De hypotheekmarkt is allesbehalve saai met extreme dalingen van de hypotheekrente en flinke activiteit bij huiseigenaren die daarvan willen profiteren. Wat zijn hierbij de belangrijkste ontwikkelingen?
Met data van HDN, een aanbieder van hypotheeksoftware, en van financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep geven we hieronder een overzicht van de meest opmerkelijke ontwikkelingen.
Kijk mee:
Hypotheekrente: 5 jaar vast voor 1,25%
In de grafiek hierboven zijn gemiddelde hypotheekrentes te zien mét NHG-garantie. Dus voor hypotheken met bescherming wanbetaling, die doorgaans wat lagere rentetarieven kennen.
Te zien is dat sinds de zomer van dit jaar sprake is van een vrije val van hypotheekrentes. Daarbij geldt dat de gemiddelde rente voor 5 jaar vast en 10 jaar vast inmiddels duidelijk onder het niveau van de gemiddelde variabele hypotheekrente ligt.
Geldverstrekkers concurreren momenteel vooral op langere looptijden voor hypotheekrentes en dat zorgt voor een ongekende prijzenslag.
Hypotheekrente kan nóg lager
Hoewel hypotheekrentes zeer laag zijn, kunnen ze best nog verder zakken. Dat valt af te leiden uit bovenstaande grafiek. Voor de hypotheekmarkt zijn de rentes op staatsleningen een belangrijk anker. In de grafiek is de gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast (blauwe lijn) afgezet tegen de rente op de 10-jarige Nederlandse staatslening (oranje lijn)
Te zien is dat de marktrente voor de 10-jarige staatslening dit jaar negatief is geworden én dat de 10-jarige staatsrente veel harder is gedaald dan de gemiddelde 10-jarige hypotheekrente. Het gat tussen deze twee rentes is toegenomen tot 1,8 procentpunt, terwijl dit in 2018 ongeveer 1,3 procentpunt was.
Op basis van de ontwikkeling van de staatsrente kan de hypotheekrente dus nog flink verder dalen.
Complicatie hierbij is wel dat geldverstrekkers enigszins klem zitten. Voor banken geldt dat ze bijna geen spaarrente meer betalen voor spaargeld op vrij opneembare rekeningen, maar ze hebben spaarrentes niet negatief gemaakt. Dit terwijl banken zelf wel negatieve rentes betalen als ze geld stallen bij de Europese Centrale Bank.
Het kan dus zo zijn dat banken aan de ene kant hypotheekrentes minder hard laten zakken dan je zou verwachten, maar aan de andere kant ook geen negatieve rente voor particuliere spaarders invoeren.
Gemiddelde hypotheek versus gemiddelde woningwaarde
Uit cijfers over het derde kwartaal van HDN, gebaseerd op data van financiële intermediairs die de software van deze aanbieder gebruiken, blijkt dat het gemiddelde hypotheekbedrag in het derde kwartaal van dit jaar op 247.491 euro lag. Dat is maar 1,4 procent hoger dan in dezelfde periode een jaar eerder.
Tegelijk ligt de gemiddelde woningwaarde in het derde kwartaal volgens HDN op 354.589 duizend euro en dat is 5,1 procent méér dan in dezelfde periode een jaar eerder.
De stijging van de hypotheekbedragen loopt dus niet in de pas met de stijging van de huizenprijs. Dat heeft veel te maken met de problemen van starters op de woningmarkt. Die hebben door de hoge huizenprijzen meer moeite om aan een betaalbare woning te komen. Starters vroegen in het afgelopen kwartaal 3,7 procent meer hypotheken aan, terwijl bij zogenoemde oversluiters een plus van 23,5 procent te zien was.
Oversluiters zijn huiseigenaren die niet verhuizen maar een lopende hypotheek aanpassen. Dit heeft vaak te maken met de lage hypotheekrente. Als het aandeel van oversluiters op de hypotheekmarkt toeneemt hoeft dit dus niet gepaard te gaan met hogere hypotheekbedragen; starters daarentegen zijn vaak wel gedwongen om meer hypotheek te nemen, als huizenprijzen stijgen.
Starters moeten meer eigen geld meebrengen
Gelet op de stijging van huizenprijzen is het niet vreemd dat starters meer eigen geld moeten meebrengen, als ze een huis willen kopen. De hypotheekregels stellen immers dat je maximaal 100 procent van de woningwaarde kunt lenen en bijkomende kosten zelf moet betalen.
Uit de data van HDN blijkt dat de grootste groep starters tussen de 10 duizend en 20 duizend euro eigen geld meebrengt bij de aankoop van woning.
Gemiddeld nemen starters een hypotheek die 4,22 keer het bruto inkomen bedraagt, terwijl het gemiddelde voor de hypotheekmarkt als geheel op 3,59 keer het inkomen ligt.
Waarde energiezuinig huis stijgt sneller
De energiezuinigheid van woningen begint een steeds grotere rol te spelen bij prijsverschillen op de huizenmarkt.
Uit het HDN-overzicht voor het derde kwartaal van dit jaar blijkt dat woningen met minimaal een A-label gemiddeld met 6,1 procent in waarde zijn gestegen tot 423 duizend euro, vergeleken met een jaar eerder. Die prijsstijging ligt 20 procent hoger dan de prijsstijging van niet-zuinige energiewoningen met label B tot en met G.
In de grafiek hierboven is te zien dat bij de hypotheekaanvragen in het derde kwartaal 21 procent betrekking had op een woning met een A-label, waarmee dit de grootste subcategorie was.