Als je een nieuwe hypotheek neemt of een bestaande hypotheek oversluit, bijvoorbeeld om tussentijds te profiteren van een lagere rente, dan brengt dat diverse kosten mee. Maar een aantal daarvan is fiscaal aftrekbaar.
Zo kun je eenmalig de bemiddelingskosten voor de hypotheekadviseur, notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten en een eventuele boeterente bij tussentijds oversluiten opvoeren als kosten. Die mag je in mindering brengen op het belastbare inkomen.
Het fiscale voordeel wordt mede bepaald door de schijven en tarieven van de inkomstenbelasting. In het huidige systeem zijn er vier schijven en tarieven voor de inkomstenbelasting. Voor 2018 ziet dat er als volgt uit.
De komende jaren wil het kabinet-Rutte III de inkomstenbelasting vereenvoudigen en het aantal schijven en tarieven terugbrengen naar twee. Dit betekent ook dat het aftrektarief voor de hypotheekkosten daalt.
Voor huiseigenaren met een middeninkomen is de volgende tabel relevant. Hier is te zien dat in 2019 vooral bij inkomens tussen de grofweg 34.000 en 68.000 euro de sprong groot is. Het belastingtarief daalt met 2,75 procentpunt naar 38,10 procent. Maar daarmee vindt ook de aftrek van kosten tegen een lager percentage plaats.
Voor hogere inkomens ligt het iets anders. Die hebben al te maken met een beperking van het tarief waartegen kosten voor de eigen woning mogen worden afgetrokken. Onderstaande tabel laat zien hoe dit zich de komende jaren ontwikkelt.
In de linkerkolom is te zien dat het aftrekpercentage dit jaar nog op 49,50 procent ligt voor de hoogste belastingschijf (dus het inkomensdeel boven de 68.000 euro). In 2019 is dat 49 procent.
Hoe pakt dit nu uit als je gebruik wilt maken van de fiscale aftrek van eenmalige hypotheekkosten in 2018 of 2019?
We nemen drie situaties:
1. Tussentijds oversluiten bij dezelfde geldverstrekker
Deze kosten zijn het hoogst als je een hypotheek tussentijds oversluit tegen een lagere rente.
Stel dat je bij een hypotheek van 250.000 euro de oude rente van 5 procent inruilt voor een veel lagere rente van 2 procent, terwijl je nog twee jaar te gaan hebt met de oude rentevaste periode.
Volgens intermediair Van Bruggen Adviesgroep komt de boeterente bruto dan uit op ongeveer 15.000 euro voor rente die de geldverstrekker derft over een periode van twee jaar.
Als je bemiddelingskosten voor een hypotheekadviseur hebt gemaakt van bijvoorbeeld 2.000 euro, kom je in totaal uit op 17.000 euro aan kosten als je bij je oude geldverstrekker blijft.
Kun je het hele bedrag aftrekken in de hoogste belastingschijf, dan maakt het bovengenoemde verschil van een 0,5 procentpunt lager aftrektarief in 2019 niet zoveel uit. Op 17.000 euro is dat 85 euro.
Zit je met een middeninkomen tussen de 34.000 euro en 68.000 euro, dan is het aftrekvoordeel dit jaar 2,75 procentpunt hoger dan in 2019. Op het genoemde bedrag van 17.000 euro ben je dit jaar 468 euro gunstiger uit.
2. Tussentijds oversluiten bij een andere geldverstrekker
Breek je de renteafspraak met je geldverstrekker vervroegd open en stap je naar een andere aanbieder over, dan komen er naast bovengenoemde kosten van de boeterente en de advieskosten van de hypotheekadviseur, ook nog kosten bij voor een nieuwe hypotheekakte en vaak ook taxatiekosten. Daarvoor ben je al gauw zo'n 1.100 euro kwijt.
Herhalen we de berekening voor het verschil tussen de fiscale aftrek in 2018 en 2019 met een bedrag van 18.100 euro, dan gebeurt er het volgende. Als grootverdiener met een inkomen van ruim boven de 68.000 euro ben je dit jaar 91 euro voordeliger uit; met een middeninkomen kom je in 2018 ongeveer 500 euro beter uit.
3. Nieuwe hypotheek
Als je een nieuwe hypotheek afsluit, krijg je te maken met eenmalige aftrekbare kosten: advies en bemiddeling, de hypotheekakte en de taxatie.
Als je hiervoor een bedrag van 3.100 euro neemt, is het fiscale voordeel voor hogere inkomens dit jaar zo'n 15 euro hoger dan in 2019. Voor middeninkomens scheelt dit 85 euro. In deze situatie is de fiscale urgentie van snel handelen in 2018 dus niet zo heel groot.
Maar zoals te zien is in bovenstaande tabellen gaat het tarief waartegen je hypotheekkosten kunt aftrekken de komende jaren wel verder omlaag. In 2021 geldt voor middeninkomens tot 68 duizend euro een tarief van 37,05 procent en in 2023 zitten hogere inkomens ook op dat niveau.
Hogere inkomens zien het aftrekvoordeel de komende vijf jaar dus met ruim 12 procentpunt dalen.