Verhuizen naar een duurder huis en lagere woonlasten krijgen? Dat klinkt heel prettig en soms is het ook mogelijk dankzij de fors gedaalde hypotheekrentes. Maar niet altijd.
Als je nog vastzit aan een relatief hoge hypotheekrente die voor langere tijd vastligt, kan verhuizen helpen om de oude hypotheek open te breken en zonder boete te profiteren van de momenteel zeer lage hypotheekrente.
Een paar jaar geleden leek het een misschien een goed idee om een hypotheekrente van 4 tot 5 procent voor 10 of 20 jaar af te spreken. Maar als je nu terugkijkt op die beslissing, denk je daar nu misschien anders over. De gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast is immers gedaald naar 1,3 procent (voor NHG-hypotheken) en de 20-jaarsrente bedraagt gemiddeld 1,8 procent.
De Hypotheekshop toont met enkele praktijkvoorbeelden dat verhuizen voor sommige huizenbezitters zorgde voor lagere netto maandlasten, zelfs als ze een duurder huis met een hogere hypotheek hebben genomen.
Maar hoe dit uitpakt, hangt sterk af van de hypotheekvorm. Huiseigenaren die vóór 2013 een huis kochten met een deels aflossingsvrije hypotheek profiteren namelijk veel sterker van gedaalde hypotheekrentes, in vergelijking met huiseigenaren die in 2013 of daarna een huis kochten met een annuïteitenhypotheek.
Hoe dit precies uitpakt, illustreren we verderop met enkele rekenvoorbeelden. Maar eerst iets over het belang de fiscale wijzigingen die in 2013 zijn doorgevoerd.
Wijziging regels hypotheekrenteaftrek in 2013
Tot 2013 maakt het voor het recht op de hypotheekrenteaftrek niet uit of je tijdens de looptijd afloste op je hypotheek of niet. Maar in de nasleep van de kredietcrisis van 2008, wilde de overheid strengere regels instellen om te voorkomen dat huiseigenaren met hoge restschulden zouden komen te zitten.
Sinds 2013 is het recht op de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheekleningen gekoppeld aan de plicht om direct te beginnen met aflossen tijdens de looptijd van de hypotheek. Hierdoor kiezen veel huiseigenaren sindsdien voor annuïtaire hypotheken, waarbij de maandlast bestaat uit een combinatie van betaalde rente en een stukje aflossing.
Bij annuïtaire hypotheken is het wel zo dat de netto maandlasten in de loop van de tijd iets oplopen. Dit komt doordat het aandeel van de betaalde rente in de bruto maandlast in de loop van de tijd kleiner wordt, vergeleken met het aflossingsdeel. Ofwel: er komt minder aftrekbare rente beschikbaar, waardoor het voordeel van de hypotheekrenteaftrek in de loop van de tijd kleiner wordt. En dat zorgt voor hogere netto maandlasten.
Doorstromers met hypotheek van vóór 2013 hebben meer keuze
Voor mensen die al vóór 2013 een hypotheek hadden is er een overgangsregeling bedacht. Zij mogen als ze een duurder huis kopen tot 50 procent van hun nieuwe woningwaarde een aflossingsvrije hypotheek afsluiten, als ze daarvoor voldoende oude rechten hebben. Zij zitten dus niet helemaal vast aan de annuïtaire aflossing, alleen voor een gedeelte van de hogere hypotheek.
Gevolg is dat huiseigenaren die een groot deel van hun hypotheek aflossingsvrij houden, optimaal kunnen profiteren van een lagere hypotheekrente. Dat kan ertoe leiden dat ze bij verhuizen naar een duurder huis uiteindelijk lagere maandlasten.
Het vergelijken van netto woonlasten van verschillende hypotheken waarbij je bij de ene hypotheek wel tijdens de looptijd aflost en bij de andere niet, is een beetje appels en peren vergelijken. Daar is de Hypotheekshop helder over.
Wel is het zo dat mensen met een oude hypotheek meer keuzevrijheid hebben. Als zij op een groot deel van de hypotheek (nog) niet willen aflossen hebben ze per maand minder geld nodig. Huiseigenaren met hypotheken van 2013 of daarna moeten voor het recht op hypotheekrenteaftrek meteen aflossen en dat zorgt voor een hele andere dynamiek, als ze verhuizen.
De Hypotheekshop illustreert de kloof tussen de twee soorten huiseigenaren aan de hand van een aantal voorbeelden. Die zijn samengevat in de tabel hieronder.
(klik op tabel voor uitvergroting)
De eerste twee voorbeelden gaan over huiseigenaren die in 2008 een woning kochten en in 2019 verhuisden. Zij vallen dus onder het oude regime. In de voorbeelden uit Gouda en Tilburg kun je zien dat in beide gevallen de woning uit 2008 voor een hogere prijs werd verkocht én dat de verhuizing naar een duurdere woning gepaard ging met een hogere hypotheek. Maar door de daling van de hypotheekrente is in beide gevallen toch sprake van lagere netto maandlasten.
Dan twee voorbeelden van huiseigenaren die onder het nieuwe regime vallen. Zij kochten in respectievelijk Apeldoorn en Assen in 2013 een huis. Dat verkochten dat in 2019 tegen een hogere prijs.
In het voorbeeld uit Apeldoorn gaat de verhuizing naar een duurdere woning gepaard met een hogere (annuïtaire) hypotheek. Ondanks de halvering van de hypotheekrente, leidt dit toch tot 361 euro hogere netto maandlasten.
Bij het voorbeeld uit Assen gebeurt er optisch gezien iets bijzonders. Het huis dat in 2013 is gekocht voor 106 duizend euro wordt voor 175 duizend euro verkocht. Hierdoor is een iets lagere annuïtaire hypotheek nodig voor de financiering van de nieuwe woning. De hypotheekschuld daalt van ruim 110 duizend euro naar 104 duizend euro. En ook de hypotheekrente daalt fors...maar toch stijgt de netto maandlast.
Wat hier speelt is dat in de eerste zes jaar het aandeel van de aflossing in de maandlast lager was. Na de verhuizing is de hypotheekrente lager, maar dat betekent ook dat er minder aftrekbare rente in de maandlast zit en veel meer aflossing. Dit zorgt ervoor dat de netto maandlast toch een fractie hoger uitvalt.