De gemiddelde hypotheekrente heeft sinds begin dit jaar een flinke opmars gemaakt. En dat levert een bitterzoete situatie op voor huiseigenaren die 10 jaar geleden een hypotheek hebben afgesloten en de rente nu opnieuw moeten vastzetten. Dat maakt de keuze tussen 10 en 20 jaar vast wellicht wat spannender.

Enerzijds kunnen huiseigenaren die 10 jaar geleden de rente hebben vastgezet, deze waarschijnlijk tegen een lager tarief vastzetten dan wat ze nu aan rente betalen. Anderzijds komt het einde van hun rentevaste periode net te laat om te kunnen profiteren van de ultra-lage rentes die jarenlang golden.

Zo stond de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in 2012 op 4,9 procent, tegen 3,4 procent nu. Terwijl voor 20 jaar vast een rente van rond de 5,6 procent gold, tegen 3,8 procent nu, meldt financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief voor van deze week.

Er valt dus voordeel te behalen, maar dat voordeel was een stuk groter geweest als je de rente vorig jaar opnieuw moest vastzetten. Toen lag de gemiddelde rente voor 10 jaar vast met NHG op een dieptepunt van rond de 1 procent, en 20 jaar vast rond de 1,3 procent. Vanuit historisch perspectief is de rente nog altijd laag, maar deze is in vergelijking met de laatste paar jaar wel verdrievoudigd.

Lees ook: Hoe extreem is de stijging van de hypotheekrente? Bekijk deze rentegrafiek die teruggaat tot 1965!

Inmiddels daalt de hypotheekrente, maar lang niet in zulke grote stappen als waarin hij is gestegen. De onderstaande grafiek toont hoe hard de gemiddelde rentes voor 10 en 20 jaar vast met NHG zijn opgelopen sinds begin dit jaar.

Hypotheekrente: 10 of 20 jaar vastzetten?

Nogmaals, een rente van rond de 4 procent is in historisch perspectief niet extreem. Dat waren eerder de ultra-lage hypotheekrentes van de afgelopen jaren. Wie nu de hypotheekrente moet vastzetten - omdat de rentevaste periode afloopt of vanwege de aankoop van een huis - hoopt wellicht nog dat die lage rentes terugkomen.

En dat speelt wellicht mee in de keuze voor een rentevaste periode. Wordt die kort, lang of langer? Business Insider benoemt hieronder een aantal punten waar je op moet letten bij de keuze tussen de meest gekozen rentevaste periodes van 10 en 20 jaar.

Zekerheid versus hogere rente

Doorgaans geldt bij leningen: hoe langer je de de rente vastzet, hoe hoger de rente. Omdat de hypotheekrente lange tijd zeer laag was, wilden huiseigenaren deze zo lang mogelijk vastzetten. 20 jaar vast werd de populairste rentevaste periode. Daarmee kregen ze 20 jaar zekerheid over hun maandlasten tegen een relatief lage rente.

Maar nu de rente is opgelopen, stijgt de populariteit van 10 jaar vast. Voor veel mensen weegt de langere periode van zekerheid blijkbaar niet de hogere rente voor 20 jaar.

Volgens Van Bruggen Adviesgroep concurreren geldverstrekkers de laatste weken iets harder op 10 jaar vast dan op 20 jaar vast. Zo is de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG de afgelopen vier weken het meest gedaald, met 0,29 procentpunt.

Wat doet dat met de huidige rentetarieven en dus de maandlasten?

Maandlasten 10 jaar vast versus 20 jaar vast

In de afweging tussen 10 en 20 jaar vast, spelen de maandlasten uiteraard een grote rol. Om een indicatie te geven hoe die kunnen uitpakken, maken we gebruik van de rekentool van berekenhet.nl.

Hierbij gaan we uit van een hypotheek die gelijk is aan de huidige gemiddelde huizenprijs van 425.000 euro en van de huidige gemiddelde tarieven voor 10 en 20 jaar vast zonder NHG.

Zet je de rente voor 10 jaar vast, dan geldt het tarief van 3,8 procent. De netto maandlasten (dus met hypotheekrenteaftrek) komen in het eerste jaar uit op 1.504 euro. De bruto maandlasten bedragen 1.980 euro.

Zet je de rente 20 jaar vast, dan geldt momenteel het tarief van 4,25 procent. Daarmee komen de netto maandlasten in het eerste jaar uit op 1.545 euro. De bruto maandlasten bedragen 2.091 euro.

Het verschil in bruto maandlasten tussen 10 en 20 jaar vast is met maandelijks zo'n 100 euro beperkt. Netto scheelt het nog minder.

