Het gemiddelde hypotheekbedrag bij nieuwe aanvragen lag afgelopen kwartaal op ongeveer 258.000 euro, maar er is een grote diversiteit tussen huiseigenaren.
Business Insider bekeek verschillen tussen 10 soorten huiseigenaren op basis van data van Hypotheken Data Netwerk.
De omvang van hypotheken en de verhouding tussen de hypotheek en het inkomen of de woningwaarde blijkt heel divers.
ANALYSE – In lijn met stijgende huizenprijzen loopt het gemiddelde bedrag voor nieuwe hypotheken gestaag op. In het derde kwartaal van dit jaar lag dit op afgerond 258.000 euro, een plus van 4 procent vergeleken met een jaar eerder.
Maar onder dat gemiddelde gaat een grote diversiteit schuil van huiseigenaren die in uiteenlopende situaties zitten.
Hypotheken Data Netwerk (HDN), een platform voor hypotheeksoftware dat 82 procent van de hypotheekaanvragen in Nederland registreert, werkt met een systeem van tien profielen om de diversiteit op de hypotheekmarkt beter in beeld te brengen.
Op verzoek van Business Insider Nederland heeft HDN een aantal gegevens gedeeld die meer zeggen over hypotheekbedragen die gebruikelijk zijn bij verschillende groepen, zoals starters en doorstromers, en hoe hoog hypotheken zijn vergeleken met de woningwaarde en het inkomen.
Als je wilt weten of je zelf een hoge of juist vrij lage hypotheek hebt, leveren onderstaande profielen van hypotheekaanvragers interessant vergelijkingsmateriaal. Dat zegt vaak meer dan de gemiddelde hoogte van hypotheken op landelijk niveau.
Nieuwe hypotheek: starters, doorstromers, opstromers en verbouwers
Hieronder nemen we eerst de tien profielen van HDN door, inclusief een indicatie van het marktaandeel bij nieuwe hypotheekaanvragen van de verschillende groepen in de eerste negen maanden van dit jaar.
- Oversluiter: sluit bestaande hypotheek over, veelal bij een andere geldverstrekker. (marktaandeel: 21 procent)
- Opstromer: koopt een bestaande woning met een aanzienlijk hogere marktwaarde dan de huidige woning. (marktaandeel: 13 procent)
- Verbouwer: veelal onderhandse hypotheken met zeer lage verhouding tussen de hypotheeklening en het inkomen en de lening ten opzichte van de woningwaarde. (marktaandeel: 12 procent)
- Starter stabiel: 'oudere' starter (gemiddeld 35 jaar) die voor zekerheid kiest: vast inkomen, hypotheek met NHG, relatief goedkope woning. (marktaandeel: 10 procent)
- Starter hoog segment: starter die voor het eerst de (koop)woningmarkt betreedt. Met name gekenmerkt door een relatief hoog inkomen en hypotheekbedrag (gemiddeld ongeveer 350.000 euro). (marktaandeel: 10 procent)
- Gepensioneerde: is gemiddeld een stuk ouder en beschikt over een inkomen uit pensioen of uitkering. (marktaandeel: 9 procent)
- Doorstromer NHG: gebruikt een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie van maximaal 310.000 euro in 2020 om te verhuizen naar een tweede woning. (marktaandeel: 6 procent)
- Ondernemer aankoop: heeft een zelfstandig inkomen of inkomen uit onderneming. Relatief hoog hypotheekbedrag en woningwaarde. (marktaandeel: 6 procent)
- Opstromer nieuwbouw: koopt een nieuwbouwwoning met een aanzienlijk hogere marktwaarde dan de huidige woning. (marktaandeel 6 procent)
- Starter jong: relatief jong en met een complex, vaak flexibel, inkomen. Laag hypotheekbedrag (met NHG) en lage woningwaarde. (marktaandeel: 6 procent)
De rangschikking op basis van marktaandelen geeft meteen al een beeld van de situatie op de Nederlandse huizenmarkt. De lage hypotheekrentes hebben veel invloed op de hypotheekaanvragen, want in ruim één op de vijf gevallen komen de nieuwe hypotheekaanvragen van oversluiters die niet verhuizen, maar een al lopende hypotheek aanpassen.
Andere belangrijke groepen zijn opstromers, ofwel mensen die een nieuwe, aanzienlijk duurdere woning kopen, en verbouwers die lenen voor aanpassing van de woning. Oversluiters, opstromers en verbouwers zijn samen goed voor 46 procent van de hypotheekaanvragen.
Aan de andere kant komt slechts een beperkt aantal aanvragen van jonge starters, huiseigenaren die een fors duurdere nieuwbouwwoning kopen, ondernemers en doorstromers met een NHG-hypotheek van maximaal 310.000 euro. Deze vier groepen zijn elk goed voor 6 procent van de hypotheekaanvragen in de eerste negen maanden van dit jaar; dus samen bestrijken ze bijna een kwart van de markt.
