Wie een aflossingsvrije hypotheek heeft, betaalt relatief lage maandlasten in vergelijking met andere hypotheekvarianten. Maar de huidige lage hypotheekrente kan de overstap naar een lineaire of annuïteitenhypotheek aantrekkelijk maken.
Vóór 2013 was de aflossingsvrije hypotheek de populairste variant. De maandlast was relatief laag omdat je alleen rente betaalde en niet afloste. Dat was geen probleem, want het huis zou zichzelf afbetalen door de stijging van de huizenprijzen, zo was de gedachte.
Maar het liep toch iets anders toen de huizencrisis uitbrak. Mensen zagen hun huis onder water glijden, wat betekent dat hun hypotheekschuld hoger was de waarde van de woning. De huizenprijzen daalden van 2008 tot 2013 met maar liefst een kwart.
De pijn kwam extra hard aan bij huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek, zij hadden immers geen cent afgelost. De overheid heeft deze variant dan ook een stuk minder aantrekkelijk gemaakt: sinds 2013 ontvang je alleen nog hypotheekrenteaftrek als je de woningschuld binnen 30 jaar aflost.
Daarmee valt de aflossingsvrije hypotheek buiten de boot en komen alleen nog de lineaire en de annuïteitenhypotheek in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. De laatst genoemde variant is tegenwoordig het populairst onder huizenkopers.
Voordelen en nadelen van oversluiten hypotheek
Stel dat jij voor 2013 een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten, dan heb je nog wel recht op hypotheekrenteaftrek. Toch kan het aantrekkelijk zijn om je hypotheek over te sluiten naar een annuïteitenhypotheek, bijvoorbeeld als je rentevaste periode ten einde komt. Dat is immers een moment dat je boetevrij je hypotheek kunt oversluiten.
- Een voordeel daarvan is de lagere rente. Wie tien jaar geleden, vlak voor de crisis in 2008 een huis kocht, betaalde ongeveer 5 procent rente. Dat is een stuk hoger dan de ongeveer 2 procent die nu geldt.
- Een ander voordeel is dat je met het aflossen vermogen opbouwt. Zo houd je meer over op je oude dag dan als je niet zou hebben afgelost. Immers, je hypotheekschuld is tegen die tijd gedaald door het aflossen, waardoor ook je maandlast afneemt.
- Het nadeel van een overstap naar een annuïteitenhypotheek, is dat je maandlasten in eerste instantie kunnen stijgen, ondanks de lage rente van vandaag.
We hebben op de site berekenhet.nl gekeken wat er met de maandlast gebeurt als je een aflossingsvrije hypotheek oversluit naar een annuïteitenhypotheek.
De tabel hieronder laat de situatie zien van een huizenbezitter die in 2008 een woning kocht en een aflossingsvrije hypotheek afsloot voor een woning ter waarde van drie ton.
Zoals je ziet bedraagt de netto maandlast 647 euro. Dus het voordeel van de hypotheekrenteaftrek is meegenomen.
Er verstrijken 10 jaren en in 2018 besluit de woningeigenaar over te stappen naar een annuïteitenhypotheek. De volgende tabel toont dat de maandlast stijgt.
In de berekening zijn we opnieuw uitgegaan van een woningwaarde van drie ton, aangezien de gemiddelde huizenprijs er niet op vooruit is gegaan sinds 2008.
De maandlast is dus gestegen van 647 euro in 2008 naar 815 euro in 2018. Dat is in het begin een verschil van 168 euro in de maandlasten.
Daarbij moet je bedenken dat de netto maandlasten van een annuïteitenhypotheek in de loop der tijd nog verder oplopen, omdat het voordeel van de hypotheekrenteaftrek kleiner wordt: doordat je aflost, blijft er minder aftrekbare rente over en wordt het fiscale voordeel kleiner.
In bovenstaand voorbeeld loopt de nettomaandlast op van 815 euro in 2018 naar 882 euro in 2028.
Tegenover de hogere maandlasten van 168 euro tot 235 euro die het afsluiten van de annuïteitenhypotheek met zich meebrengt, staat wel dat je aan het eind van de rit geen hypotheekschuld meer hebt, en je maandlasten dus fors dalen.
Verder kun je nog aan het volgende denken: in het voorbeeld zijn we ervan uitgegaan dat de huiseigenaar zo'n 5.000 euro bruto meer is gaan verdienen in de afgelopen tien jaar. Bij zo'n inkomensstijging kun je de extra maandlasten eigenlijk meteen al opvangen vanuit je salaris.
Eenmalige kosten bij oversluiten
Naast de hogere maandlasten komen er ook nog eenmalige kosten voor het oversluiten van de hypotheek bij. In de berekening hebben wij 3.000 tot 4.000 euro meegenomen, maar de hoogte verschilt per situatie.
Hieronder vallen de advieskosten van 1.500 tot 3.000 euro die je zeer waarschijnlijk moet betalen. "De bank verwijst meestal naar een adviseur omdat het oversluiten van een hypotheek een ingewikkelde aangelegenheid is", zegt een adviseur van Van Bruggen Adviesgroep.
Daarnaast zul je misschien ook notariskosten van ongeveer 1.000 euro moeten betalen. "Dit is meestal het geval als je naar een andere geldverstrekker overstapt", zegt de adviseur. "Blijf je bij dezelfde bank dan hoef je meestal niet naar de notaris."