ANALYSE – De huizenmarkt staat er in Nederland niet bepaald beroerd meer voor.

Prijzen van koopwoningen stegen in het derde kwartaal van dit jaar gemiddeld met 7,4 procent vergeleken met een jaar eerder, er werden ruim 53 duizend woning verkocht. En het aantal hypotheekaanvragen lag 16 procent  hoger vergeleken met het derde kwartaal van 2015, zo noteerde HDN, een leverancier van hypotheeksoftware.

Toch hield Bouwend Nederland dinsdag bij monde van voorzitter Maxime Verhagen een vurig pleidooi voor versoepeling van de normen voor het verkrijgen van een hypotheeklening.

Volgens Verhagen zijn de hypotheekregels onnodig streng en is versoepeling nodig. “De grote groep die nu al jaren tussen wal en schip valt, krijgt dan weer kansen. Nu worden ze nog geholpen door de lage rente, maar de prijzen stijgen hard en straks gaat de rente ook weer omhoog. Over één, twee jaar komen starters echt niet meer aan een normale koopwoning, terwijl ze voor huren te veel verdienen.”

Bouwend Nederland heeft op basis van eigen onderzoek geconcludeerd dat zo’n 200 duizend huishoudens door de strenge regels niet in aanmerking komen voor een “passende hypotheek.”

Kijk je wat dieper naar dat onderzoek, dan blijkt dat de lobbyclub van bouwbedrijven zich vooral zorgen maakt over 'scheefwoners' in de sociale huursector die geen hypotheek zouden kunnen krijgen om een koopwoning te bemachtigen.

Hypotheekregels te streng?

Wat betreft de inhoudelijke argumentatie stelt Bouwend Nederland dat de aanscherping van de Nibud-regels die de maximale hypotheek bepalen, tot een "achterblijvende hypotheekgroei en een moeizaam op gang komende nieuwbouwproductie" heeft geleid.

Verhagen cum suis stellen onder meer dat bij de Nibud-normen geen rekening wordt gehouden met het perspectief op een inkomensstijging voor jongere hoogopgeleiden. Vooral de groep huishoudens tussen de 25 en 45 jaar met inkomens tussen de 22 en 30 duizend euro zou gebaat zijn bij soepelere hypotheekregels.

Meer lenen geen oplossing voor starters

Nu is het sowieso discutabel of je voor specifieke groepen aparte leenregels moet gaan maken op de hypotheekmarkt. Maar de bredere vraag is: loop je niet het risico dat bij versoepeling van de leenregels opnieuw een situatie ontstaat zoals in 2008, toen jonge huishoudens met relatief hoge hypotheekleningen zwaar werden getroffen door de daling van huizenprijzen?

De dynamiek van de huidige huizenmarkt is er een van stijgende prijzen, bij extreem lage hypotheekrentes die het mogelijk maken om méér te lenen.

In gewilde regio's lijkt het probleem voor starters vooral de stijgende huizenprijs zelf, die een koopwoning minder makkelijk bereikbaar maakt voor starters.

Op het moment dat je de leennormen voor hypotheken weer versoepelt, zal dat de huidige dynamiek op de woningmarkt waarschijnlijk alleen maar versterken: als lenen nog makkelijker wordt, schept dat ruimte om huizenprijzen verder op te drijven.

Aanbod nieuwbouwwoningen: bouwers blijven achter

Niet vergeten moet worden dat naar schatting nog altijd zo'n 800 duizend woningen 'onder water' staan, met hypotheekleningen die hoger zijn dan de waarde van het huis. Die erfenis van de huizencrisis van 2008 zou terughoudend moeten stemmen bij het versoepelen van leennormen.

Interessanter punt voor Bouwend Nederland, waar onder meer analisten van Rabobank op hebben gewezen, is de relatief trage groei van de nieuwbouwproductie in Nederland.

In het woningmarktrapport van augustus stelt de bank onder meer dat commerciële bouwers capaciteitsproblemen hebben, omdat tijdens de crisisjaren veel personeel is ontslagen en materiaal is verkocht. "Commerciële bouwers hebben moeite om na een lange periode van capaciteitsreductie de toegenomen vraag te accommoderen. "

Een andere reden is traagheid bij gemeenten. "Net als bij bouwers en ontwikkelaars ontbreekt het gemeenten door eerdere bezuinigingen aan capaciteit voor het beoordelen en voorbereiden van plannen. Besluitvorming en het uitgeven van nieuwe vergunningen kost daardoor meer tijd", stellen de analisten van Rabobank.

De markt voor starters is, méér dan met de versoepeling van leenregels, vooral gebaat bij een hoger aanbod van nieuwbouwwoningen. Dat is waarschijnlijk een effectievere remedie tegen hard stijgende huizenprijzen dan het opbouwen van hogere hypotheekschulden.