• Als huiseigenaar heb je te maken met het eigenwoningforfait voor het genot van de woning in box 1 van de inkomstenbelasting. Dit is een percentage van de WOZ-waarde.
  • De betaalde hypotheekrente mag hiervan worden afgetrokken. Dat levert een aftrekpost op als het bedrag van de aftrekbare rente hoger is dan het eigenwoningforfait.
  • Met de stijgende huizenprijzen en de lage hypotheekrente kan deze lucratieve aftrekpost echter vervallen.
  • Business Insider laat zien wanneer je de hypotheekrenteaftrek verliest bij huizen met een waarde van 400.000 euro tot 600.000 euro.

Als huiseigenaar heb je te maken met de fiscale bijtelling van het eigenwoningforfait in box 1 van de inkomstenbelasting. In veel gevallen merk je daar weinig van, omdat je de betaalde hypotheekrente van dit bedrag mag aftrekken. Als het bedrag van de hypotheekrente hoger is dan het eigenwoningforfait, resteert per saldo een aftrekpost.

Echter, met de stijging van huizenprijzen en de extreem lage hypotheekrente is het de vraag in hoeverre de hypotheekrenteaftrek een voordeel blijft opleveren.

Eerst even een opfrisser over het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek.

Eigenwoningforfait en aftrekbare hypotheekrente

Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van je huis dat je moet optellen bij je belastbare inkomen in box 1 van de inkomstenbelasting.

In 2021 bedraagt het eigenwoningforfait voor de meeste huizenbezitters 0,5 procent van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is de geschatte waarde van je woning die jaarlijks door gemeente wordt vastgesteld.

Rond februari valt de WOZ-beschikking op de mat waarop de waarde van een jaar eerder staat vermeld. Dus op de beschikking die je in februari 2021 hebt ontvangen, staat de geschatte waarde van je huis op 1 januari 2020.

Lees meer: WOZ-waarde van je woning: zo is-ie berekend en zo maak je bezwaar

Dan de aftrekbare hypotheekrente. Dit is een belastingvoordeel voor huiseigenaren. Sinds 2013 geldt voor starters dat je alleen recht hebt op hypotheekrenteaftrek als de lening binnen 30 jaar wordt afgelost. Dit is het geval bij de annuïtaire en lineaire hypotheek.

Voor mensen die vóór 31 december 2012 een aflossingsvrije hypotheek hadden afgesloten geldt een overgangsregeling. Zij behouden het recht op hypotheekrenteaftrek voor het aflossingsvrije leningdeel dat destijds is afgesloten.

In de aangifte inkomstenbelasting wordt gekeken naar het saldo van het eigenwoningforfait en de aftrekbare hypotheekrente. Vaak is het bedrag van de betaalde hypotheekrente hoger dan het bedrag aan eigenwoningforfait. Per saldo is er dan sprake van hypotheekrenteaftrek.

Maar blijft dat zo nu de huizenprijzen zo hard zijn gestegen en de hypotheekrente historisch laag is? Immers, een lage hypotheekrente betekent ook minder hypotheekrenteaftrek.

Het percentage van het eigenwoningforfait hangt af van de WOZ-waarde. Voor het gros van de huiseigenaren geldt echter het tarief van 0,5 procent voor woningen met een WOZ-waarde tussen de 75.000 euro en 1.110.000 euro.

Al is het wel zo dat door de stijging van de huizenprijzen een grotere groep in de categorie voor woningen met een WOZ-waarde van boven de 1,1 miljoen euro valt, waar het tarief een stuk hoger is.

Stijging huizenprijs en lage hypotheekrente: gevolg voor hypotheekrenteaftrek

Business Insider richt zich op de grootste groep huiseigenaren die met het tarief van 0,5 procent te maken hebben. Wat je als woningbezitter niet wil, is dat het eigenwoningforfait de hypotheekrente overstijgt, waardoor er per saldo geen sprake meer is van aftrek.

Om hiervan een indruk te geven, kijken we naar enkele voorbeelden waarbij het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek precies tegen elkaar wegvallen.

Als uitgangspunt namen we woningen met een WOZ-waarde van 400.000 euro, 500.000 euro en 600.000 euro en een hypotheek van 20 jaar vast tegen 1,5 procent rente.

Vervolgens keken we hoe hoog de hypotheek moet zijn voor maandlasten die een jaarlijkse bruto rentelast opleveren die gelijkstaat aan het eigenwoningforfait.

Omdat we de rentelast willen weten hebben we voor een aflossingsvrije hypotheek gekozen. Maar het gaat erom dat de jaarlijkse rentelast matcht met het eigenwoningforfait, ongeacht de hypotheekvorm.

De tabel hieronder laat zien bij welke omvang van de hypotheek het saldo van het eigen woningforfait en de aftrekbare rente tegen elkaar wegvallen.

Te zien is dat bij een huis met een WOZ-waarde van 500.000 euro het eigenwoningforfait 2.500 euro bedraagt. Als je een hypotheekrente van 1,5 procent hebt, betaal je aan bruto rentelasten per jaar precies 2.500 euro met een hypotheek van 166.667 euro.

Dit laat zien dat huiseigenaren met een relatief lage hypotheekschuld van ongeveer een derde van de woningwaarde het risico lopen de hypotheekrenteaftrek kwijt te raken.

Voor huiseigenaren die lage rentelasten hebben omdat ze nog maar een kleine hypotheekschuld hebben, is er ook nog de Wet Hillen. Deze wet bepaalt dat het eigenwoningforfait niet opgeteld hoeft te worden bij het belastbare inkomen als dit hoger is dan de hypotheekrente en er dus eigenlijk geen sprake is van aftrek.

De Wet Hillen wordt sinds 1 januari 2019 echter afgebouwd waardoor huiseigenaren elk jaar iets meer belasting gaan betalen. In 2048 moet het volledige eigenwoningforfait worden meegerekend bij het inkomen.

[activecampaign form=24]

Lees meer over hypotheken: