mag je aftrekken van je belaste vermogen in box 3.

Houd er wel rekening mee dat geldverstrekkers een inkomenstoets uitvoeren voor de hypotheekverhoging of de tweede hypotheek, en dat door het ontbreken van hypotheekrenteaftrek de maximale hypotheek lager uitvalt.

3. De looptijd van de hypotheek is wellicht langer dan dat van je bestedingsdoel

Een auto of een verre reis, het gaat niet zo lang mee als een huis. De looptijd van een hypotheek is doorgaans 30 jaar, een stuk korter dan die van een consumptief krediet.

De looptijd van een persoonlijke lening varieert bijvoorbeeld van 6 maanden tot 180 maanden. Enerzijds kun je met een hypotheek je maandlasten relatief laag houden, anderzijds is er de kans dat je nog lang rente betaalt over een product dat afgeschreven is.

4. Een consumptieve hypotheek afsluiten kan niet bij elke geldverstrekker

Niet iedere geldverstrekker gaat akkoord met een verhoging van de hypotheek of een tweede hypotheek voor een consumptief doeleinde. Grootbanken ABN Amro, ING en Rabobank bieden dit wel aan.

5. Je betaalt mogelijk een hogere risico-opslag

Geldverstrekkers rekenen een risico-opslag die samenhangt met de verhouding tussen schuld en woningwaarde. Naarmate de schuld ten opzicht van de woningwaarde slinkt, kun je in een lagere risicoklasse met een lagere renteopslag terechtkomen.

Wellicht bedroeg je hypotheek 100 procent van de marktwaarde maar is deze door aflossingen en stijging van de huizenprijzen geslonken naar 80 procent. Ga je bijlenen, dan kom je wellicht weer op 100 procent en geldt een hogere risico-opslag.

6. Er kunnen extra voorwaarden gelden

Geldverstrekkers kunnen extra voorwaarden hanteren voor een hypotheekverhoging of tweede hypotheek voor een consumptief doel.

Hypotheekadviseur Hypotheek 24 heeft deze hier op een rij gezet per geldverstrekker, maar merkt op dat geldverstrekkers begin dit jaar mogelijk de voorwaarden hebben aangescherpt door de recente daling van de huizenprijzen

Bij de extra voorwaarden speelt vaak de verhouding tussen schuld en marktwaarde (loan to value) een rol. Je kunt denken aan de volgende extra voorwaarden:

• De hypotheek mag met consumptieve lening niet groter zijn dan 80 procent van de marktwaarde.
• De hypotheek mag met consumptieve lening niet groter zijn dan 90 procent van de marktwaarde.
• Je kunt consumptief lenen zonder beperkingen tot 90 procent van de marktwaarde, daarboven kun je maximaal 40.000 euro lenen.
• Maximaal 50 procent van de marktwaarde mag een box 3-lening (inclusief het consumptieve gedeelte) zijn.
• Je mag maximaal 150.000 euro consumptief lenen tot 90 procent van de marktwaarde. Bij een lening tot 65 procent van de marktwaarde gelden geen beperkingen.
• Je mag tot maximaal 90 procent van de marktwaarde lenen en moet verplicht annuïtair of lineair aflossen. Hierbij bestaan je maandlasten uit zowel rente als aflossing en je lost binnen 30 jaar af.

Lees ook: Waarom een persoonlijke lening in plaats van een hypotheek meestal NIET logisch is – maar soms toch wel handig