Hypotheek en pensioen: 6 dingen om nu al op te letten

Je pensioen is misschien nog niet top of mind, als je wat jonger bent, maar het kan geen kwaad om daar tijdig aan te denken je een hypotheek hebt.

Is je hypotheek bijna of geheel afgelost als je met pensioen gaat? Of blijft een hypotheek ook na je pensioen nog zorgen voor relatief hoge maandlasten? Dat heeft allemaal invloed op je financiële situatie wanneer je stopt met werken.

Het bereiken van de AOW-gerechtigde leeftijd gaat gepaard met een hoop financiële veranderingen. Je krijgt een AOW-uitkering via de overheid en wellicht pensioen dat je bij een werkgever hebt opgebouwd, of extra inkomen via een lijfrenteverzekering die je hebt afgesloten omdat je bijvoorbeeld ondernemer bent.

Het pensioeninkomen ligt meestal lager dan wat je als werkende verdiende. Van belang is hoe dit inkomen zich verhoudt tot de maandlasten van je hypotheek. Als AOW’er ga je ook minder inkomstenbelasting betalen, maar dat neemt niet weg dat een lager inkomen behoorlijke impact kan hebben.

Het is verstandig om tijdig een inschatting te maken van je financiële situatie rond je pensioen, zodat je eventueel de hypotheek daarop kan aanpassen.

Hierbij is het goed om te weten dat geldverstrekkers tien jaar voor de AOW-gerechtigde leeftijd, momenteel dus rond de leeftijd van 57 jaar, al rekening houden met je toekomstige pensioeninkomen. Hierdoor kan het zijn dat je vanaf dat moment minder kan lenen voor een hypotheek.

Het is niet zo dat je geen hypotheek meer kunt krijgen als je wat ouder bent, iets wat veel 50-plussers denken, schrijft Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week. De financieel intermediair heeft uiteengezet op welke punten je moet letten als de pensioengerechtigde leeftijd in zicht is. We nemen ze hieronder door.

1. Lager inkomen bij pensioen

Zoals we al schreven krijg je bij het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd hoogstwaarschijnlijk te maken met een lager inkomen. De basisuitkering van de AOW bedraagt sinds januari 2023 voor een alleenstaande 1.431 euro bruto per maand en voor iemand die samenwoont of gehuwd is 974 euro per maand.

Omdat je geen AOW-premie meer afdraagt zodra je de AOW-leeftijd hebt bereikt, geldt over het inkomen tot 38.703 euro een lager belastingtarief van 19 procent.

Vervolgens is de vraag hoeveel extra pensioen je krijgt via een pensioenregeling van de werkgever en eventueel vermogen dat je zelf hebt opgebouwd. Pensioenfondsen streven ernaar om een pensioen te leveren dat 70 procent van je inkomen als werkende bedraagt, maar dit kan door verschillende oorzaken lager zijn.

Bijvoorbeeld door een grillig inkomenspatroon gedurende je carrière, of als je zzp’er bent geweest, schrijft Van Bruggen Adviesgroep. Het kan ook dat je door een scheiding een deel van je pensioeninkomen moet afstaan.

2. Lagere maximale hypotheek

We noemden het net al: geldverstrekkers houden tien jaar voor de AOW-leeftijd rekening met je toekomstige, lagere pensioeninkomen. Van Bruggen heeft uitgerekend wat dat betekent voor de maximale hypotheek.

Een stel waarvan beide partners 40 jaar oud zijn, met elk een inkomen van 40.000 euro, kan maximaal 393.213 euro lenen. Een stel waarvan beide partners 70 jaar zijn en die elk 70 procent van 40.000 euro als pensioeninkomen hebben, komt uit op 28.000 euro inkomen per persoon. Daarmee kunnen ze een hypotheek van maximaal 342.854 euro krijgen.

De maximale hypotheek voor het oudere stel valt dus zo’n 50.000 euro lager uit.

Zou het pensioeninkomen van het stel 40.000 euro per persoon zijn, dan zou het koppel volgens Van Bruggen vijf ton kunnen lenen, meer dan het niet-gepensioneerde stel dus. Dat komt omdat het gepensioneerde stel minder belasting betaalt, waardoor de hypotheeknormen voor hen soepeler zijn. Ze mogen een groter deel van hun inkomen uitgeven aan wonen.

3. De hypotheekvorm

In het bovenstaande voorbeeld is de maximale hypotheek berekend alsof het om een hypotheek voor starters gaat. De meeste 50-plussers zijn echter doorstromers die al een hypotheek hebben. Voor de financiële situatie na pensionering is de hypotheekvorm van groot belang.

