Daar sta je dan als starter op een huizenmarkt die zo’n beetje uit z’n voegen barst. Huizenprijzen stijgen razendsnel, terwijl er minder huizen worden verkocht omdat het woningaanbod steeds krapper wordt.
In grote steden als Amsterdam en Utrecht is het helemaal een gekkenhuis. Zo stegen de Utrechtse huizenprijzen in de laatste drie maanden van 2017 met bijna 11 procent, terwijl het aantal verkochte woningen daalde met ongeveer 8 procent, blijkt uit cijfers van de NVM.
Ik mocht dus in mijn handjes knijpen, toen ik een paar maanden geleden met partner op zoek ging naar een koopwoning in, jawel, Utrecht.
Onze jacht naar een eengezinswoning voor een middeninkomen voelde meer dan eens als een mission impossible. Toch is het gelukt.
Ik ben alles behalve een huizenexpert en ga dus ook niet zeggen dat ik de wijsheid in pacht heb. Wel leerde ik een en ander tijdens het proces van het kopen van een woning op een verhitte markt.
Hieronder vind je acht tips om binnen enkele maanden een huis te vinden. Alle berekeningen zijn fictief, de foto's komen willekeurig van Funda.nl:
1. Maak er écht werk van
Mooi was die tijd, ongeveer drie jaar geleden, toen ik me nog vergaapte aan appartementen aan de Neude - of waar dan ook binnen de Singel in Utrecht - die wonderwel in mijn budget pasten. Dat ik toen geen koopwoning kocht, had overigens meerdere persoonlijke redenen.
Halverwege 2017 ging ik op zoek naar een huis. Ik reageerde op Funda, belde wat makelaars. Er gebeurde… helemaal niets. Huizen waren al verkocht, er lagen biedingen of ze bleken te duur. Ook kwam ik bouwvallen tegen waar ze in 'Ik Vertrek' jaloers van zouden worden, of huizen bleken helemaal geen woonbestemming te hebben. En mijn favoriet: het bleek te gaan om een ‘betaalbaar nieuwbouwproject’ volgens de gemeente. Kosten? 5 ton (!).
Conclusie: wil je in het overvolle middensegment een huis kopen, dan zul je boven op de stroom aan nieuwe woningen moeten zitten en snel durven handelen. Dagelijks komen er slechts een paar woningen in de prijsklasse tussen de twee en vier ton op de markt.
Stel daarom zoek-alerts in op Funda, filter het aanbod op datum, abonneer je op de nieuwsbrieven van makelaars en vertel aan iedereen die het horen wil dat je op zoek bent naar een huis.
Wil je dolgraag in een bepaalde straat wonen? Dan kan het lonen om een flyer te maken met je wens en deze in de straat, huis aan huis te verspreiden.
2. Spaar alsof je leven ervan afhangt
Doordat je vandaag de dag 100 procent van de taxatiewaarde van een huis kunt financieren, moet je wel met eigen geld op de proppen komen. De kosten koper (overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatie en dergelijke) moet je zelf betalen en kun je niet lenen. Net als het geld dat je boven de waarde van het huis biedt.
Een voorbeeld: een huis staat te koop voor 300.000 euro. Er zijn veel kapers op de kust en je komt tot de conclusie dat je 315.000 euro moet/wil bieden. Je hebt het winnende bod, maar de taxateur denkt vervolgens dat het huis hooguit 300.000 euro waard is.
Doordat je alleen de waarde van het huis kunt financieren bij de bank, zul je zelf nog 15.000 euro bij moeten leggen. Stel dat je kosten koper op 15.000 euro uitkomen, dan heb je best wat spaargeld nodig: 30.000 euro. Kun je niet aan dit geld komen, dan gaat de koop helaas niet door.
De beschikbaarheid van eigen geld speelt ook bij nieuwbouwhuizen. De lotingsprocedure is vaak ondoorzichtig. Boze tongen beweren dat je in sommige gevallen een bepaald percentage van de koopsom aan eigen middelen moet meenemen, anders ben je sowieso al uitgeloot. Ga je informeren naar deze grens, dan zijn de criteria vaak niet inzichtelijk.
En dan heb ik het niet eens over de kosten die komen kijken bij het schilderen van je huis, opknapwerk, meubels, verzekeringen en ga zo maar door. Geen idee waar je moet beginnen met sparen? Als je deze zes dingen doet, kun je binnen een jaar een financiële buffer van 10.000 euro opbouwen.
En zó kun je het beste online je maximale hypotheek berekenen.
3. Maak je prioriteitenlijst heilig
Op één huis raakte ik smoorverliefd: Franse kap, uit 1900, onder de rook van Utrecht, veel te duur, veel te klein, geen kastruimte maar oh, wat een gezellige huis en helemaal naar onze smaak afgewerkt.
