• De huizenmarkt is aan het afkoelen. Prijsdalingen liggen op de loer.
  • Met name voor starters die een relatief beperkte overwaarde hebben, zijn er risico’s, waarschuwt financieel intermediair Van Bruggen.
  • Maar wie een annuïteitenhypotheek heeft, zorgt daarmee ook voor een automatische buffer tegen een daling van de huizenprijs.
  • Lees ook: Huizenprijs daalt bijna 3% in 2023, verwacht ABN AMRO

De huizenmarkt is snel aan het afkoelen. Makelaarsclub NVM meldde begin deze maand dat de gemiddelde prijs van een bestaande woning in het derde kwartaal van dit jaar met bijna 6 procent is gedaald in vergelijking met het voorgaande kwartaal. Economen bij ABN AMRO denken dat huizenprijzen beperkt gaan dalen volgend jaar.

Dus het is zeker mogelijk dat woningen in 2023 goedkoper worden, concludeert financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn wekelijkse nieuwsbrief.

De grote vraag is wat er gebeurt als huizenprijzen toch zwaarder gaan dalen. Welke risico lopen huiseigenaren dan?

De Nederlandsche Bank (DNB) heeft een scenario onderzocht waarbij de huizenprijs 20 procent daalt. Volgens economen van de centrale bank wordt in dat geval 13 procent van de huishoudens geconfronteerd met de situatie waarin hun hypotheek hoger is dan 90 procent van de waarde van de woning. Van deze groep zou 8 procent van de huisbezitters een hypotheek hebben die hoger is dan de waarde van het huis.

Mensen die al een tijdje geleden een woning hebben gekocht, hebben over het algemeen een hogere overwaarde. Dat wil zeggen dat de (resterende) hypotheekschuld fors lager is dan de marktwaarde van de woning. De meeste huishoudens komen dan ook niet in gevaar bij een waardedaling van woningen van 20 procent. Dat is ongeveer de prijsstijging die ze in de afgelopen één tot twee jaar hebben meegemaakt.

De groep die mogelijk wel problemen krijgt, betreft starters die relatief recent een huis hebben gekocht, daarbij de hoofdprijs hebben betaald en maximaal hebben geleend. De vraag is dus of starters bij een huizenprijsdaling in de problemen komen.

Alles gaat goed zolang een starter in zijn of haar huis blijft wonen. As de waarde van de woning lager wordt dan de hoogte van de hypotheek, staat dat op zich los van het vermogen om de maandlasten van de hypotheek te betalen.

Het verschil tussen de marktwaarde van een woning en de hypotheek gaat pas spelen op het moment dat je wilt verhuizen. Als de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning ontstaat een zogenoemde restschuld, waar iets mee moet gebeuren.

Belangrijk punt is verder dat de risico's in de loop van de tijd afnemen voor starters, als ze tussentijds aflossen op hun hypotheek en daarmee een buffer opbouwen. Dit gebeurt automatisch als je een annuïteitenhypotheek hebt, waarbij je elke maand een stukje aflost. Voor een aflossingsvrije hypotheek ligt dat anders, want daarbij los je in principe niet af gedurende de looptijd.

Voorbeeld: starters bouwen een buffer op door af te lossen

Van Bruggen illustreert de situatie voor starters met een annuïteitenhypotheek met een voorbeeld.

Stel een koppel heeft een tijdje geleden een woning gekocht voor 400.000 euro. De hypotheek bedraagt eveneens 400.000 euro en daarvoor geldt een rente van 2 procent, vastgezet voor twintig jaar. Als de waarde van de woning met 20 procent daalt, wordt het huis 320.000 euro waard.

Wanneer het koppel een volledige annuïteitenhypotheek heeft afgesloten. dan hebben ze na één jaar 9.900 euro afgelost. Na twee jaar is dat 19.900 euro en na drie jaar 30.000 euro. Dit betekent dat ze na drie bij een prijsdaling van de woning 20 procent nog voor 50.000 euro 'onder water' zouden staan met een resterende hypotheek van op dat moment 370.000 euro.

Een echt harde klap op de huizenmarkt kan dus wel serieuze invloed hebben op de verhouding tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld. Aan de andere kant: als huizenprijzen met zo'n 10 procent dalen, dan zit je met een annuïteitenhypotheek van oorspronkelijk 400.000 euro na iets meer dan drie jaar weer redelijk in evenwicht wat betreft de hypotheek en de woningwaarde.

Het afsluiten van een annuïteiten- of lineaire hypotheek helpt starters dankzij verplichte aflossingen om een buffer te bouwen tegen een prijsdaling. Daarom is de situatie op de woningmarkt nu anders dan tijdens de kredietcrisis, toen veel meer werd geleend en een groot deel van de hypotheken aflossingsvrij werd afgesloten.

Lees meer over de woningmarkt: