Tien jaar na de kredietcrisis die de Nederlandse huizenmarkt vol raakte, staan zowat alle seinen op groen.
De economie draait uitstekend, de werkloosheid is laag en de huizenprijzen zijn min of meer terug op het niveau van 2008.
Maar intussen is er wel een hoop veranderd bij de financiering van hypotheken. De Nederlandse overheid heeft in de loop der jaren een reeks maatregelen genomen om iets te doen aan de relatief hoge hypotheekschulden van Nederlanders. Tegelijk zijn hypotheekrentes tot historisch lage niveaus gedaald, vooral door het beleid van de Europese Centrale Bank
Intermediair Van Bruggen Adviesgroep noemt in de nieuwsbrief van deze week een aantal opvallende veranderingen. We zetten de 7 belangrijkste ontwikkelingen die van belang zijn voor huiseigenaren op een rij.
Voor de gemiddelde huizenprijs geldt dat we sinds mei dit jaar boven het niveau van 2008 zitten. Na een jarenlange daling van huizenprijzen, is sinds 2013 het herstel ingezet.
Wat betreft het absolute niveau van de huizenprijs kun je nog een kleine kanttekening plaatsen. In juli dit jaar bedroeg de gemiddelde huizenprijs zo'n 291 duizend euro, bijna 30 duizend euro meer dan tien jaar geleden. Maar tussen 2008 en 2018 is de inflatie met zo'n 16 procent gestegen.
Corrigeer je voor de daling van de koopkracht van geld, dan ligt de zogenoemde 'reële' huizenprijs op ongeveer 250 duizend euro, dus toch nog iets lager dan het niveau van 2008.
Wie een hypotheek neemt mét NHG-garantie heeft een verzekering die de geldverstrekker schadeloos stelt als de huiseigenaar in de problemen komt en een wanbetaler wordt.
Hypotheken met NHG-garantie zijn voor de bank minder risicovol en kennen daardoor vaak een wat lagere rente. Maar er is wel een maximumgrens voor de hoogte van een NHG-hypotheek.
In 2018 lag de maximumgrens voor de NHG-hypotheek op 265 duizend euro. Tijdens de crisisjaren is die grens tijdelijk opgerekt, maar anno 2018 is de limiet weer gelijk aan tien jaar geleden. Toch is er een verschil, zo merkt Van Bruggen Adviesgroep op:
"In 2008 mocht de maximale koopsom van de woning met NHG 236.607 euro zijn, omdat er standaard met 12 procent bijkomende kosten werd gerekend. Die bijkomende kosten kon je overigens wel mee financieren. Tegenwoordig is de maximale koopsom met NHG 265.000 euro. De bijkomende kosten, ongeveer 4 à 6 procent, kun je niet meer meelenen omdat je maximaal 100 procent van de waarde van de woning als hypotheek mag lenen."
De tophypotheek: jarenlang werd het als geen probleem gezien in Nederland, starten met een hypotheek die hoger lag dan de waarde van je woning. Maar de kredietcrisis en de bijbehorende implosie van Nederlandse huizenprijzen hebben daar verandering in gebracht. De maximale hypotheek is inmiddels teruggebracht tot 100 procent van de woningwaarde.
Het kabinet-Rutte 2 heeft tijdens de crisisjaren ook het taboe op de aanpak van de hypotheekrente-aftrek doorbroken.
In eerste instantie door sinds 2013 het maximale tarief waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken van het belastbare inkomen met stapjes van 0,5 procentpunt per jaar te verlagen. Daardoor kan de hypotheekrente anno 2018 nog maar tegen een tarief van maximaal 49,5 procent worden verrekend.
Het kabinet-Rutte 3 gaat nog een stap verder. Afgelopen dinsdag kwam het voorstel op tafel waarbij de hypotheekrente versneld wordt beperkt tot maximaal 37 procent in 2023.
Deze stap moet gezien worden in het kader van een stelselwijziging, waarbij er twee schijven komen voor de inkomstenbelasting: in de eerste schijf die loopt tot een inkomen van 68 duizend euro komt het tarief op 37 procent te liggen. De hypotheekrenteaftrek is over drie jaar afgestemd op dat tarief.
Nog een beperkende maatregel die in de crisisjaren is genomen: hypotheekvormen waarbij tijdens de looptijd niet wordt afgelost, zoals de spaarhypotheek, de beleggingshypotheek, de aflossingsvrije hypotheek, worden sinds 2013 ontmoedigd. Je krijgt voor nieuwe gevallen namelijk geen hypotheekrenteaftrek meer voor dit soort hypotheken.
Hypotheken waarbij wel meteen wordt afgelost - annuïtaire hypotheken en lineaire hypotheken - zijn hierdoor sinds een jaar of vier sterk in opmars.
Per saldo betekent dit voor starters wel een lastenverzwaring. Weliswaar krijgen zij bij een annuïtaire hypotheek recht op de hypotheekrenteaftrek, maar de maandlasten van een annuïtaire hypotheek liggen duidelijk hoger dan bij de oudere vormen waarbij tijdens de looptijd niet werd afgelost.
Meevallertje: om de huizenmarkt te helpen, is de overdrachtsbelasting voor huizenkopers in de crisisjaren verlaagd van 6 procent van de koopsom naar 2 procent. Die maatregel is nog altijd van kracht.
De grootse bonus voor huiseigenaren van de afgelopen jaren is zonder meer de enorme daling van hypotheekrentes. Het gemiddelde tarief voor 10 jaar vast ligt vergeleken met tien jaar geleden liefst 3,7 procentpunt lager.
Door alle bovengenoemde maatregelen (verandering van hypotheekvormen, beperking hypotheekrenteaftrek) is het lastig om aan te geven hoeveel dit netto scheelt voor een huizenkoper in 2018 vergeleken met 10 jaar geleden.
Maar als je puur kijkt naar de bruto rentekosten, dan komt 3,7 procentpunt op een bedrag van bijvoorbeeld 2 ton neer op ruim 600 euro per maand.