Hypotheekrentes zijn momenteel erg laag. Het lijkt dus aantrekkelijk om rentes voor langere tijd vast te zetten. Maar welk risico loop je eigenlijk als hypotheekrentes weer stijgen?
Niemand kan rente-ontwikkelingen goed voorspellen, dus speculeren op de hypotheekrente is in principe niet verstandig. Bij de keuze om de hypotheekrente kort of langer vast te zetten, gaat het eerder om vragen als: wil je voor langere tijd zekerheid over je maandlasten en in hoeverre kun je renteschommelingen met je inkomen opvangen, als je voor kortere tijd de rente vastzet?
Het gaat er dus vooral om gevoel te krijgen voor de invloed van renteschommelingen op de maandlasten. Zeker als banken beginnen te stunten met hypotheekrentes van 0,99 procent… voor twee jaar vast, zoals ABN Amro onlangs deed.
Lage hypotheekrente
Dat het huidige renteklimaat extreem is, blijkt uit onderstaande tabel die is samengesteld door intermediair De Hypotheekshop. Te zien is hoe groot het verschil is tussen de gemiddelde hypotheekrente in 2013 en 2016.
(klik voor vergroting)
Duidelijk is dat hypotheekrentes de afgelopen drie jaar ongekend hard zijn gedaald, waarbij de rente voor 10 jaar vast de kroon spant.
De Hypotheekshop verwacht dat de rente niet veel verder zal dalen, schrijft het bedrijf donderdag op zijn website. "In de maanden april en mei daalde de rente al niet echt meer. Wij verwachten dat de rente in de komende maanden min of meer stabiel blijft."
Wat is het verstandigst om nu te doen: 10 of 20 jaar vast?
Schommeling rente
Om een idee te krijgen van de invloed van renteschommelingen kun je de hypotheekadviseur om advies vragen, maar Z24 geeft alvast een voorbeeldberekening op de achterkant van een envelop.
We gaan uit van tweeverdieners die samen bruto 70 duizend euro per jaar verdienen, een hypotheek van twee ton hebben en een huis met een vergelijkbare WOZ-waarde. Met behulp van deze tool op de site berekenhet.nl kun je dan al aardig wat inzicht krijgen.
Van belang is hierbij om het verschil tussen bruto en netto maandlasten in de gaten te houden. Bij een annuïtaire hypotheek blijven de bruto maandlasten gedurende de looptijd gelijk, maar betaal je in het begin veel rente en los je weinig af. In de loop van de tijd los je maandelijks steeds meer af en betaal je minder rente.
Dit laatste heeft tot gevolg dat de rentelasten die je kunt opvoeren voor de hypotheekrenteaftrek in de loop van de tijd dalen, waardoor de netto maandlast geleidelijk stijgt.
Rente twintig of tien jaar vast
Stel nu dat de tweeverdieners met de hypotheek van twee ton de rente voor twintig jaar vastzetten op 2,68 procent. De bruto maandlast wordt dan 809 euro. Netto betalen ze over die twintig jaar dan in totaal ruim 173 duizend euro aan rente en aflossing.
Een alternatief is dat de rente voor 10 jaar wordt vastgezet op 2,02 procent. De eerste tien jaar is de bruto maandlast dan 741 euro. Vraag is dan: hoe is de situatie daarna?
Stel dat de tienjaarsrente laag blijft en over tien jaar nog steeds op 2,02 procent staat, dan kan de rente opnieuw voor dat tarief worden vastgezet. De totale nettolast komt dan ongeveer 8.500 euro lager uit over de periode van 20 jaar, vergeleken met de netto last bij een 20 jarige rente van 2,68 procent. Per maand is dat 35 euro.
Stijgende rente
Maar stel nu dat de tienjaarsrente weer klimt naar het niveau van 2013, dus zo'n 4,79 procent, en je zet de hypotheekrente over tien jaar op dat niveau vast. Dan heb je dus tien jaar lang een bruto rente van 2,02 procent en tien jaar lange eentje van 4,79 procent.
Reken je dit door met de tool van berekenhet.nl, dan blijkt dat de totale nettolasten ongeveer even hoog zijn over de periode van twintig jaar, vergeleken met het scenario waarbij de de rente nu voor 20 jaar vastzet op 2,68 procent.
Hierbij spelen twee dingen mee: aan de ene kant is het gemiddelde van de brutorentes van 2,02 procent en 4,79 procent iets hoger (3,4 procent), vergeleken met de huidige 20-jaarsrente. Maar de stijging van de bruto hypotheekrente na tien jaar betekent ook dat er dan meer aftrekbare hypotheekrente komt. Beide zaken beïnvloeden de nettolasten.
Bovenstaand voorbeeld laat zien dat een terugkeer van hypotheekrentes naar de niveaus van drie jaar geleden niet meteen rampzalig hoeven te zijn, maar ook dat een renteverschil van ruim een half procentpunt over twintig jaar bij elkaar opgeteld duizenden euro's verschil kan uitmaken.
Lees ook
Lage spaarrente: heeft extra aflossen op hypotheek nog zin?
4 redenen om je hypotheek wel online af te sluiten
Aflossen van je hypotheek is populair, maar soms helemaal niet verstandig
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl