Hypotheekrente voor 10 jaar vast stijgt door rentehausse

Hypotheekrentes zijn in het begin van het jaar opgeschroefd. Dat is relevant voor wie een nieuwe hypotheek afsluit of een nieuwe rentevaste periode moet afspreken. Huiseigenaren die hun hypotheekrente voor langere tijd hebben vastgezet, hebben hier vooralsnog minder last van.

Geldverstrekkers hebben het nieuwe jaar ingeluid met verhogingen van de hypotheekrentes, meldt financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week. Drie op de vijf geldverstrekkers verhoogde afgelopen week de hypotheekrente. Vooral de populairste rentevaste periode voor 10 jaar vast werd opgeschroefd.

Normaliter is januari de maand waarin geldverstrekkers de rentes laten zakken, maar dat is nu niet gebeurd. Dit heeft twee redenen: hogere leenkosten voor geldverstrekkers en een dunne rentemarge op hypotheken.

Op kapitaalmarkten zijn langlopende rentes sinds begin december fors gestegen. Zo is de rente op de 10-jaars Nederlandse staatslening geklommen van 2,3 procent begin december naar inmiddels ruim 2,8 procent. Dat is een stijging van liefst een half procentpunt in iets meer dan een maand.

Rente op de 10-jaars staatslening (%)

De rente op de 10-jaars staatslening is een belangrijk anker voor de hypotheekmarkt, omdat die een indicatie geeft over de kosten die geldverstrekkers zelf maken als ze geld lenen voor het verstrekken van hypotheken.

De leenkosten voor geldverstrekkers zijn dus zeer waarschijnlijk opgelopen, terwijl hun rentemarge al op een dieptepunt ligt. De rentemarge is het verschil tussen de rente voor staatsleningen van 10 jaar en de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met Nationale Hypotheekgarantie (NHG).

Lage rentemarge voor geldverstrekkers

Hoewel geldverstrekkers niet per se dezelfde rente betalen voor leningen als de overheid, geldt de rente op staatsleningen van 10 jaar wel als indicatie voor de kosten die geldverstrekkers maken als ze geld inkopen – daarmee is het ook een indicatie voor wat ze op hypotheken verdienen.

In 2024 was de gemiddelde bruto rentemarge 1,14 procentpunt, blijkt uit gegevens van Van Bruggen Adviesgroep. De huidige rentemarge is daar inmiddels behoorlijk onder gezakt naar 0,76 procentpunt, zoals de onderstaande grafiek van Van Bruggen toont.

Een lage rentemarge is een indicatie voor sterke concurrentie op de hypotheekmarkt, omdat geldverstrekkers geneigd zijn marge in te leveren om geen marktaandeel te verliezen. Maar kennelijk zagen ze daar nu geen ruimte voor.

Met de verhogingen die geldverstrekkers begin dit jaar hebben doorgevoerd komt de populairste hypotheekrente voor 10 jaar vast uit op gemiddeld 3,54 procent met NHG-verzekering en 4 procent zonder NHG, tegen 3,48 procent en 3,97 procent een week geleden.

Hypotheekrente per rentevaste periode

De onderstaande tabel van Van Bruggen Adviesgroep toont gemiddelde rentes voor verschillende rentevaste periodes per 5 januari 2025. De rentes met NHG aan de linkerkant van het overzicht behoren tot de laagste in de markt, omdat een eventuele restschuld bij gedwongen verkoop van de woning onder voorwaarden uit de NHG-pot wordt betaald. Hierdoor is er geen risico-opslag op deze hypotheken.

Huizenkopers of huiseigenaren die de rente (opnieuw) moeten vastzetten, krijgen dus mogelijk te maken met een hogere rente. Niet prettig voor de portemonnee. Immers, een hogere hypotheekrente betekent hogere maandlasten.

En dat in een tijd waarin het leven al duur is, want er is ook sprake van stijgende prijzen – en niet zo’n beetje ook. De Nederlandse inflatie kwam in december uit op 4,1 procent, dubbel zo hoog als de gewenste 2 procent en ook hoger dan de inflatie in de eurozone, die in december uitkwam op 2,4  procent.

Veel Nederlanders hebben inmiddels wel hun loon zien stijgen, wat de pijn wellicht verzacht. Als je loon is mee is gestegen met de inflatie en je hebt al een hypotheek waarvan de rente vaststaat, dan ben je zelfs minder kwijt aan hypotheeklasten.

Vaste hypotheekrente en hoger salaris gunstig voor druk van hypotheeklasten

Van Bruggen Adviesgroep geeft hier een voorbeeld van aan de  hand van het fictieve stel Els en Bert, die in 2023 netto 5.000 euro per maand maand verdienden. Ze betaalden 1.500 aan hypotheeklasten en 1.500 euro aan boodschappen. Dit komt neer op 30 procent van hun inkomen dat naar hypotheeklasten ging.

Inmiddels is het salaris van Bert en Els met 4,1 procent gestegen, dus gelijk met de inflatie in december. Hun netto inkomen bedraagt nu 5.205 euro per maand.

Aan boodschappen zijn ze nu 1.562 euro kwijt, maar hun hypotheeklasten zijn met 1.508 euro per maand gelijk gebleven. Dat betekent dat nu 29 procent van hun inkomen naar hypotheeklasten gaat, 1 procentpunt minder dan vorig jaar.

Inflatie is sowieso gunstig voor schulden. Immers, de schuld blijft het hetzelfde bedrag terwijl de waarde van het geld door de inflatie afneemt. Voor bezittingen is inflatie juist niet gunstig. Spaargeld wordt minder waard, en dat geldt ook voor de koopkracht die de waarde van je woning vertegenwoordigt.

Daarbij moet wel worden aangetekend dat huizenprijzen fors zijn gestegen, veel sterker zelfs dan het gemiddelde prijspeil. In het slotkwartaal van 2024 kwam er weer 12 procent bij op jaarbasis. In november stond de huizenprijzenindex van Centraal Bureau voor de Statistiek op het hoogste punt ooit, zoals de blauwe lijn in de onderstaande grafiek van Van Bruggen Adviesgroep toont.

Als je de huizenprijsindex corrigeert voor de inflatie, zoals in de oranje lijn is gebeurd. zie je dat de zogenoemde reële stijging van de huizenprijs lager uitvalt dan de gerapporteerde stijging van van de marktwaarde van woningen.

Tegelijk is het zo dat je huis, ook gecorrigeerd voor de geldontwaarding, nog steeds meer waard is geworden en daarmee dus een vorm van bescherming biedt tegen de inflatie. Dat is bij spaargeld veel minder het geval, omdat spaarrentes de afgelopen jaren per saldo lager zijn gebleven dan de inflatie.

LEES OOK: Wachten op daling hypotheekrente bij kopen huis? Waarom dat niet per se slim is