Nog voor ik het doorhad was ik mijn vriend aan het overhalen dat we NOOIT meer zo’n leuk huis zouden vinden. Dat we dezelfde dag nog een bod MOESTEN doen. Dra-ma.
Want: was ik niet degene die graag een tuin wilde? En per se een huis met drie slaapkamers zodat we er niet binnen tien jaar uit zouden groeien? Ik stond op het punt om al mijn principes overboord te gooien, daar moest ik hem gelijk in geven.
Maak een lijst: begin bovenaan met de absolute musts. Denk: minimale aantal vierkante meters. En eindig met de zaken waar je eventueel concessies op wilt doen (voortuin is een pre, geen must). Wees onverbiddelijk bij het checken van je lijst, om je niet gek te laten maken. Doordat je soms snel moet schakelen in het proces, ga je misschien iets te snel akkoord met het doen van allerlei concessies.
Kleine spoiler: uiteindelijk ben ik ontzettend blij dat we het huis níet gekocht hebben.
4. Plan veel bezichtigingen
Waarschijnlijk schaam je je dood wanneer je wéér aan je baas moet vragen of je vrij kunt zijn, maar veel bezichtigen kan nooit kwaad. Ik ben bij best wat huizen gaan kijken waar ik niet direct verliefd op was, en dat kan ik iedereen aanraden.
Door veel te bezichtigen krijg je een beetje een idee van wat er te koop is voor welk geld. Van een huis bezoeken leer jij altijd wel wat. Wat je wel en absoluut niet wilt bijvoorbeeld, hoe groot (of klein) 75 vierkante meter voelt, of dat er veel sociale huurwoningen in een wijk zijn wanneer je geen dakkapellen spot.
Misschien is de wijk die je altijd hebt afgeschreven stiekem best leuk, of het type huis waar je automatisch voorbij scrolt in realiteit wel heel tof. Vraag je af in hoeverre je wil gaan voor een locatie. Een huis in de binnenstad is top, maar daar geef je vaak wel veel voor op qua ruimte.
5. Be ready to be played en prik er doorheen
Makelaars mogen officieel niks loslaten over biedingen op een huis. Toch doen ze er soms alles aan om de prijs op te drijven. Tijdens een bezichtiging zei een makelaar dat hij ‘een bodJE’ had ontvangen. Het was natuurlijk geen écht bod in zijn ogen, want ja, er was niet boven de vraagprijs geboden.
We spraken af dat we ons bod uiterlijk die zaterdag zouden opsturen. De volgende dag werden we al gebeld: iemand had een dusdanig hoog bod gedaan tijdens één van de bezichtigingen, dat de verkopers direct akkoord waren gegaan. Dus zonder de andere biedingen af te wachten.
Top, dat snelle handelen, maar laat je niet opjutten. Het gaat over veel geld, en je toekomst. De tip die ik van mijn neef - ook makelaar - kreeg: stel voor jezelf een grens, geef iets mee, maar doe geen gekke dingen.
Er zijn op dit moment grofweg twee trends te ontdekken in de grote steden: makelaars die een huis redelijk duur in de markt zetten onder het mom ‘wat een gek ervoor geeft’. Of makelaars die een huis een stuk goedkoper op Funda aanbieden. Het idee: je laat vijftig mensen het bezichtigen en hoopt op een bod vér boven de vraagprijs.
Tip: reken voor je eigen overzicht de vraagprijs terug naar een vierkante meterprijs. En zoek op Funda naar huizen die iets goedkoper zijn dan wat je wilt uitgeven. Zo word je niet telkens teleurgesteld als je niet kunt overbieden.
6. Neem eventueel een aankoopmakelaar in de arm
Na flink wat bezichtigingen kwamen mijn vriend en ik tot de conclusie dat we misschien te afwachtend waren. Is dit wel hét huis? En als we bieden, wát dan? Zien we verborgen gebreken over het hoofd?
We konden wel een gids gebruiken en schakelden een aankoopmakelaar in. Dat kost wat geld - een gemiddelde aankoopmakelaar kost 2.431 euro volgens bedrijfsvergelijkend onderzoek van NVM . Het is dus een keuze die je zelf moet maken.
Je kunt ook prima zonder aankoopmakelaar, tijdens de kredietcrisis was het een uitstervend soort. Nu de markten oververhit zijn, blijkt dit type makelaar toch handig.
Aankoopmakelaars beschikken namelijk over het nieuwste woningaanbod. Tussen het moment dat een huiseigenaar zijn woning te koop zet en het moment dat hij op huizenwebsite Funda verschijnt, zit een aantal dagen. In die dagen kan de woning al via het netwerk van de makelaar verkocht zijn.