Hieronder nemen we een aantal gangbare hypotheekvormen door:

• Bankspaarhypotheek of spaarhypotheek: Bij deze hypotheek leg je maandelijks geld opzij waarmee je aan het einde van de looptijd de hypotheek in één keer aflost. Het is mooi als dit gebeurt voordat je de AOW-leeftijd bereikt, want dan heb je op het moment van pensionering geen hypotheeklasten meer. Is dit niet het geval, dan moet je er rekening mee houden dat je deze maandlasten met een lager inkomen moet ophoesten.
• Aflossingsvrije hypotheek: Ook een aflossingsvrije hypotheek los je in één keer af aan het einde van de looptijd, alleen heb je hier niet voor gespaard. Althans, niet automatisch. Aflossen kan op verschillende manieren en een veelvoorkomende is aflossen met een nieuwe hypotheek. Hierbij is het belangrijk dat je inkomen voldoende is om een nieuwe hypotheek af te sluiten die hoog genoeg is om de aflopende hypotheek af te lossen. Het is goed om te weten dat geldverstrekkers maximaal 50 procent van de waarde van de woning aflossingsvrij willen financieren. De maandlasten van de nieuwe hypotheek vallen dus hoger uit, omdat je ook een hypotheekdeel neemt waarbij de maandlasten uit zowel rente als aflossing bestaan.
• Annuïteitenhypotheek: Bij een annuïteitenhypotheek betaal je maandelijks een deel aflossing en een deel rente. Aan het einde van de looptijd is de hypotheek afgelost. Als dit gebeurt voor het bereiken van de AOW-leeftijd ben je hypotheekvrij. Maar als de hypotheek nog loopt als je met pensioen gaat, dan is het goed om te checken of de maandlasten met een lager inkomen nog betaalbaar zijn.

4. Rigide hypotheekregels

Afhankelijk van je situatie moet je de hypotheek mogelijk aanpassen voordat je de pensioengerechtigde leeftijd bereikt. Zo kun je de hypotheek bijvoorbeeld opnieuw afsluiten, waarmee de looptijd van het aflossingsvrije deel voor een nieuwe periode van 30 jaar wordt vastgelegd.

Heb je een annuïteitenhypotheek, dan wil je deze misschien deels omzetten in een aflossingsvrije hypotheek om zo de maandlasten omlaag te brengen.

Wil je stappen zetten, dan raadt Van Bruggen aan dit al op je 56^ste te doen. Omdat, zoals we hierboven al noemden, geldverstrekkers vanaf je 57^ste rekening gaan houden met je pensioeninkomen en de gewenste hypotheek mogelijk niet wordt geaccepteerd.

Daarnaast is het goed om te weten dat veel geldverstrekkers bij het berekenen van de maximale hypotheek uitgaan van een annuïteitenhypotheek, ook al heb je in werkelijkheid een (deels) aflossingsvrije hypotheek waarvan de maandlasten veel lager zijn.

5. Einde hypotheekrenteaftrek

Je kunt maximaal 30 jaar hypotheekrente aftrekken en voor veel 50- en 60-plussers geldt dat dat moment samenvalt met het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd.

Dient het einde van de hypotheekrenteaftrek zich nog niet aan als je met pensioen gaat, dan moet je wel rekening houden met een lagere hypotheekrenteaftrek als je met pensioen gaat.

Dit heeft te maken met de verandering van het tarief voor de inkomstenbelasting vanaf de AOW-leeftijd. Wie net iets minder dan 38.703 euro aan pensioeninkomen heeft, krijgt niet 36,93 procent hypotheekrenteaftrek maar 19,03 procent, aldus Van Bruggen Adviesgroep. Dit is dus in lijn met het lagere belastingtarief dat je betaalt.

6. Einde rentevaste periode

Wellicht heb je als 50- of 60-plusser de kans genomen om te profiteren van de lage hypotheekrente in de afgelopen jaren.

Heb je de hypotheekrente vastgezet tegen 1 of 2 procent voor tien jaar of twintig jaar, dan is de kans relatief groot dat de hypotheekrente hoger ligt als de rentevaste periode eindigt. Houd daar rekening mee als je je financiële situatie schetst bij het behalen van de pensioengerechtigde leeftijd.

Wellicht is het goed om te rekenen met verschillende scenario’s, waarbij je uitgaat van diverse hogere rentepercentages bij je hypotheek.

Wat kun je eventueel doen?

Kom je tot de conclusie dat je pensioeninkomen niet toereikend is om de toekomstige hypotheeklasten op te vangen, dan zou je extra kunnen aflossen. Doorgaans mag je jaarlijks 10 tot 20 procent van je hypotheek boetevrij aflossen. Wellicht is dat makkelijker nu je inkomen nog relatief hoog is en je hypotheeklasten verhoudingsgewijs lager zijn.

Een andere mogelijkheid is om geld opzij te zetten op een spaarrekening. Een radicalere stap is verhuizen naar een andere, goedkopere woning. Volgens Van Bruggen is dit sowieso een optie om te overwegen als je je afvraagt of de hypotheeklasten wel betaalbaar zijn met je toekomstige pensioeninkomen.

Lees ook: Arbeidsongeschiktheid: dit doet een verplichte verzekering met je maximale hypotheek als je €40.000 tot €80.000 verdient