De huidige hypotheekrentes liggen op een historisch laag niveau en hier lijkt voorlopig geen einde aan de komen. Door recente maatregelen van de Europese Centrale Bank (ECB) kunnen ze nóg verder dalen. Wordt het tijd om daarvan te profiteren?

De gemiddelde hypotheekrentes voor de populairste hypotheken 10 en 20 jaar vast met NHG, liggen in september op respectievelijk 1,41 procent en 1,89 procent. Voor de hypotheken 10 en 20 jaar vast zonder NHG is de gemiddelde hypotheekrente respectievelijk 1,86 procent en 2,05 procent, meldt Van Bruggen Adviesgroep in zijn recentste nieuwsbrief.

De intermediair verwacht dat de hypotheekrentes nog verder zakken als gevolg van een pakket maatregelen van de ECB om dreigende klappen voor de wereldeconomie op te vangen. Denk aan de onzekerheid rond de Brexit en de chaos die een ongeordende no deal met zich zal meebrengen. Ook de handelsoorlog tussen de Verenigde Staten en China die maar niet tot bedaren komt, kan de economie in het slop trekken.

Met de maatregelen komt het erop neer dat het voor banken duurder wordt om geld bij de centrale bank te stallen, terwijl ze tegen gunstiger voorwaarden geld bij de ECB kunnen lenen en dit dus ook tegen een lagere rente kunnen lenen aan bedrijven en particulieren. Daarnaast is de ECB weer gestart met het opkopen van obligaties, waardoor banken meer leningen kunnen verstrekken.

Voor huizenkopers en woningeigenaren die binnenkort hun rente opnieuw moeten vastzetten, zijn dalende hypotheekrentes heuglijk nieuws. Huizenbezitters bij wie de rentevaste periode nog niet afloopt, zullen iets minder hard juichen. Zij zitten voorlopig nog vast aan een relatief hoge rente en kijken verlekkerd naar de huidige, lage percentages. Een lagere rente betekent immers ook lagere maandlasten.

De vraag is dan: moet je actie ondernemen om ook een graantje mee te kunnen pikken? Van Bruggen Adviesgroep geeft vier suggesties:

Afwachten

De eerste suggestie is niet heel moeilijk: afwachten tot de rente nog verder daalt om hem dan vast te zetten voor nog lagere maandlasten. Je kunt afwachten tot een punt waarop de rente lager staat en dan toeslaan met rentemiddeling of oversluiten. Je kunt ook je rentevaste periode uitzitten. Voordeel bij dat laatste is dat je dan niet te maken krijgt met een boeterente vanwege het openbreken van het hypotheekcontract.

Nadeel in beide gevallen is onzekerheid: hoewel het waarschijnlijk is dat de hypotheekrente verder daalt, is dat niet helemaal zeker. Je weet ook niet tot op welk punt de rente daalt en hoe hoog je maandlasten zullen uitvallen. Bij de optie 'afwachten' komt dus wel een klusje: het volgen van de hypotheekrentes. Daarnaast betaal je, zolang je wacht, je huidige relatief hoge hypotheekrente.

Rentemiddeling

Bij rentemiddeling kies je ervoor om de rente opnieuw vast te zetten tegen een lager percentage, terwijl je huidige rentevaste periode nog niet ten einde is. Punt is dat je hiermee een afspraak met de bank niet nakomt: je zou voor een bepaalde periode een bepaald percentage aan rente voor de hypotheek betalen. Die ruil je nu in voor een lager percentage en dat wil de geldverstrekker wel gecompenseerd zien.

Het nadeel dat de bank lijdt door het beëindigen van de huidige rentevaste periode, wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode in de vorm van een rente-opslag. Hierdoor valt de nieuwe rente lager uit dan de oude rente, maar hoger dan de actuele rente.

Voordelen:

  • Het voordeel van rentemiddeling is dat je direct profiteert van een lagere rente en lagere maandlasten.
  • Ook heb je voor de nieuwe rentevaste periode zekerheid over die lagere maandlasten.

Nadelen:

  • Echter, tijdens je nieuwe rentevaste periode kunnen de hypotheekrentes verder dalen. Dat loop je dan mis.
  • Het is niet gratis. Voor de wijziging betaal je in principe alleen administratiekosten die tussen de 100 euro en 250 euro bedragen. Als je toch een adviseur raadpleegt, vallen de kosten uiteraard hoger uit. Die kosten zijn dan wel aftrekbaar.
  • Daarnaast kunnen huiseigenaren een deel van hun hypotheek boetevrij aflossen. Het gaat meestal om ongeveer 10 procent van het hypotheekbedrag. Door nieuwe wetgeving berekenen banken het financiële nadeel bij rentemiddeling over het volledige hypotheekbedrag, dus niet over 90 procent daarvan. Het gevolg hiervan is dat rentemiddeling wellicht niet de voordeligste optie als de rente opnieuw wilt vastzetten.
  • Wil je rentemiddeling toepassen bij een (bank-)spaarhypotheek, dan moet je opletten. Bij een lagere rente ga je een hogere spaarpremie of spaarinleg betalen. Die zijn niet aftrekbaar, terwijl de hypotheekrente dat wel is. Het is dus de vraag of je netto beter af bent met een lagere rente.

