Met de sterk gestegen huizenprijzen is de kans groter dat je in aanmerking kan komen voor een lagere hypotheekrente.

Geldverstrekkers hanteren een risico-opslag die hoger is, naarmate je meer leent ten opzichte van de woningwaarde.

Als de omvang van de hypotheekschuld lager wordt ten opzichte van de woningwaarde – door een stijging van de huizenprijs en/of aflossing – kan ook de hypotheekrente omlaag.

De huizenprijzen stijgen zo hard dat je wellicht al in aanmerking kan komen voor een lagere hypotheekrente, bijvoorbeeld als je een woning hebt gekocht in 2017 of 2018.

Geldverstrekkers hanteren een renteopslag naarmate het risico voor het verstrekken van de hypothecaire lening groter wordt. Hoe meer je leent ten opzichte van de woningwaarde, des te hoger de opslag. Er gelden geen vaste renteopslagen, deze verschillen per geldverstrekker.

De tabel hieronder van financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep laat de renteopslagen van een willekeurige geldverstrekker in 2018 zien. Het gaat hierbij om een woning van 350.000 euro en een hypotheek die 20 jaar wordt vastgezet.

Maar in drie jaar tijd kan de verhouding tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld drastisch zijn veranderd. De meest afgesloten hypotheekvorm is de annuïtaire hypotheek waarmee je meteen begint met aflossen. Daarnaast zijn de huizenprijzen gestegen.

Kortom: de lening ten opzichte van de woningwaarde is geslonken. Hiermee kun je wellicht in aanmerking komen voor een lagere rente. Althans, als je een rente-opslag hebt.

Meestal geen rente-opslag bij NHG-hypotheek

In de bovenstaande tabel is te zien dat de geldverstrekker geen opslag hanteert als de lening minder dan 65 procent van de marktwaarde bedraagt. Dit brengt namelijk relatief weinig risico met zich mee als er betalingsproblemen ontstaan, omdat de woningwaarde fors hoger is dan de hypotheeklening. Ook bij een NHG-hypotheek geldt geen renteopslag.

Maak je gebruik van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan geldt in de meeste gevallen geen opslag. Bij een NHG-hypotheek is het risico voor de bank immers lager, omdat een eventuele restschuld bij gedwongen verkoop uit de NHG-pot wordt betaald.

Maar in andere gevallen kan een lagere rente wel een mogelijkheid zijn. Overigens konden veel kopers in 2018 waarschijnlijk geen NHG-hypotheek afsluiten, aangezien de grens voor deze garantie destijds op 265.000 euro lag en de gemiddelde huizenprijs toen naar 287.000 euro was gestegen.

Lagere hypotheekrente door hogere huizenprijzen en aflossing

Door de sterk gestegen huizenprijzen is de kans dat je in aanmerking komt voor een lagere rente relatief groot, stelt Van Bruggen Adviesgroep. Hoe langer geleden je een woning hebt gekocht, hoe meer de woningwaarde is gestegen. Op basis van gegevens van het Kadaster heeft Van Bruggen op een rij gezet hoeveel de huizenprijs gemiddeld steeg van 2016 tot nu.

  • Sinds mei 2020 tot mei 2021: 12,9 procent
  • Sinds mei 2019 tot mei 2021: 22 procent
  • Sinds mei 2018 tot mei 2021: 30 procent
  • Sinds mei 2017 tot mei 2021: 42 procent
  • Sinds mei 2016 tot mei 2021: 53 procent

Terug naar de woning uit de tabel van Van Bruggen Adviesgroep. De woningwaarde daarvan was 350.000 euro. Voor de woning is, zo blijkt nu, een hypotheek afgesloten van 350.000 euro. De koper leende dus 100 procent van de woningwaarde. De bank hanteerde een rente van 3,05 procent, inclusief 0,55 procent opslag.

Uitgaande van de gemiddelde waardestijging van 30 procent sinds mei 2018, bedraagt de marktwaarde van de woning nu 455.000 euro. En ondertussen is ook een deel van de annuïteitenhypotheek afgelost met de reguliere maandelijkse betalingen. De hypotheek is inmiddels geslonken naar 328.000 euro. Daarmee is de verhouding van de hypotheek ten opzichte van de woningwaarde nu 72 procent.

Daarmee kan de huiseigenaar naar een lagere rente-opslag uitzien. Immers, de geldverstrekker hanteert al bij een verhouding van 85 procent een lagere rente-opslag van 0,2 procent. De opslag gaat in dit geval omlaag met 0,35 procent, waarmee de hypotheekrente uitkomt op 2,70 procent.

Stel dat je eerder een woning had gekocht, bijvoorbeeld in mei 2017. Dan is de marktwaarde gestegen naar 497.000 euro uitgaande van de gemiddelde stijging van de huizenprijs. Dankzij reguliere aflossing is de annuïteitenhypotheek volgens Van Bruggen Adviesgroep gedaald naar 320.000 euro. De verhouding tussen de hypotheek en de woningwaarde bedraagt inmiddels minder dan 65 procent.

In de tabel konden we al zien dat deze geldverstrekker geen rente-opslag hanteert bij een verhouding van 65 procent. De opslag van 0,55 procent verdwijnt dus volledig, daarmee daalt de rente van 3,05 procent naar 2,50 procent.

Aanpassen rente-opslag: regels per geldverstrekker verschillen

Heb je een aantal jaar geleden een woning gekocht, dan is het dus goed om checken of je in aanmerking komt voor renteverlaging. Of dat lukt, hangt af van een aantal zaken. We schreven hierboven al dat veel geldverstrekkers bij NHG-hypotheken en bij een lening die minder dan 65 procent van de woningwaarde bedraagt, geen renteopslag hanteren. In dit geval kan de rente dus niet lager.

Daarnaast kan het zijn dat je pas bij het einde van de rentevaste periode de rente mag aanpassen en niet tussentijds. Het hangt van de geldverstrekker of de hypotheekvoorwaarden af of je op basis van een hogere woningwaarde en aflossing de rente kan verlagen.

Wel is het zo dat steeds meer geldverstrekkers dit mogelijk maken, maar de manier waarop verschilt. Bij de een moet je zelf aan de bel trekken, terwijl de ander de rente automatisch verlaagt als je genoeg hebt afgelost. Wil je de rente verlagen op basis van de gestegen woningwaarde, dan moet je altijd zelf aan de bel trekken. Daarvoor heb je een beschikking van de WOZ-waarde nodig en wellicht ook een taxatierapport.

Business Insider heeft in dit artikel van 11 geldverstrekkers op een rij gezet of zij de rente automatisch verlagen of op verzoek. En of ze een WOZ-beschikking en taxatierapport vragen.

Lees meer over de hypotheekrente: