Hypotheekrente vastzetten: variabel of 10 jaar vast?

Wie tien jaar geleden een hypotheek afsloot moet wellicht dit jaar de rente opnieuw vastzetten. De jaren van (extreem) lage hypotheekrentes heeft deze groep huiseigenaren gemist, de rente is nu gelijk of hoger dan de rente die ze hadden vastgezet.

En een hogere rente betekent betekent hogere maandlasten. Tien jaar geleden lag de gemiddelde hypotheekrente ongeveer rond de 4 procent, in de buurt van het huidige niveau. In de jaren daartussen daalde hypotheekrente en lag die meerdere jaren op een extreem laag niveau van tussen de 1 en 2 procent.

Begin 2022 begon de hypotheekrente hard te stijgen en inmiddels liggen de rentes met langere rentevaste perioden al enige tijd tussen de 4 en 5 procent. Huiseigenaren die hun rente nu opnieuw vastzetten, betalen dus ongeveer net zoveel of misschien iets meer dan 10 jaar geleden.

De onderstaande grafiek toont de hypotheekrenteontwikkeling voor rentevaste perioden vanaf 5 tot en met 10 jaar tussen 2014 en 2023.

Te zien is dat de gemiddelde hypotheekrente in december 2014 op 3,2 procent lag en daarna gestaag daalde. Vanaf maart 2022 steeg de rente fors van 1,4 procent naar 4 procent nu. Uiteraard zijn dit gemiddelden waarin ook kortere rentevaste periodes dan 10 jaar zijn meegenomen.

In de praktijk kan het betekenen dat je bijvoorbeeld 10 jaar geleden de rente had vastgezet tegen 3,8 procent. Dan betaalde je in het eerste jaar netto - dus inclusief hypotheekrenteaftrek - ongeveer 650 euro aan maandlasten. De bruto maandlasten zonder aftrek bedroegen rond de 932 euro, volgens de calculator van Berekenhet.nl.

Zet je de rente nu opnieuw voor 10 jaar vast tegen 4,65 procent, dan betaal je in het eerste jaar van de rentewijziging 763 euro aan netto maandlasten. De bruto maandlasten stijgen naar ongeveer 1.000 euro.

Huiseigenaren twijfelen over hypotheekrente: variabel, kort of lang

Hoewel het verschil relatief klein is, twijfelen huiseigenaren of ze de hypotheekrente opnieuw voor langere tijd moeten vastzetten, meldt financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week. Klanten houden in het achterhoofd dat de hypotheekrente wellicht weer kan dalen, al kan niemand dat met zekerheid zeggen.

De hypotheekrente is in historisch perspectief ook niet hoog. Maar omdat deze in de afgelopen tien jaar grotendeels onder het huidige niveau lag, wordt de rente wel als hoog ervaren. Vóór 2014 lag de hypotheekrente voor 10 jaar vast altijd boven de 4 procent.

Lees ook: Hoe extreem is de stijging van de hypotheekrente? Bekijk deze rentegrafiek die teruggaat tot 1965!

Huiseigenaren die voor een nieuwe rentevaste periode moeten kiezen, dubben tussen een periodes korter dan 10 jaar en zelfs variabel, volgens Van Bruggen. Het nadeel daarvan is dat de variabele rente momenteel hoger ligt dan de rente voor 10 jaar vast, en dat geldt mogelijk ook voor kortere rentevaste periodes.

Dat is een bijzondere situatie, omdat meestal geldt: hoe langer de rentevaste periode, des te hoger de rente. Zekerheid is doorgaans duurder. Een korte rentevaste periode of variabele rente is meestal aantrekkelijk vanwege de flexibiliteit en omdat het voordeliger is, maar dat laatste gaat nu dus niet op.

Variabele hypotheekrente is hoger dan 10 jaar vast

Op dit moment ligt de gemiddelde variabele rente zonder NHG-verzekering gemiddeld op 5,51 procent en de rente voor 5 jaar vast op 4,72 procent, hoger dan de gemiddelde rente voor 10 jaar vast, zo toont de onderstaande tabel van Van Bruggen Adviesgroep.

Stel dat je een annuïteitenhypotheek van 200.000 euro 10 jaar vastzet tegen 4,65 procent rente, dan betaal je in de eerste jaar netto - dus met hypotheekrenteaftrek - 740 euro per maand. De bruto maandlasten bedragen 1.031 euro.

Kies je voor de variabele rente van 5,51 procent, dan komen de netto maandlasten een paar tientjes hoger uit op 780 euro. De bruto maandlasten zijn met 1.137 euro wel ruim honderd euro hoger, maar bij een annuïteitenhypotheek stijgt het netto maandbedrag gedurende de looptijd naar het bruto bedrag.

Wellicht dat je voor die tijd allang bent overgestapt naar een vaste rente. Want dat is het voordeel van een variabele rente: je kunt zonder boete overstappen naar een aantrekkelijk rentetarief zodra dat zich voordoet.

Tussen 2004-2012 was variabel goedkoper dan 10 jaar vast

Of het verstandig is om hiervoor te kiezen, blijft gissen. We weten immers niet of de vaste rentes gaan dalen en hoe de variabele rente zich gaat ontwikkelen. Als je in 2004 tot en met 2012 had gekozen voor een variabele rente, dan was je wel goedkoper uit dan als je de rente voor 10 jaar had vastgezet.

Op een aflossingsvrije hypotheek scheelde dat in 10 jaar tijd gemiddeld ruimt 20.000 euro, blijkt uit een analyse van Van Bruggen Adviesgroep.

Dezelfde berekening kan nog niet gemaakt worden voor de jaren na 2013, maar het ziet er naar uit dat huiseigenaren die voor 10 jaar vast hebben gekozen goedkoper uit zullen zijn dan de mensen die gedurende 10 jaar een variabele rente hebben.

Bovendien hangt het ook van je persoonlijke situatie af wat de beste optie is. Van Bruggen wijst erop dat als je weinig financiële ruimte hebt, het wellicht verstandig is om de rente langer vast te zetten. Zo voorkom je dat je ineens veel hogere maandlasten moet betalen, omdat de korte rentevaste periode afloopt of omdat de variabele rente ineens omhoog schiet.

Mogelijk loop je met een langere rentevaste periode wel lagere rentetarieven mis. Je moet die aan je voorbij laten gaan tenzij je een boete wil betalen. Begin 2022 toen de hypotheekrente tussen de 1 en 2 procent lag, waren mensen bereid forse boetes te betalen.

Lees ook: In deze 2 situaties kun je als huizenkoper niet om de variabele hypotheekrente heen: die is met gemiddeld 5% behoorlijk hoog