Je betaalt dus voor een groot deel voor een privilege. Daarbij hielp onze aankoopmakelaar met het hele proces: iedere ochtend kregen we een e-mail met interessante huizen. Hij regelde dat we tóch naar een huis konden kijken als de kijkdagen al vol zaten, ging mee tijdens bezichtigen en zette vraagtekens bij bouwkundige gebreken waar wij geen weet van hadden.
Ook adviseerde de aankoopmakelaar over prijzen en wat anderen waarschijnlijk gingen bieden, beschermde hij ons tegen onszelf, controleerde het koopcontract (en liet een aantal zaken schrappen), het bouwrapport en alle andere stukken, raadde een goede hypotheekadviseur en notaris aan. Ook tijdens het bieden hadden we een streepje voor door zijn goede contacten.
Een aankoopmakelaar zorgt ervoor dat je wat sterker in je schoenen staat. Je wilt natuurlijk niet iemand die snel geld wil verdienen zonder een dienst te leveren. Ga dus in je omgeving of online op zoek naar een goede aankoopmakelaar.
7. Doe een goed bod
Bieden op een huis in grote steden als Amsterdam en Utrecht gaat er vaak een heel stuk anders aan toe dan in de rest van Nederland. Onderhandelen over de prijs komt er meestal niet bij kijken. Bij alle woningen die ik bezocht heb, moest je binnen één tot vier dagen een ultiem bod indienen. Verschrikkelijk spannend, want je weet natuurlijk niet wat de rest gaat doen.
Hoe weet je of je in de goede richting zit met de prijs? Simpel: dat weet je niet en daardoor werkt dit systeem extreem prijsopdrijvend. De grote tip: laat je niet gek maken en ga écht goed na of je jouw bod wel kunt veroorloven en het huis dat bedrag waard is.
Een voorbeeld: ik bekeek een kleine tussenwoning in de wijk Zuilen. De aankoopmakelaar zag al snel dat de badkamer verkeerd was geplaatst en dat er vocht achter de tegels zat (die er dus uit moesten), dat de schuur compleet verrot was, de kozijnen gerepareerd moesten worden en dat het stucwerk en de keuken wel een opknapsessie konden gebruiken. Op de trap stonden we in de file: in totaal waren er 37 bezichtigingen (!) gepland.
Toen we de aankoopmakelaar vroegen voor welke prijs hij dacht dat het huis verkocht zou worden, zei hij ‘40.000 euro boven de - toch al hoge - vraagprijs’. Zijn redenatie: “Wij zien misschien wel dat er nog een hoop aan moet gebeuren, maar veel andere mensen niet. Zij zien alleen veel concurrentie, dan gaan mensen gekke dingen doen.”
Make an offer they can’t refuse als je een huis MOET hebben en je de financiële ruimte hebt. Weet alleen dat een dergelijke sprong geen moetje is om aan een huis te komen in de Randstad.
Uiteindelijk vonden mijn partner en ik ons droomhuis: twintig minuten fietsen van de binnenstad, met karakter, grote tuin, drie slaapkamers en volledig gerenoveerd.
Het bieden was zenuwslopend. De aankoopmakelaar adviseerde om hoog te bieden om zeker van het huis te zijn. Dat hebben we niet gedaan. Daarmee namen we misschien een risico, maar we wilden ons niet gek laten maken door de markt.
Wij hebben duidelijk een grens gesteld: we willen een huis, maar ook een leuk en onbezorgd leven leiden.
“Soms moet je het geluk gewoon aan jouw kant hebben”, stemde de aankoopmakelaar in.
8. Bid om een beetje geluk
Er komt zo weinig aanbod online op dit moment, dat het ook dom geluk is dat jouw droomhuis in de periode dat je zoekt online komt of niet wordt weggekaapt door een ander. Soms vraagt dat om een beetje geduld. En geluk.
Wij gingen op een woensdag bij het huis kijken, gingen een dag later met de aankoopmakelaar terug, deden op vrijdag een bod en kregen op maandag het nieuws dat er meerdere bieders waren. Of we het oké vonden om het financieringsvoorbehoud met één week te verkorten? Uh, ja. Die vrijdag tekenden we het voorlopige koopcontract.
Het gebrek aan betaalbare huizen voor starters met een middeninkomen is verschrikkelijk frustrerend wanneer je een huis vindt dat je graag wilt hebben en anderen spelen Pistolen Paultje met absurde bedragen...
Heb vertrouwen dat jouw huis vanzelf voorbij komt en nogmaals: laat je niet gek maken. De oververhitte huizenmarkt heeft één groot voordeel: soms gaat het ineens snel. En dan is het huizenleed daarna al snel vergeten.
LEES OOK: 7 dingen die je moet weten als je in 6 maanden een huis wilt kopen in Amsterdam
