Bij het kiezen van een rentevaste periode voor je hypotheek is het vaak lastig om te overzien wat de gevolgen zijn van een bepaalde keuze voor de hypotheeklasten. Hoe de keuze voor een bepaalde looptijd uitpakt, hangt onder meer af van hoe de hypotheekrente zich verder ontwikkelt. Daarvoor kan het handig zijn om met scenario’s te werken.

De algemene vuistregel is dat rentevaste perioden met een langere looptijd, hogere tarieven kennen. Zo ligt de gemiddelde hypotheekrente voor 5 jaar vast mét NHG-verzekering momenteel op 3,73 procent, terwijl je voor 10 jaar vast 3,75 procent betaalt en voor 20 jaar vast 4,05 procent, blijkt uit gegevens van financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep.

Het idee is dat je met een langere rentevaste periode meer zekerheid hebt over de maandlasten van de hypotheek. Daar staat dan weer tegenover dat je op maandbasis wat meer betaalt, als de rente voor langere tijd vastligt.

Je kunt dit in eerste instantie simpelweg in kaart brengen door te kijken naar de maandlasten van een hypotheek bij verschillende rentetarieven. Maar vervolgens is het handig om de consequenties van een stijging of daling van de rente mee te nemen.

Hypotheekrente kiezen: vergelijken 5 jaar vast, 10 jaar vast en 20 jaar vast

Van Bruggen geeft in de nieuwsbrief van deze week als voorbeeld een huiseigenaar die in 2014 een annuïteitenhypotheek heeft afgesloten met NHG-garantie van in totaal 263.000 euro. De rente is destijds vastgelegd op 3 procent.

Bij een annuïteitenhypotheek bestaan de maandlasten uit een combinatie van rente en aflossing. Na tien jaar is de omvang van de hypotheek daardoor geslonken naar 200.000 euro.

Bij het vastleggen van de hypotheekrente in 2014 op 3 procent, lag de bruto maandlast op 1.109 euro. Na tien jaar liggen de marktrentes voor de hypotheekrente hoger dan 3 procent. Hoewel de omvang van de hypotheek inmiddels kleiner is, levert dit toch een wat hogere maandlast op. Dat ziet er in het voorbeeld als volgt uit.

  • 5 jaar vast (rente: 3,7%): bruto maandlast van 1.180 euro
  • 10 jaar vast (rente: 3,75%): bruto maandlast van 1.185 euro
  • 20 jaar vast (rente 4,05%): bruto maandlast van 1.217 euro.

Het eerste wat je hier ziet, is dat bijvoorbeeld de zekerheid van 20 jaar vast je 32 euro bruto per maand extra kost vergeleken met 10 jaar vast. Aan de andere kant kost de zekerheid van 10 jaar vast slechts 5 euro per maand meer vergeleken met de maandlast van 5 jaar vast.

Bij de keuze voor een kortere looptijd heb je aanvankelijk het voordeel van lagere maandlasten. De vraag is echter hoe de hypotheekrente ervoor staat, bij het aflopen van de kortere looptijd. Je kunt dit in beeld brengen aan de hand van rentescenario's.

Om te beginnen kijken we naar het verschil tussen 5 jaar vast en 10 jaar vast met respectievelijk de maandlasten van 1.180 euro bruto en 1.185 euro bruto.

  • In de eerste 5 jaar zijn de kosten van de 5-jaarsrente in totaal 300 euro lager (5 euro per maand gedurende 5 jaar)
  • In de tweede 5 jaar zijn de maandlasten bij een stijging van de 5-jaarsrente met 1 procentpunt tot 4,7 procent, per maand 1.262 euro bruto. Dat is 77 euro per maand meer dan de maandlast van de 10-jaarsrente. Over een periode van 5 jaar tijd ben je dan 4.620 euro duurder uit.
  • In de tweede 5 jaar zijn de maandlasten bij een een daling van de 5-jaarsrente met 1 procentpunt tot 2,7 procent, per maand 1.101 euro bruto. Dat is 84 euro minder dan de maandlast van de 10-jaarsrente. Over een periode van 5 jaar ben je dan 4.860 euro goedkoper uit.

Je ziet hier dat een stijging of daling van de rente na vijf jaar een fors verschil kan maken bij de vraag of je uiteindelijk goedkoper of duurder uit bent door de hypotheekrente twee keer voor 5 jaar vast te zetten, of één keer voor 10 jaar.

Eenzelfde soort vergelijking kun je maken tussen de 10-jaars hypotheekrente en de 20-jaars rente. Voor de 10-jaars rente geldt zoals gezegd een bruto maandlast van 1.185 euro en voor de 20-jaars rente 1.217 euro.

  • In de eerste 10 jaar zijn de kosten van de 10-jaarsrente in totaal 3.840 euro lager (32 euro per maand gedurende 10 jaar)
  • In de tweede 10 jaar zijn de maandlasten bij een stijging van de 10-jaarsrente met 1 procentpunt tot 4,75 procent, per maand 1.268 euro bruto. Dat is 51 euro per maand meer dan de maandlast van de 20-jaarsrente. Over een periode van 10 jaar tijd ben je dan 6.120 euro duurder uit.
  • In de tweede 10 jaar zijn de maandlasten bij een een daling van de 10-jaarsrente met 1 procentpunt tot 2,75 procent, per maand 1.106 euro bruto.. Dat is 111 euro minder dan de maandlast van de 20-jaarsrente. Over een periode van 10 jaar ben je dan 13.320 euro goedkoper uit.

Bij de vergelijking tussen de 10-jaars rente en de 20-jaars hypotheekrente zie je dat het financiële voordeel in de eerste tien jaar ruim 3.800 euro is en dat dit deels compensatie kan bieden bij hogere maandlasten, als de rente na tien jaar hoger ligt. Aan de andere kant is het financiële voordeel van een rentedaling in de tweede periode van tien jaar met ruim 13.000 euro, relatief groot.

Van Bruggen merkt ook op dat de hoogte van de hypotheekrente bij een annuïteitenhypotheek invloed heeft op hoeveel je aflost per maand. Bij een lagere rente los je wat meer af dan bij een hogere rente.

Zo heb je in het bovenstaande voorbeeld bij een 10-jaarsrente van 3,75 procent na tien jaar nog een restschuld van 118.465 euro. Wordt de rente voor 20 jaar vastgezet voor 4,05 procent, dan is er na tien jaar nog een restschuld van 119.904 euro, dus 1.439 euro meer.

Voor het kiezen van een rentevaste periode is het dus in ieder geval handig de potentiële financiële voor- en nadelen op een rij te zetten om een betere afweging te kunnen maken.