Maar...

En er is nog een dikke "maar" bij rentemiddeling. Er zijn nog maar weinig geldverstrekkers die rentemiddeling bieden door nieuwe wetgeving die sinds juli 2019 van kracht is. Hierdoor mogen geldverstrekkers alleen het financiële nadeel doorberekenen aan de klant en niet de ongeveer 0,2 procent extra opslag die zij doorgaans rekenden.

Consumenten zouden gebaat zijn bij het schrappen van de extra opslag, maar gevolg is dat veel geldverstrekkers zijn gestopt met het aanbieden van rentemiddeling. Het gaat om Aegon, ASR, NIBC Direct, Obvion en Rabobank. Volgens Van Bruggen Adviesgroep is rentemiddeling mogelijk bij slechts één op de drie geldverstrekkers. Het gros van deze geldverstrekkers heeft het recht op rentemiddeling niet verankerd in de voorwaarden. Ze kunnen zelf bepalen of ze de optie willen stopzetten.

De hypotheek oversluiten

Een andere manier om uit je huidige rentevaste periode te stappen, is de hypotheek oversluiten. Je kunt oversluiten binnen je eigen bank of naar een andere geldverstrekker. Ook bij oversluiten zeg je een afspraak met de bank op en die wil de misgelopen inkomsten gecompenseerd zien. Bij oversluiten betaal je daarom in één keer een boeterente, anders dan bij rentemiddeling, waar de boete wordt uitgesmeerd over de nieuwe rentevaste periode.

Voordelen:

  • Het voordeel van oversluiten is dat je meteen van een lagere rente en lagere maandlasten profiteert. Omdat je de boeterente al hebt afgetikt, valt de nieuwe hypotheekrente en de maandlast lager uit dan wanneer je voor rentemiddeling had gekozen.
  • Een ander voordeel is dat bij oversluiten wel rekening wordt gehouden met het deel dat boetevrij kan worden afgelost. Het financieel nadeel wordt dan berekend over bijvoorbeeld 90 procent van het hypotheekbedrag.

Nadelen:

  • Uiteraard moet je wel geld in je achterzak hebben om de boeterente te kunnen aftikken. Dat kan een behoorlijk fors bedrag zijn. Hoe hoger de rentevaste periode, des te hoger de boete. De boete valt hoger uit naarmate de rente van de oude rentevaste periode hoger is.
  • Sluit je de hypotheek over bij je eigen geldverstrekker, dan betaal je daarvoor naast de boete een paar honderd euro administratiekosten. Je loopt mogelijk wel aantrekkelijker rentes mis die andere geldverstrekkers bieden.
  • Aan de andere kant: als je overstapt naar een andere geldverstrekker zijn daar een hoop extra kosten aan verbonden. Je betaalt advies- en bemiddelingskosten en de kosten voor een taxatierapport. Bovendien moet je opnieuw naar de notaris. Dit gaat al snel om een paar duizend euro. De rente bij een andere geldverstrekker moet dus wel scherp genoeg zijn om die kosten te compenseren.
  • Net als bij rentemiddeling geldt bij oversluiten dat de rente verder kan dalen nadat je de rente opnieuw hebt vastgezet. Het moet dus blijken of deze optie het meest voordelig is.

Verhuizen

Een andere manier om het hypotheekcontract op te breken, is door te verhuizen. Ga je verhuizen, dan kun je een nieuwe hypotheek aangaan met een nieuwe rentevaste periode.

Voordelen: Voordeel van verhuizen is dat je geen boeterente hoeft te betalen. Je kunt de geldverstrekker kiezen die je wilt en je profiteert meteen van de lagere rente.

Nadelen: Verhuizen is natuurlijk niet gratis. Je gaat je woning verkopen en daarvoor moet je kosten maken, ook als je zonder makelaar verkoopt. Omdat het om een nieuwe hypotheek gaat, krijg je weer te maken met afsluit- en notariskosten. Daarnaast wil je de nieuwe woning misschien een likje verf geven, inrichten en/of verbouwen, en ook met die kosten moet je rekening houden. En bovendien: je moet verhuizen – al is dat natuurlijk geen nadeel als je dat al van plan van was.

Het is niet zeggen welke van de vier opties het meest voordelig is. Dat hangt van je persoonlijke situatie af. Als je al over verhuizen nadenkt, is dat misschien de beste optie. Maar als dat niet het geval is, dan komen rentemiddeling of oversluiten eerder in aanmerking.

Oversluiten valt al snel af als je de boeterente niet kunt opbrengen. Maar als beide opties mogelijk zijn, zou je eventueel met een adviseur kunnen uitrekenen waarmee je het meest gebaat bent. Houd er rekening mee dat bepaalde kosten die je moet maken aftrekbaar zijn, bijvoorbeeld de boeterente. Uiteindelijk zal de tijd leren of afwachten de beste optie is.

Lees meer over hypotheken: