• De hypotheekrente is historisch laag en daar wil je wellicht van profiteren door je hypotheek over te sluiten.
  • Dit kan mogelijk de maandlast omlaag brengen en uiteindelijk goedkoper uit zijn dan als je niets doet.
  • Of het voordelig is om nu toe te slaan, hangt onder meer af van de renteontwikkeling. Dit gebeurt er met de maandlast in 5 scenario’s.

De hypotheekrente ligt op een historisch laag niveau. Veel huiseigenaren willen daarvan profiteren door de hypotheek over te sluiten en vast te zetten op de huidige lage rente. Daarmee kunnen ze de maandlast omlaag brengen.

In het derde kwartaal van 2021 werden 38 procent meer hypotheekaanvragen voor oversluitingen gedaan dan in dezelfde periode vorig jaar, becijferde Van Bruggen Adviesgroep. De toename van het aantal oversluitingen is al sinds het vierde kwartaal van 2019 aan de gang, schrijft de financieel intermediair in zijn nieuwsbrief van deze week.

Er zijn verschillende redenen om de hypotheek over te sluiten, maar een belangrijke is het omlaag brengen van de rente en de maandlasten. Bovendien kun je zekerheid over de lagere maandlasten krijgen door de rente voor een langere tijd, bijvoorbeeld 20 jaar, vast te zetten.

Als je overweegt de hypotheek over te sluiten, is het natuurlijk de vraag of je nu of later moet toeslaan. Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat de hypotheekrente nog verder zakt.

Dat oversluiters juist de huidige periode aangrijpen om te profiteren van de lage hypotheekrente, valt overigens wel te beredeneren. De hypotheekrente volgt doorgaans de rente op de kapitaalmarkt, en die stijgt inmiddels.

Tot nu toe beweegt de hypotheekrente nog niet mee met de marktrente door concurrentie onder geldverstrekkers. Afgelopen week bleven de gemiddelde rentes van hypotheken met en zonder NHG-verzekering voor alle rentevaste periodes ongewijzigd. De rente opschroeven kan verlies van marktaandeel betekenen voor geldverstrekkers. De vraag is hoelang ze dit volhouden als de marktrente verder stijgt.

Op korte termijn kan de hypotheekrente niet veel verder omlaag, terwijl er wel ruimte is voor een behoorlijke stijging, schrijft Van Bruggen. De financieel intermediair verwacht niet dat de hypotheekrente heel hard stijgt, maar verwacht wel dat die met een paar tienden van een procent omhoog kruipt.

Een stijging van enkele tienden van een procent kan over een rentevaste periode van 10 of 20 jaar veel geld schelen als je nu nog een 'hoge rente' betaalt en besluit de hypotheek over te sluiten of rentemiddeling toe te passen.

Maandlast honderden euro's omlaag

Als voorbeeld noemt Van Bruggen een stel van twee 55-jarigen die in 2013 een koopwoning kochten van 350.000 euro. Deze werd gefinancierd met een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro met een rentevaste periode van 10 jaar tegen 4,6 procent rente.

Daarnaast heeft het stel een annuïteitenhypotheek van 130.000 euro, ook met een 10-jaars rente die in dit geval 4,4 procent bedraagt. Daarmee betalen ze een bruto maandlast - dus zonder hypotheekrenteaftrek- van 1.428 euro.

De rente en maandlast gaan fors omlaag als ze nu oversluiten, zelfs als ze kiezen voor een langere rentevaste periode van 20 jaar. De rente van de aflossingsvrije hypotheek voor 20 jaar vast is momenteel gemiddeld 2 procent en die van de annuïteitenhypotheek 1,8 procent.

Maar het koppel is nog goedkoper uit, omdat door de gestegen woningwaarde de risico-opslag bij de hypotheekrente grotendeels verdwijnt. De verhouding tussen de waarde van de woning en de omvang van de hypotheek is namelijk sterk gewijzigd. Daarmee komt de rente voor de aflossingsvrije hypotheek uit op 1,6 procent en die voor de annuïteitenhypotheek op 1,4 procent. De maandlast zakt naar 715 euro.

Boete voor tussentijds oversluiten hypotheek

Waar je wel rekening mee moet houden zijn de kosten bij vervroegd oversluiten. Sluit je de hypotheek over voordat de rentevaste periode is geëindigd, dan betaal je een boeterente. Daarnaast zijn er oversluitkosten, zoals kosten voor de notaris, de taxatie en hypotheekadvies.

In dit voorbeeld komen de boeterente en de oversluitkosten uit op 18.000 euro, schrijft Van Bruggen. Ons 50-plus koppel betaalt de 18.000 euro met spaargeld. Dit bedrag is overigens aftrekbaar bij de aangifte inkomstenbelasting.

Met een brutomaandlast die daalt van 1.428 euro naar 715 euro, zijn de boeterente en oversluitkosten na iets meer dan twee jaar terugverdiend. Dat staat gelijk aan de resterende rentevaste periode die het stel nog te gaan had.

Stel dat het koppel nog niet heeft toegeslagen en de twee nog twijfelen of ze nu of later moeten oversluiten. Als de rente nog twee jaar min of meer ongewijzigd blijft, is het zonde om boeterente en oversluitkosten te betalen. Maar als de rente stijgt zijn ze dief van hun eigen portemonnee.

Van Bruggen Adviesgroep rekende uit wat er met de maandlast en de kosten na 20 jaar gebeurt bij verschillende scenario's, vergeleken met de keuze om nu wel over te sluiten en de kosten van de boeterente te nemen.

Hieronder zie je wat 4 alternatieve scenario's opleveren, vergeleken met het scenario van nu oversluiten (in totaal hebben we dus 5 scenario's).

Te zien is dat als je wacht met oversluiten en de hypotheekrente daalt verder met 0,25 procentpunt, je nog meer voordeel kunt halen. Dan ben je door nu over te sluiten uiteindelijk nog bijna 11.000 euro duurder uit over een periode van 20 jaar. Maar het omgekeerde geldt ook: stijgt de rente met 0,25 procentpunt, dan ben je juist goedkoper uit door nu over te sluiten. Bij een sterkere rentestijging loopt dit voordeel alleen maar op.

Het bepalen van het juiste moment om over te sluiten blijft een gok. Of je goedkoper uit bent door nu over te sluiten, hangt af van de renteontwikkeling en de resterende duur van de rentevaste periode. Maar wellicht is een oversluiten wel de moeite waard om te overwegen, nu de kans is toegenomen dat de hypotheekrente stijgt.

Lees meer over hypotheken: