Sinds de coronacrisis stijgt de hypotheekrente licht.

Omdat hypotheekrentes in historisch opzicht nog altijd zeer laag zijn, willen huiseigenaren daarvan profiteren door hun hypotheek over te sluiten.

Bij oversluiten of extra aflossen van de hypotheek kun je te maken krijgen met een vergoeding voor misgelopen rente, in de volksmond boeterente.

De boeterente mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel dat de bank lijdt. Sinds 2016 gelden er regels voor de berekening van dat nadeel. We noemen er drie.

Geldverstrekkers hebben het maar druk met huiseigenaren die hun hypotheek willen oversluiten. Hierbij kun je te maken krijgen met een boeterente.

De boeterente, zoals de vergoeding voor misgelopen rente in de volksmond heet, kan een rol spelen als je extra aflost op je hypotheek of wanneer je de hypotheek oversluit vóór het einde van de rentevaste periode.

Vanwege de historisch lage hypotheekrente is oversluiten al langer populair onder huiseigenaren. De afgelopen maanden was de groep oversluiters die een hypotheek aanpaste zonder te verhuizen zelfs groter dan de groep doorstromers die een nieuw huis kocht. Dat meldt financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week.

De populariteit van oversluiten van de hypotheek tegen een lagere rente komt voor een groot deel voort uit het feit dat hypotheekrentes sinds eind maart licht zijn gestegen. Huiseigenaren willen profiteren van de lage renteniveaus, voordat de hypotheekrente mogelijk harder gaat stijgen.

Regels bij berekenen boeterente

Overweeg je de hypotheek over te sluiten vóór het einde van de rentevaste periode of wil je extra aflossen, dan is het goed om te weten dat de boeterente niet de spuigaten uit mag lopen. Banken en andere geldverstrekkers mogen geen hogere boete rekenen dan wat zij aan rente mislopen.

Tot 2016 waren geldverstrekkers vrij om een eigen rekenmethode voor de boeterente te kiezen, waardoor ze soms duizenden euro's meer bij een klant in rekening konden brengen.

Sinds 2016 geldt een leidraad van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) waarin een rekenmethode wordt voorgeschreven. Maar het gaat nog steeds weleens mis.

Om enig inzicht te geven in het bepalen van de boeterente, heeft Van Bruggen Adviesgroep een aantal belangrijke regels van de AFM op een rij gezet die ervoor zorgen dat de vergoeding niet zo hoog uitvalt als vroeger. Business Insider noemt ze hier.

Rekening houden met boetevrij deel en opgebouwd spaargeld

Elke geldverstrekker hanteert een boetevrij deel bij extra aflossen of oversluiten. Meestal bedraagt dit 10 procent van de hoofdsom per jaar, maar soms is het een hoger percentage. Business Insider maakte eerder dit overzicht van 27 geldverstrekkers en het boetevrije deel dat zij hanteren.

Banken en andere geldverstrekkers moeten rekening houden met het boetevrije deel dat in de voorwaarden staat en met de opgebouwde waarde bij bijvoorbeeld een (bank-)spaarhypotheek.

Bij een hybride hypotheek waarin je deels belegt en deels spaart binnen een verzekering, moet de bank rekening houden met het gespaarde deel.

Van Bruggen Adviesgroep legt dit uit met het volgende voorbeeld. Als in de voorwaarden staat dat je 10 procent boetevrij mag aflossen en je hebt 65.000 euro aan vermogen opgebouwd in een spaarhypotheek van 200.000 euro, dan mag de boeterente berekend worden over maximaal 115.000 euro. Want:

Hypotheek: €200.000
Boetevrije aflossing: € 20.000
Opgebouwde spaarwaarde: € 65.000
€115.000

Anders gezegd: als je in dit voorbeeld méér dan 85.000 euro aflost, betaal je over de aflossing boven de 85.000 euro boeterente.

Toekomstige aflossingen

Sinds 2013 kom je alleen in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als je de hypotheek binnen 30 jaar aflost. Dit gebeurt bij een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek waarbij je rente betaalt en meteen begint met aflossen.

Van deze twee vormen is de annuïteitenhypotheek het populairst. Hierbij betaal je maandelijks bruto hetzelfde bedrag maar de samenstelling ervan verandert. In de loop van de tijd wordt het rentebedrag kleiner en bedrag dat je aflost groter.

Bij het berekenen van een boeterente moeten geldverstrekkers rekening houden met die toekomstige aflossingen. De boete mogen ze alleen berekenen over het daadwerkelijke rentenadeel dat ze lijden. Bij een annuïteitenhypotheek wordt dit nadeel elke maand kleiner en dat geldt dus ook voor de boete.

Deze regel geldt ook bij een lineaire hypotheek waarbij je elke maand hetzelfde bedrag aflost en bij een (bank-)spaarhypotheek.

Vergelijkingsrente kiezen

Voor het bepalen van de boeterente moeten geldverstrekkers het renteverschil berekenen. Dit doen ze door de hypotheekrente die je betaalt, te vergelijken met actuele marktrentes voor vergelijkbare hypotheken.

Hoe groter het verschil tussen jouw (hogere) rente en de vergelijkbare marktrente van dit moment, des te nadeliger het voor de geldverstrekker is als je de hypotheek oversluit tegen een lagere rente. De boetrente zal dus hoger uitvallen bij een groter renteverschil.

Het heikele punt is dat de geldverstrekker voor de vergelijking een marktrente moet nemen die in de buurt ligt van de resterende rentevaste periode van jouw huidige hypotheekrente. En dat is niet altijd een eenduidige keuze.

Een voorbeeld: was de resterende rentevaste periode bijvoorbeeld 1,5 jaar, dan kan het heel goed zijn dat de geldverstrekker geen aanbod heeft voor een hypotheekrente die 1,5 jaar vast staat, maar bijvoorbeeld alleen 1 jaar vast en vijf jaar vast als mogelijkheden heeft.

In het verleden kozen veel geldverstrekkers in dit voorbeeld de rente van 1 jaar vast als vergelijkingsrente. De rente van 1 jaar vast is meestal lager dan die van 5 jaar vast, waardoor de boeterente hoger uitvalt.

Volgens de regels van de AFM mag dit niet meer. Geldverstrekkers moeten voor de hoogste vergelijkingsrente kiezen van de twee dichtstbijzijnde rentevaste periodes. In het bovenstaande voorbeeld zou dat dus de rente van 5 jaar vast zijn.

Lees meer over hypotheken: