De gedachte dat je slapend rijk wordt met een eigen huis is weer helemaal terug. Niet verwonderlijk, met prijzen die de afgelopen maanden gemiddeld met meer dan 8 procent stegen; en nog veel hogere percentages in grote steden als Amsterdam, Den Haag en Utrecht.
Een gunstige huizenmarkt kan zorgen voor een ‘wealth effect‘. Je voelt je rijker, zekerder en geeft mogelijk makkelijker geld uit. Als je als huizenbezitter in de media hoort dat de huizenprijzen alweer zijn gestegen, voelt dat prettig, toch?
Maar kijk je naar de gemiddelde prijsontwikkeling van koopwoningen, dan leverde een eigen woning wat betreft de waarde-ontwikkeling de afgelopen tien jaar per saldo niets op. Nederlandse huizenprijzen zijn gemiddeld genomen sinds 2008 niet gestegen, zo signaleerde Business Insider afgelopen maand. Dat terwijl aandelenbeleggers en spaarders sinds 2008 wél goed geld wisten te verdienen.
Bekijk het overzicht hieronder:
Deze observatie riep de nodige reacties op: "De vergelijking met spaargeld en aandelenbeleggingen gaat niet op, mijn huis is wel steeds meer waard geworden", schreef een lezer. En toegegeven, de prijs van een gemiddeld Nederlands huis zegt niet alles, want de verschillen tussen steden en regio's zijn natuurlijk enorm.
Dat de huizen het niet best deden over een periode van tien jaar riep ook reacties op. "Je moet huizenbezit niet op vijf of tien jaar beoordelen." Daar zit best iets in, aangezien de huizenmarkt en de aandelenmarkt zich tien jaar gelden net op een piek bevonden aan de vooravond van de kredietcrisis.
Daarom kijken we in dit artikel een stuk verder terug. Om precies te zijn: we gaan 22 jaar en drie maanden terug, tot begin 1995. Waarom? Het midden van de jaren negentig ligt net vóór de Azië-crisis, de internethausse, vóór de daarop volgende internet-zeepbel en de daarop volgende koersklappen, de tijd voordat de bankencrisis begon.
We kijken dus door verschillende economische cycli heen. Vastgoed zal dan ongetwijfeld goed gerendeerd hebben, terwijl aandelenbezitters klap op klap kregen. Of niet?
Aandelen leveren meeste op
Niet alleen over de afgelopen vijf en tien jaar maar ook sinds 1995 steekt de aandelenmarkt met kop en schouders boven de Nederlandse huizenmarkt en boven de spaarrendementen uit. Dat ondanks flinke tussentijdse koersklappen op de aandelenmarkten.
Het totale rendement op aandelen, gebaseerd op de MSCI Wereldindex zonder dividend, kwam uit op 244 procent, voor wie begin 1995 was ingestapt. Op jaarbasis heb je het dan over gemiddeld 5,7 procent per jaar.
Zou je wel steeds de dividenden hebben herbelegd, dan komt het totaalrendement zelfs uit op 488 procent.
De waarde-ontwikkeling van de gemiddelde Nederlandse woning bedraagt sinds 1995 184 procent. Dat is gemiddeld 4,8 procent per jaar. Aanzienlijk, maar duidelijk minder dan het rendement van aandelen.
Met sparen werd je sinds 1995 gemiddeld in totaal 70 procent rijker, ofwel een rendement van 2,7 procent per jaar.
Woongenot is toch ook veel waard?
"In een aandeel kun je niet wonen." Ook die reactie kwam binnen na de eerdere vergelijking tussen vermogen dat in aandelen, sparen of je huis zit.
En: "Een huizenbezitter bespaart huur." Dat maakt het eigenwoningbezit inderdaad aantrekkelijk.
Aan de andere kant kun je de berekening ook ingewikkelder maken met bijvoorbeeld verbouwings- en onderhoudskosten om een huis of appartement te verbeteren of de waarde te laten behouden.
Je kunt ook zeggen dat 'een huis als belegging' meer als een verhuurobject gezien moet worden en dus een huurrendement moet krijgen. Verder zijn er in de praktijk fiscale aspecten zoals de invloed van de hypotheekaftrek en het eigenwoningforfait.
Voor beleggen geldt eveneens dat dit niet gratis is. Denk aan de kosten van een vermogensbeheerder of -adviseur en de kosten van een beleggingsfonds. Een spaarrekening openen en aanhouden kan doorgaans wel zonder kosten.
Zowel bij beleggen als bij sparen zullen de kosten als percentage van het bezit (de total cost of ownership) waarschijnlijk veel lager zijn dan kosten van onderhoud van een woning en andere kosten verbonden aan woningbezit.
In de bovenstaande eenvoudige rendementsvergelijking komen deze nuances niet aan bod, mede omdat je altijd gesteggel houdt over de precieze aannames. Maar dit is wel iets om in het achterhoofd te houden.
Huizenprijs en aandelen: gemiddelde zegt niet alles
Een belangrijke kanttekening die we al maakten, is dat we in de berekeningen met de gemiddelde huizenprijs werken. Tussen regio’s zijn echter grote verschillen zichtbaar.
Een huis binnen de Amsterdamse grachtengordel kent totaal andere prijsontwikkeling dan een woning in Zuid-Oost Groningen. Ook zijn verschillen zichtbaar tussen soorten huizen, tussen appartementen en vrijstaande woningen en tussen villa’s en startershuizen.
Wat betreft aandelenbeleggingen moet je beseffen dat die het qua rendement niet altijd beter doen dan andere vermogenscategorieën. De schommelingen in rendementen kunnen fors zijn. Eventuele tussentijdse koersklappen moet je wel uit kunnen zitten.
Ook de periode waarin je belegt is relevant. Kocht je net op de piek van de internethausse aandelen om vervolgens geschrokken door de marktenontwikkelingen kort daarna uit te stappen dan zien de rendementen er heel anders uit.
Statistieken en rendementen uit het verleden daarom geen garantie voor de toekomst. Een factor die de komende jaren bijvoorbeeld bijzonder veel invloed kan hebben op zowel huizenprijzen als aandelenbeleggingen zijn leenrentes. Lenen is door het ruime beleid van centrale banken de afgelopen jaren extreem goedkoop geworden.
Als hypotheekrentes de komende jaren plots stijgen, en beleggen met geleend geld duurder wordt, kan dat serieuze invloed hebben op de prijsontwikkeling van koopwoningen en de koersontwikkeling van aandelen. Omgekeerd zou sparen een comeback kunnen maken, als de miezerige vergoedingen die spaarders sinds een aantal jaar ontvangen, flink omhoog gaan.