Lees ook: Enorme verschillen bij hypotheekrente tussen aanbieders: dit zijn de hoogste en laagste rentes voor 10 en 20 jaar vast (en wat dat kan schelen in maandlasten)

Met dit beperkte verschil is het wellicht aantrekkelijk om de rente voor 20 jaar vast te zetten voor wie lange tijd zekerheid wil hebben over de maandlasten. Maar het kan ook zijn dat je verwacht dat de lage rentes van weleer weer terugkomen en de rente liever 10 jaar of korter vastzet.

Daarmee komen we op het volgende punt.

Wat gaat de rente doen?

Over hoe de hypotheekrente zich verder ontwikkelt, kunnen we kort zijn: dat valt niet te voorspellen. Wel kun je een blik werpen op de marktrentes, en dan vooral op de rente voor 10-jarige staatsleningen, die een indicatie geeft voor wat geldverstrekkers zelf uitgeven als ze lenen om hypotheken te verstrekken.

Momenteel vertonen de marktrentes een stijgende trend, terwijl de hypotheekrentes mondjesmaat dalen.

Volgens Van Bruggen Adviesgroep liggen de marges van geldverstrekkers een stuk hoger dan een jaar geleden en is er nog ruimte voor verdere verlagingen. Maar het is de vraag of geldverstrekkers die doorvoeren. Wellicht houden ze de hogere marges aan. Daalt de hypotheekrente wel verder, dan is niet te zeggen hoe lang die daling aanhoudt.

Het is al moeilijk om de hypotheekrente over een paar maanden te voorspellen, laat staan over 5, 10 of 20 jaar. Vooral het afgelopen jaar heeft bewezen hoe grillig de rente zich kan ontwikkelen, aldus Van Bruggen Adviesgroep.

Lees ook: 5 scenario’s voor de ontwikkeling van de hypotheekrente – en de gevolgen voor je hypotheek als de rente stijgt of juist daalt

Lange rentevaste periode is vaarwel (nog) lagere tarieven

Weet dat als je voor een langere rentevaste periode van bijvoorbeeld 20 jaar kiest, je beter geen last kan hebben van hypotheekrente-fomo. Mochten er gedurende de rentevaste periode aantrekkelijke lage tarieven voorbij komen, dan moet je die laten schieten. Tenzij je gaat verhuizen.

Is een verhuizing niet aan de orde maar wil je toch profiteren van de lagere tarieven, dan moet je vervroegd aflossen. Dat is niet gratis. Je betaalt een vergoeding die in de volksmond boeterente wordt genoemd. Hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger de vergoeding, schrijft Van Bruggen Adviesgroep.

De vergoeding is gelijk aan de rente die de geldverstrekker misloopt in de resterende rentevaste periode die je niet uitzit. Bij een lange resterende rentevaste periode is het daarom vaak niet aantrekkelijk om de hypotheek over te sluiten tegen een lager rentetarief.

Lees ook: Hypotheek oversluiten voor lagere rente? 4 punten om op te letten bij het berekenen van de boeterente

Kan je de rente mee verhuizen?

Heb je niet zo'n last van fomo en vind je het wel prettig om lange tijd niet naar de rente om te hoeven te kijken, houd er dan wel rekening mee dat je misschien wil verhuizen. Bij een lange rentevaste periode is die kans wellicht wat groter. In principe sluit je de hypotheek af tegen een nieuw tarief als je verhuist, maar onder voorwaarden kan je de rente meenemen naar de nieuwe woning.

Daarmee voorkom je dat je voor dit hypotheekdeel alsnog met een hogere rente te maken krijgt als je verhuist. Volgens Van Bruggen Adviesgroep kun je bij nagenoeg alle geldverstrekkers de rente meeverhuizen. Maar de voorwaarden verschillen en deze zijn ook niet altijd even goed vastgelegd. Het is dus goed om hier naar te vragen of je te laten adviseren.

Kortere rentevaste periode dan 10 jaar

We hebben hier de rentevaste perioden voor 10 en 20 jaar uitgelicht, maar je kan natuurlijk ook voor een kortere periode kiezen of variabel. Bijvoorbeeld omdat je verwacht dat de rente verder daalt. Daarnaast merkt Van Bruggen Adviesgroep op dat je bij een annuïteitenhypotheek, die je binnen 30 jaar aflost, niet alleen moet kijken naar de maandlasten, maar ook naar de hoogte van de rente.

De maandlasten bestaan bij een annuïteitenhypotheek uit een deel rente en een deel aflossing, en de hoogte van de rente heeft invloed op de snelheid van de aflossing.

Lees meer over de hypotheekrente: