Zo groot kan het verschil zijn tussen de hypotheeklasten van starters en doorstromers, zelfs met de lage 20-jarige hypotheekrente

De ongeremde stijging van huizenprijzen lijkt op zijn eind te lopen, nu de gemiddelde huizenprijs in Nederland blijft hangen rond het huidige niveau van iets boven de 300.000 euro. Maar dat neemt niet weg dat de kloof tussen starters en doorstromers met een hypotheek groot is.

Voor starters op de woningmarkt is het prettig als prijsstijgingen het komende jaar gematigd zullen zijn. Toch blijft er een behoorlijke financiële achterstand vergeleken met doorstromers die al een eigen huis hebben.

Doorstromers hebben bij het financieren van een nieuwe woning vaak twee grote voordelen ten opzichte van starters.

Op de eerste plaats hebben veel doorstromers overwaarde op hun huis door de enorme prijsstijgingen van de afgelopen jaren. Hierdoor is hun hypotheek vaak lager ten opzichte van de woningwaarde, waardoor ze in een lagere risicoklasse vallen bij de geldverstrekker en kunnen profiteren van een extra rentekorting en dus lagere maandlasten.

Lees ook: 7 manieren waarop je rentekorting kunt krijgen op je hypotheek: van NHG tot stapelkorting

Als doorstromers bovendien hun huidige woning vóór 2013 hebben gekocht, kunnen zij een aflossingsvrije hypotheek meenemen naar het nieuwe huis én blijven ze profiteren van de hypotheekrenteaftrek.

Sinds 2013 gelden aangepaste regels voor de hypotheekrenteaftrek. Wil je aanspraak maken op de hypotheekrenteaftrek dan moet je een hypotheek afsluiten waarbij je direct aflost. In de praktijk komt dat neer op een annuïtaire of lineaire hypotheek, waarbij de maandlasten bestaan uit een combinatie van de hypotheekrente en aflossing.

Oude hypotheekvormen die vóór 2013 zijn afgesloten houden echter recht op de hypotheekrenteaftrek, ook al wordt er tijdens de looptijd niet afgelost.

Maandlasten hypotheek: starter op achterstand

Kortom: starters hebben in veel gevallen een dubbele achterstand. Ze hebben relatief weinig eigen geld om in een eigen woning te stoppen en moeten een hoge hypotheek nemen van maximaal 100 procent van de woningwaarde. Bij dit laatste zijn ze bovendien gedwongen om een annuïtaire of lineaire hypotheek te kiezen, als ze aanspraak willen maken op de hypotheekrenteaftrek.

Dit betekent dus dat starters vaak in een hogere risicoklasse zitten voor de hypotheekrente. Bovendien liggen de maandlasten van een annuïtaire hypotheek standaard hoger vergeleken met een aflossingsvrije hypotheek, omdat er gedurende de looptijd meteen wordt afgelost. Dit laatste heeft uiteraard wel als voordeel dat je aan het einde van de looptijd geen restschuld meer hebt.

Huis van 3 ton kopen: starter versus doorstromer

Met een rekenvoorbeeld hieronder laten we zien hoe groot het verschil kan zijn tussen de maandlasten als respectievelijk een starter en een doorstromer een woning van 3 ton willen kopen.

Voor de starter gaan we uit van een annuïteitenhypotheek die 100 procent van de marktwaarde bedraagt. De hypotheekrente wordt voor 20 jaar vastgezet tegen 2,86 procent.

De doorstromer woont al tien jaar in een woning en heeft een overwaarde van 120.000 euro. Bij verhuizing naar een andere woning van 300.000 euro kan hij toe met een hypotheek 180.000 euro, waarbij de rente ook voor 20 jaar wordt vastgezet. Omdat de doorstromer de voorwaarden van vóór 2013 kan meenemen, kan hij zijn aflossingsvrije hypotheek behouden inclusief de hypotheekrenteaftrek.

Daarnaast bedraagt de hypotheek van de doorstromer 60 procent van de woningwaarde, zodat de rente in een lagere risicoklasse valt. De doorstromer kan hierdoor een hypotheekrente van slechts 2,6 procent voor 20 jaar vast krijgen.

In onderstaande figuur hebben we met behulp van de site berekenhet.nl de netto maandlasten in kaart gebracht van respectievelijk de starter en de doorstromer.

Te zien is dat de annuïtaire hypotheek van 300.000 euro van de starter een maandlast oplevert die begint bij ongeveer 1.000 euro en geleidelijk oploopt naar ongeveer 1.180 euro per maand.

De oplopende netto maandlast zit ingebakken in een annuïtaire hypotheek. Dit komt doordat het bruto maandbedrag van de annuïtaire hypotheek bestaat uit een combinatie van rente en aflossing. In de loop van de tijd bestaat een steeds groter deel van het maandbedrag uit aflossing en een steeds kleiner deel uit rente. Dat laatste betekent dat het voordeel van de hypotheekrenteaftrek kleiner wordt en de netto maandlast oploopt.

De doorstromer met de aflossingsvrije hypotheek van 180.000 euro heeft gedurende het grootste deel van de looptijd een netto maandlast van ongeveer 320 euro. Zonder de hypotheekrenteaftrek zou de maandlast op 390 euro liggen, dus nog steeds fors lager vergeleken met de starter. Dat komt door het dubbele voordeel van de kleinere hypotheek én het feit dat er alleen rente wordt betaald en geen aflossing plaatsvindt.

Nogmaals: de eigenaar van de aflossingsvrije hypotheek moet wel op een andere manier vermogen opbouwen om de schuld aan het eind van de looptijd te kunnen aflossen. Anders moet de restschuld overgeheveld worden naar een nieuwe hypotheek.

Het rekenvoorbeeld maakt wel duidelijk dat het verschil in maandlasten doorstromers op voorsprong zet als er sprake is van een krappe woningmarkt met felle concurrentie tussen kopers.