Huiseigenaren kunnen veel geld besparen als ze scherper shoppen bij het aflopen van de rentevaste periode van hun hypotheek. Met die boodschap kwam lobbyclub Vereniging Eigen Huis (VEH) woensdag naar buiten. Maar daar zitten wel de nodige haken en ogen aan.
In het persbericht van woensdag beroept de VEH zich op een peiling onder 575 leden, waaruit blijkt dat tussentijds overstappen naar een andere geldverstrekker bij het aflopen van de rentevaste periode niet echt populair is bij particuliere huiseigenaren.
“Bijna 6 op de 10 huiseigenaren die bij hun huidige bank blijven, tekenen zonder verder onderzoek het voorstel van de geldverstrekker”, aldus de VEH.
De belangenvereniging roept huiseigenaren vervolgens op om beter om zich heen te kijken, mede omdat grootbanken de laatste jaren meer concurrentie hebben van nieuwkomers op de hypotheekmarkt. Dit illustreert de VEH met het volgende voorbeeld.
“Gemiddeld laten zij [huiseigenaren, red] een lagere hypotheekrente van 0,3 procent voor een rentevaste periode van 10 jaar liggen. Bij een aflossingsvrije hypotheek van € 200.000 gaat het dan om een bruto verschil van € 50 per maand. Voor een rentevaste periode van 20 jaar is het verschil zelfs 0,7 procent.”
Wie wat verder kijkt op de site van de Vereniging Eigen Huis ziet al snel dat er een eigenbelang meespeelt. Zo kun je op deze pagina lezen dat de VEH een Hypotheek Overstap Service faciliteert die eenmalige kosten van 975 euro rekent.
Bovendien noemt de VEH op de bewuste pagina expliciet Munt Hypotheken, een uitdager van de grootbanken. Het toeval wil dat deze aanbieder momenteel zeer scherpe rentes aanbiedt bij aflossingsvrije hypotheken met looptijden van 15 en 20 jaar, zoals je in dit overzicht kunt zien.
Toch is het, los van de financiële belangen die spelen, nuttig om te kijken waar je op moet letten bij een eventuele overstap naar een andere aanbieder, als de rentevaste periode van de hypotheek afloopt.
1. Hypotheekvorm
De VEH geeft niet voor niets een voorbeeld met een aflossingsvrije hypotheek als je tussentijds wilt overstappen naar een andere aanbieder. Bij dit type hypotheek zijn er relatief weinig complicaties. Belangrijk is vooral dat geldverstrekkers sinds 2011 door strengere regelgeving geen nieuwe aflossingsvrije hypotheken meer accepteren waarbij de lening méér dan de helft van de marktwaarde van de woning beslaat. Dat is dus iets om op te letten, als je overstapt naar een andere geldverstrekker.
Voor spaarhypotheken geldt shoppen met de rente doorgaans niet loont, omdat er bij deze hypotheekvorm een verband is tussen de hoogte van de hypotheekrente en de hoogte van de premie-inleg voor de spaarpot waarmee de lening wordt afgelost. Beide kennen doorgaans hetzelfde rentetarief.
Dus als de hypotheekrente van een spaarhypotheek daalt, moet de spaarpremie omhoog omdat ook de bijbehorende spaarrente daalt. Het rentevoordeel van een lagere hypotheekrente wordt zodoende gedempt door de hogere spaarpremie. Het omgekeerde geldt ook.
Ook als je een hypotheeklening met NHG-garantie hebt, moet je goed opletten. De NHG-garantie biedt banken de zekerheid dat ze bij gedwongen verkoop van een woning de volledige lening terugkrijgen. Hypotheken met NHG-garantie kennen hierdoor meestal een lagere rente.
Bij de overstap naar een nieuwe geldverstrekker moeten wel opnieuw kosten gemaakt worden voor de NHG-garantie. Bovendien is de hoogte van de maximale financiering met een NHG-hypotheek dit jaar 265 duizend euro, terwijl dat sinds 2009 een aantal jaar meer dan 3 ton is geweest.
2. Behoud hypotheekrenteaftrek
Hoewel de regels voor het verkrijgen van de hypotheekrenteaftrek sinds 2013 flink zijn aangescherpt, geldt voor oudere hypotheken die na 2001 zijn afgesloten, dat die overgesloten mogen worden zonder verlies van de hypotheekrenteaftrek. De looptijd van de hypotheekrenteaftrek is sinds 2001 wel beperkt tot maximaal 30 jaar.
3. Boeterente
Wie tussentijds de hypotheekrente wil aanpassen, krijgt vaak te maken met een boeterente als dit gebeurt gedurende de rentevaste periode. Maar dat geldt niet aan het einde van een rentevaste periode. Dat is juist het moment dat je zonder boeterente kan overstappen naar een andere aanbieder.
4. Notariskosten en taxatie
Bij het overstappen naar een andere geldverstrekker krijg je wel te maken met notariskosten en vaak ook een taxatiekosten. Notaristarieven verschillen, maar voor een nieuwe hypotheekakte ben je al snel 500 euro kwijt en een taxatie van de woningwaarde kost ook al snel een paar honderd euro.
5. Voordeel hypotheekrente
Tegenover eenmalige kosten kan een maandelijks voordeel in de hypotheeklasten staan. Zo bedraagt het renteverschil tussen de goedkoopste en duurste aanbiedingen bij aflossingsvrije hypotheken met een rentevaste periode van twintig jaar momenteel ongeveer 1 procentpunt - dit geldt voor niet-NHG hypotheken waarbij de hypotheek zo'n 60 tot 80 procent van de woningwaarde bedraagt.
Op de site berekenhet.nl kun je narekenen dat dit netto zo'n 100 euro per maand kan schelen bij een hypotheek van 250 duizend euro; al is het realistischer om uit te gaan van een kleiner rentevoordeel.
Kortom, het kan inderdaad lonen om een marktscan te doen als de rentevaste periode van je hypotheek afloopt - en vervolgens te kijken naar mogelijk addertjes onder het gras.