Veertigers dominant bij hypotheekaanvragen
Kijk je naar de leeftijdsopbouw van de verschillende groepen, dan valt op dat veertigers gemiddeld genomen het meest actief zijn op de hypotheekmarkt.
De drie groepen met het grootste marktaandeel – oversluiters, opstromers en verbouwers – kennen een gemiddelde leeftijd die loopt van 43 tot 48 jaar.
Helemaal onderaan staat de jonge starter, met een gemiddelde leeftijd van 31 jaar. Dit geeft ook een indicatie hoe lastig het kennelijk is voor twintigers om een eerste huis te kopen.
Hoge hypotheek als je oude woning inruilt voor duurdere nieuwbouw
Een blik op de gemiddelde hoogte van de hypotheek per profiel laat goed zien hoe sterk de segmentatie is. Veruit de hoogste hypotheken worden aangevraagd door mensen die een oude woning verkopen om door te stromen naar een duurdere nieuwbouwwoning: de opstromer nieuwbouw zit gemiddeld op bijna 5 ton hypotheek.
Ook ondernemers lenen relatief veel met een gemiddelde hypotheek van 378.000 euro, net als starters met een hoger inkomen die in één keer een wat hogere hypotheek nemen.
Aan de onderkant zien we ook specifieke groepen terug. Jonge starters komen niet verder dan een hypotheek van gemiddeld twee ton. Verbouwers lenen gemiddelde ongeveer 50.000 euro bij en gepensioneerden vragen gemiddeld voor 157.000 euro een hypotheek aan.
Hypotheek versus waarde van je huis
De verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de woningwaarde is om verschillende redenen interessant. Wat in vakjargon de loan-to-value wordt genoemd, geeft een indicatie van bijvoorbeeld het risico dat de woningwaarde daalt onder het niveau van de hypotheek als huizenprijzen onder druk komen te staan.
Banken rekenen een risico-opslag bij de hypotheekrente: die is hoger naarmate de hypotheek dicht tegen de woningwaarde aanligt. Omgekeerd kun je ook een rentekorting krijgen als de hypotheek relatief laag is vergeleken met de woningwaarde.
Lees ook: 7 manieren waarop je rentekorting kunt krijgen op je hypotheek
In de bovenstaande tabel is ook goed te zien dat de fase in de wooncarrière van huiseigenaren een grote rol speelt. Zo zijn de hypotheken van starters en doorstromers met een NHG-hypotheek relatief hoog ten opzichte van de woningwaarde. Dat is niet vreemd omdat deze groepen vaak met een wat lager inkomen een zo hoog mogelijke hypotheek nemen om de gewenste woning te kunnen kopen.
Andere groepen zoals gepensioneerden en opstromers die een duurdere nieuwe woning nemen, hebben vaak meer overwaarde in hun huis. Daardoor kunnen ze toe met een relatief laag hypotheekbedrag vergeleken met de waarde van de woning.
Verbouwers zijn in de tabel hierboven een geval apart. Bij de loan-to-value gaat het voor deze groep om de verhouding tussen de extra hypotheek voor de verbouwing (gemiddeld 50.000 euro) en de woningwaarde. Het kan dus best zijn dat de verhouding tussen de totale hypotheek van verbouwers en de woningwaarde een stuk hoger ligt.
Starters en kopers van duurdere nieuwbouw vragen relatief hoogste hypotheek aan
Tot slot kijken we naar de verhouding tussen het bruto jaarinkomen en de hoogte van de hypotheek. Dit is een maatstaf voor de invloed van de hypotheek op je vaste lasten.
Uiteraard speelt de hypotheekrente hierbij een grote rol. Als je een relatief hoge hypotheek hebt ten opzichte van het inkomen tikt dat bij een zeer lage hypotheekrente minder aan dan bij een hogere hypotheekrente.
Bovenstaande tabel geeft aan dat kopers van nieuwbouwhuizen die aanzienlijk duurder zijn dan de oude woning gemiddeld een hypotheek hebben die 4,6 keer het bruto inkomen bedraagt. Aangezien deze groep gemiddeld een hypotheek van ruim 492.000 euro heeft, heb je het over inkomens van iets meer dan een ton.
De opstromer nieuwbouw hoort hiermee tot een heel andere categorie dan bijvoorbeeld de jonge starters. Die lenen gemiddeld 4,2 keer het bruto inkomen; bij een gemiddelde hypotheek van 2 ton gaat het dan om aanzienlijk lagere inkomens
Bij de oversluiters en opstromers, die qua hypotheekbedrag meer in de middenmoot zitten met respectievelijk 245.000 en 328.000 euro, zie je dat de hypotheek gemiddeld 3,5 keer het bruto inkomen bedraagt. Dit zijn typisch de groepen die wat verder in hun professionele loopbaan zitten en dus meer verdienen dan jonge starters, zodat de financiële last van de hypotheek minder zwaar aantikt.