De Nederlandse huizenmarkt vertoont in alle opzichten bijzondere trekjes. Waar januari normaal gesproken een relatief rustige maand is bij de hypotheekaanvragen, was de afgelopen maand uitzonderlijk.
De eerste maand van dit jaar was met 35.000 hypotheekaanvragen sterk afwijkend van voorgaande jaren, meldde intermediair De Hypotheekshop donderdag op basis van cijfers van Hypotheken Data Netwerk (HDN).
Gedreven door een verhitte woningmarkt en een licht stijgende hypotheekrente liepen consumenten de deur plat bij adviseurs en geldverstrekkers.
De vrees dat er een eind komt aan de periode van extreem lage hypotheekrentes, zorgt er ook voor dat steeds meer huiseigenaren kiezen voor een lange rentevaste periode. In januari koos landelijk 40 procent van de huizenkopers voor een rentevaste periode van 20 jaar, terwijl 12 procent zelfs voor 30 jaar ging.
Hiermee heeft de gemiddelde rentevaste periode voor nieuwe hypotheken de grens van 16 jaar (16,3 jaar) doorbroken, aldus De Hypotheekshop.
Door de rente lang vast te zetten, denken huizenkopers optimaal te kunnen profiteren van de huidige lage hypotheekrente. Weliswaar is die in januari voor het eerst sinds juli vorig jaar licht gestegen, met 0,03 procentpunt voor 5 jaar vast en 0,06 procentpunt op 20 en 30 jaar vast. Dat neemt niet weg dat de rente vooralsnog op een historisch laag niveau ligt.
In december nog lagen acht van de tien gemiddelde hypotheekrentes die De Hypotheekshop monitort op de laagste stand ooit.
Maar stel dat je gaat verhuizen...
Lang genieten van de laagste hypotheekrente in de geschiedenis is prettig, maar toch niet altijd even handig.
Want stel dat je gaat verhuizen - die kans is redelijk groot op een termijn van 20 of 30 jaar. Als je anno 2018 de rente op een laag niveau vastzet, is het belangrijk dat je de lage hypotheekrente kunt meenemen bij de hypotheek van je toekomstige, nieuwe woning.
De kans dat de hypotheekrente over een aantal jaar hoger ligt, is behoorlijk groot. Het is dus best jammer als je na elf jaar besluit te verkassen en dan noodgedwongen een hogere hypotheekrente moet accepteren. Check daarom de hypotheekvoorwaarden voordat je tekent voor een lange rentevaste periode, tipt Van Bruggen Adviesgroep in de nieuwsbrief van deze week.
Let op maximale hypotheek
Verder is het belangrijk te beseffen dat de rente voor 20 jaar vast wat hoger ligt dan de 10-jaarsrente, zoals te zien is in onderstaande tabel.
(klik voor uitvergroting)
Een langere rentevaste zorgt voor hogere rentelasten en dat heeft ook gevolgen voor de maximale hypotheek. De hoogte van de hypotheekrente speelt namelijke een rol bij de leenvoorwaarden.
Als je de rente voor tien jaar vast zet, ben je qua rentelasten goedkoper uit en kun je méér lenen dan als je de rente 20 of 30 jaar vast zet. Van Bruggen adviesgroep maakte een overzicht van wat je maximaal kunt lenen op twee inkomens bij verschillende rentevaste periodes.
Als je de tabel hierboven goed bekijkt, dan zie je dat je bij een rentevaste periode van 10 jaar méér kunt lenen, dan bij langere rentevaste perioden...maar als je de rente korter vast zet kun je juist minder lenen. Dat laatste heeft te maken met zogenoemde 'toetsrente'. Dit is een wettelijk vastgestelde rente waarmee de leencapaciteit wordt bepaald. De toetsrente wordt gehanteerd bij rentevaste perioden van korter dan 10 jaar. De huidige toetsrente is 5 procent, dus veel hoger dan actuele hypotheekrentes.
10 jaar vast niet heilig
Zet je de rente voor tien jaar vast, dan kun je dus relatief een hoge hypotheek nemen. Maar het is niet verstandig om je daar helemaal blind op te staren.
Let bijvoorbeeld op als wilt verbouwen of verhuizen. Als je de hypotheekrente voor 10 jaar hebt vastgezet, maar de resterende rentevaste periode is korter dan 10 jaar, kan het zijn dat de bank met de toetsrente van 5 procent rekent voor het bedrag dat je maximaal mag bijlenen. De kans is dus aanwezig dat je minder kunt lenen voor een verbouwing dan je eigenlijk wil.
Ook bij verhuizen kan dit een rol spelen. Is de resterende rentevaste periode korter dan 10 jaar, dan kan de bank met de toetsrente van 5 procent rekenen voor de maximale hypotheek die je voor de nieuwe woning kunt krijgen, zo waarschuwt Van Bruggen Adviesgroep.
Dus:
Ja, bij 10 jaar vast betaal je minder rente dan bij 20 of 30 jaar vast en kun je meer lenen. Echter, zodra je wilt verhuizen of verbouwen krijg je wellicht te maken met de hogere toetsrente, als de resterende looptijd van de rentevaste periode korter is dan tien jaar.
De rente 20 of 30 jaar vastzetten kan een interessante optie zijn, maar deze hypotheken zijn dus duurder qua rentelasten. Wel koop je er de zekerheid mee wat betreft de stabiliteit van je lasten. Je krijgt ook minder snel te maken met de toetsrente bij een verhuizing of verbouwing. Je moet de lage rente dan wel mee kunnen nemen naar de nieuwe hypotheek, dus check de voorwaarden van de geldverstrekker.