Het kabinet Rutte IV heeft op Prinsjesdag vorige week een aantal maatregelen gepresenteerd die gerelateerd zijn aan de eigen woning. Daar zitten ook enkele aanpassingen voor de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait bij.

De hypotheekrenteaftrek is een belangrijke aftrekpost voor huiseigenaren. Sinds 1 januari 2013 geldt dat je alleen recht hebt op hypotheekrenteaftrek als je een hypotheek hebt afgesloten die binnen 30 jaar met maandelijkse betalingen wordt afgelost. Dit is het geval bij de lineaire en annuïtaire hypotheek waarbij de maandlasten deels uit rente en deels uit aflossing bestaan.

Het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek was lange tijd één-op-één gekoppeld aan het tarief van inkomstenbelasting dat je over een bepaald deel van je inkomen betaalde, ofwel het schijftarief. Maar sinds 2014 wordt het aftrektarief voor de hypotheekrente afgebouwd voor hogere inkomens en staat dit niet meer gelijk aan het belastingtarief in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting in box 1.

In 2013 kon je nog maximaal 52 procent van de betaalde hypotheekrente van je inkomen aftrekken. Vanaf 2014 zou dit in stappen van 0,5 procent worden afgebouwd om in 2042 uit te komen 38 procent. Maar sinds 2020 gaat het percentage in grotere stappen van 3 procentpunt per jaar omlaag.

Daarmee wordt de laatste stap volgend jaar al gezet en belanden we in 2023 al op een percentage van rond de 37 procent. Dit is dan gelijk aan het belastingtarief in de eerste schijf van de inkomstenbelasting. De onderstaande tabel toont de afbouw van de hypotheekrenteaftrek sinds 2014.

De afbouw van de hypotheekrenteaftrek heeft vooral gevolgen voor hogere inkomens. Die betalen volgend jaar vanaf een inkomen van 73.031 euro een belastingtarief van 49,5 procent, terwijl de hypotheekrente maximaal tegen een tarief van 36,93 procent kan worden afgetrokken.

Financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep laat in zijn nieuwsbrief van deze week met een voorbeeld zien hoe de verdere verlaging van de hypotheekrenteaftrek kan uitpakken.

Stel dat je vorig jaar een woning hebt gekocht en daarvoor een annuïtaire hypotheek hebt afgesloten van 500.000 euro tegen 1,3 procent rente. Dan heb je recht op hypotheekrenteaftrek.

In 2022 betaal je 6.500 euro rente, maar dankzij de hypotheekrenteaftrek levert dat een fiscaal voordeel op van 40 procent, ofwel 2.600 euro.

Aangezien de maximale hypotheekrenteaftrek volgend jaar daalt naar 36,93 procent, levert de betaalde rente in 2023 een fiscaal voordeel op 2.400 euro (hierbij is geen rekening gehouden met het eigenwoningforfait). Met andere woorden: je netto hypotheeklasten stijgen met 200 euro per jaar, ofwel met ongeveer 17 euro per maand.

Voor lagere inkomens wordt de hypotheekrenteaftrek niet afgebouwd, maar ook zij hebben volgend jaar iets minder voordeel van de hypotheekrenteaftrek, omdat het tarief van de eerste schijf voor inkomens tot 73.071 euro omlaag gaat van 37,07 procent naar 36,93 procent.

Eigenwoningforfait omlaag, maar WOZ-waarde stijgt

Het kabinet sleutelt in 2023 ook aan het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is het percentage van de WOZ-waarde van je woning dat je bij je inkomen optelt. De WOZ-waarde wordt ieder jaar door de gemeente vastgesteld.

Voor de meeste huiseigenaren geldt echter dat zij een woning hebben die grofweg tussen de 75.000 euro en 1,1 miljoen euro waard is. Voor deze categorie woningen is het eigenwoningforfait 0,45 procent van de WOZ-waarde in 2022. In 2023 gaat dit omlaag naar 0,35 procent.

Let wel: de WOZ-waarde stijgt ook waardoor het eigenwoningforfait in 2023 niet per se lager uitvalt dan in 2022.

In het volgende voorbeeld van financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep ziet het er wel rooskleurig uit.

Stel dat de WOZ-waarde van een woning 400.000 euro is. Dan zou je daarvan 0,45 procent, dus 1.800 euro, bij je inkomen moeten optellen voor de aangifte inkomstenbelasting van 2022.

In 2023 geldt het verlaagde eigenwoningforfait van 0,35 procent. Maar waarschijnlijk is de geschatte WOZ-waarde van de woning gestegen. Als de WOZ-waarde van de woning bijvoorbeeld is opgelopen naar 460.000 euro, dan komt het eigenwoningforfait van 0,35 procent neer op een bedrag van ongeveer 1.610 euro. Hierover moet nog belasting worden betaald.

Goed om te beseffen is wel dat in de praktijk het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek fiscaal gezien bij elkaar horen. Het bedrag dat je moet optellen bij het inkomen vanwege het eigenwoningforfait en het bedrag aan aftrekbare hypotheekrente worden tegen elkaar weggestreept. Als de aftrekbare rente hoger is dan het eigenwoningforfait hou je netto een bedrag over waarmee het belastbare inkomen wordt verlaagd.

Als we weer uitgaan van de hypotheek van 500.000 euro tegen 1,3 procent rente, dan is de betaalde rente 6.500 euro, waarvan je 1.750 euro aan eigenwoningforfait (0,35 procent in 2023, uitgaande van een WOZ-waarde van 5 ton) moet aftrekken. Daarmee hou je 4.750 euro aan aftrekbare rente over.

Goed om te weten is verder dat je op de belastingaangifte de WOZ-waarde invult met een peildatum vóór het jaar waarover je aangifte doet. Dus als je in 2023 aangifte doet over het jaar 2022, heb je de WOZ-waarde nodig met een peildatum van 1 januari 2021.

Lees meer over koopwoningen: