Zoveel hypotheek kun je krijgen als je voor €800 tot €1.200 huurt

Relatief veel huurders in de vrije sector zouden liever een koopwoning willen. Maar dat blijkt vaak een lastige opgave door de hoge huizenprijzen die starters op een achterstand zetten.

Bovendien blijft het zelfs met de huidige zeer lage hypotheekrentes een uitdaging om genoeg te kunnen lenen om je gewenste koophuis te krijgen. Dat geldt vooral voor eenverdieners op de woningmarkt.

Uit een dinsdag gepubliceerde peiling van ABN Amro onder huurders blijkt dat van de ondervraagde huurders in de vrije sector bijna 40 procent liever een koopwoning heeft.

Sinds begin dit jaar ligt de liberalisatiegrens voor de huursector op een kale huur van ongeveer 737 euro per maand. Boven dat bedrag vallen huurwoningen in de vrije sector.

De sprong van de vrije huurmarkt naar een koopwoning is vooral lastig voor huurders die net boven deze liberalisatiegrens vallen. Dit kun je illustreren aan de hand van hypotheekbedragen die je kunt krijgen bij netto maandlasten van 800 tot 1.200 euro per maand voor een annuïteitenhypotheek.

Starters op de huizenmarkt zijn sinds 2013 aangewezen op een hypotheek waarbij ze meteen beginnen met aflossen, als ze aanspraak willen maken op de hypotheekrenteaftrek.

Populair is vooral de annuiteitenhypotheek. Hierbij bestaan de maandlasten uit een combinatie van rente en aflossing en los je de hypotheek in 30 jaar af. Het bruto maandbedrag blijft steeds gelijk, maar binnen dat maandbedrag vindt een verschuiving plaats, waarbij je eerst relatief veel rente betaalt en later het aflossingsdeel groter wordt.

Hoeveel hypotheek kun je krijgen?

In de onderstaande tabel hebben we met behulp van deze tool van de site berekenhet.nl gekeken hoeveel hypotheek je kunt krijgen bij netto maandlasten van respectievelijk 1.200 euro, 1.000 euro en 800 euro. Dat zijn bedragen die tot zo'n 60 euro tot 460 euro per maand boven de sociale huurgrens liggen.

De maandlasten voor de annuïtaire hypotheek die hieronder worden weergegeven zijn inclusief het voordeel van de hypotheekrenteaftrek.

We zijn ervan uitgegaan dat de huizenkoper enigszins conservatief opereert en niet meer dan 4,5 keer het bruto inkomen leent.

Bij de maandlasten van een annuïteitenhypotheek van 1.200 euro komt de hypotheek uit op 355.000 euro, waarbij is gerekend met een hypotheekrente van 2,2 procent voor 20 jaar vast. Dit is het gemiddelde tarief voor hypotheken zonder NHG-verzekering.

Voor hypotheken mét NHG-verzekering ligt de rente wat lager. De grens voor NHG-hypotheken ligt dit jaar op 310.000 euro. Daarom hebben we voor de maandlasten van 1.000 euro en 800 euro met een NHG-rente van 1,7 procent gerekend voor 20 jaar vast, bij hypotheekbedragen van respectievelijk 300.000 euro en 250.000 euro.

Eenverdieners hebben het lastig op de woningmarkt

In de bovenstaande tabel vallen twee dingen op. Op de eerste plaats is er de inkomensfactor.

Als je enigszins conservatief wilt lenen met een annuïteitenhypotheek van 355.000 euro die bij een inkomen van bijna 79.000 euro per jaar maandlasten van 1.200 euro per maand oplevert, zie je dat dit voor jonge starters doorgaans lastig te halen is als ze eenverdiener zijn.

Alleen twintigers en jonge dertigers met een zeer voorspoedige carrière waarbij ze al snel twee keer modaal verdienen, kunnen zelfstandig 3,5 ton hypotheek nemen.

Voor tweeverdieners is het beter behapbaar om met een lager gecombineerd salaris een dergelijk hypotheekbedrag te halen.

Waar kun je nog iets kopen onder de NHG-grens?

Het tweede punt draait om de huizenprijs. Want wat kun je met een hypotheek van 250.000 euro tot 355.000 euro krijgen?

Onderstaande kaart werpt daar enig licht op. Hier is de gemiddelde huizenprijs per NVM-regio weergegeven, waarbij een scheiding is gemaakt tussen regio's waar de gemiddelde huizenprijs boven of onder de 310.000 euro ligt. Dat is het grensbedrag voor NHG-hypotheken.

In de rode gebieden ligt de gemiddelde huizenprijs boven de 310.000 euro. Grofweg gaat het hier om de Randstad en delen van Noord-Brabant, Gelderland en Overijssel.

Dit geeft een aardig beeld van het dilemma van huurders die 800 tot 1.200 euro per maand aan woninglasten kunnen betalen. Wie met 1.200 euro aan maandlasten een hypotheek kan bekostigen van 355.000 euro, maakt buiten de rode regio's nog wel een goede kans, maar heeft daarbinnen beperktere keuze.

Bij maandlasten van respectievelijk 800 euro en 1.000 euro is het met hypotheken van respectievelijk 250.000 euro en 300.000 euro sowieso lastiger om aan de bak te komen in de rode regio's. Je komt dan al snel terecht bij huizen die onder de gemiddelde huizenprijs in de regio liggen, met zeker in de duurdere regio's een beperkt aantal vierkante meters.

Voor huurders in de vrije sector liggen er bij de wens om over te stappen naar een koopwoning dus vaak lastige keuzes bij het soort woning dat ze willen en de locatie.

Lees meer over de huizenmarkt:

• Ik kocht als 20’er een woning op de verhitte huizenmarkt van Utrecht – zo kreeg ik het voor elkaar
• Nieuw huis kopen of eerst je oude huis verkopen? Zo kun je een goede afweging maken
• Kijk bij een hypotheek verder dan de rente en let ook op deze 5 dingen
• Deze 12 vragen krijg je als flexwerker als je een hypotheek wilt – hopelijk ben je geen herder of dirigent
• Hypotheek aanvragen? Deze 3 extra vragen stelt de bank, ook als je een vast contract hebt