De woningmarkt loopt ondanks de coronacrisis goed door: de hypotheekrente is nog altijd laag, terwijl huizenprijzen ongestoord hun stijgende lijn voortzetten.
De grote vraag is hoe fragiel dit evenwicht is. Huiseigenaren die de vorige crisis van 2008 hebben meegemaakt, weten immers dat de situatie op de woningmarkt plotseling kan omslaan.
Business Insider bekijkt drie risico’s voor je hypotheek: een hogere hypotheekrente, inkomensverlies door ontslag en dalende huizenprijzen.
Gemakzuchtig omgaan met je hypotheek tijdens de coronacrisis kan voor onaangename verrassingen zorgen. De comfortabele omgeving van alsmaar dalende rentes, oplopende huizenprijzen en de krappe arbeidsmarkt van de afgelopen jaren is geen vanzelfsprekendheid meer. Zeker niet als de klap van de coronacrisis nog lang nagalmt.
De eerste tekenen van de nieuwe, sobere realiteit dienen zich aan. De hypotheekrente ligt nu al wat hoger dan enkele maanden terug. Zo is het ruim 0,1 procentpunt duurder om de rente voor tien jaar vast te zetten met een NHG-hypotheek vergeleken met februari. De hypotheekrente kan de komende tijd verder oplopen, vanwege onrust op de financiële markten of omdat banken met extra risico-opslagen gaan rekenen.
Verder is baanverlies iets waarmee je helaas steeds meer rekening moet houden, want de werkloosheid stijgt. En de echt grote klap kan nog komen als de crisis langer duurt. Momenteel worden veel ontslagen voorkomen door de steunmaatregelen van de Nederlandse overheid, die zich op behoud van werkgelegenheid richt. Maar dat is niet oneindig.
Daarbovenop komt nog het vooruitzicht van dalende huizenprijzen, dat volgens onder andere De Nederlandsche Bank (DNB) een realistisch scenario is voor 2021 en 2022. Voor huiseigenaren is dat op zich geen ramp maar wel vervelend. De ruimte om bij te lenen om bijvoorbeeld de woning een opknapbeurt te geven wordt daardoor namelijk kleiner.
Huiseigenaren met aflossingsvrije hypotheek zijn kwetsbaarder voor stijging hypotheekrente
Business Insider bekeek met behulp van deze tool van berekenen.nl hoe de bovengenoemde scenario's uitpakken voor een hypothetisch stel Jan en Jessie Bovenmodaal, dat samen 80.000 euro per jaar verdient en een hypotheek van 400.000 euro in 2015 heeft afgesloten. Zij kozen dan voor een rentevaste periode van tien jaar. In 2025 staan ze voor een keuze om de rente opnieuw vast te zetten of variabel te laten.
We zetten hiervoor de bruto maandlasten, dus exclusief de hypotheekrenteaftrek, van een aflossingsvrije hypotheek af tegen een annuïtaire hypotheek. Het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek speelt de komende jaren een kleinere rol, omdat de renteaftrek wordt beperkt.
Bij een aflossingsvrije hypotheek, die tot 2013 erg populair was, betaal je alleen rente gedurende de looptijd en moet je de lening aan het eind van de looptijd met eigen spaargeld aflossen of een nieuwe hypotheek nemen om de oude mee af te betalen. Een annuïtaire hypotheek wordt gedurende de looptijd geleidelijk afgelost.
De grafiek hieronder laat zien hoe hoog de maandlasten uitkomen als de hypotheekrente de komende vijf jaar met 2 procentpunt stijgt.
In ons voorbeeld kan familie Bovenmodaal te maken krijgen met bijna een verdubbeling van hun maandlasten in 2025, van 733 euro naar 1.273 euro, als ze een aflossingsvrije hypotheek hebben.
Als ons stel een annuïtaire hypotheek heeft, lopen de maandlasten vanwege bij een rentestijging van 2 procentpunt ook op, maar dat gaat minder hard: van 1.519 euro naar 1.868 euro per maand. Toch betekent dit alsnog een maandelijkse stijging van bijna een vijfde, of in andere woorden niet niks.
Houders van aflossingsvrije hypotheek zijn dus veel kwetsbaarder voor de hogere hypotheekrente. Dat komt omdat de maandlasten alleen maar uit rente bestaan. Daardoor heeft een hogere hypotheekrente een zeer sterk effect. Anderzijds verklaart dit ook waarom de maandlasten voor de aflossingsvrije hypotheek in absolute zin lager zijn dan die van een annuïtaire hypotheek, waar maandelijks nog een aflossing bij komt.
Maandlasten betalen wordt uitdagend als Jan of Jessie Bovenmodaal werkloos wordt
Aan de maandlasten blijven voldoen wordt een financiële uitdaging, als bijvoorbeeld Jan twee jaar thuis komt te zitten vanwege ontslag.
We nemen in dit scenario aan dat beide leden van het huishouden Bovenmodaal 40.000 euro verdienen, en dat ze allebei al 15 jaar werkervaring hebben. Dat laatste is belangrijk voor de WW-uitkering, waar Jan volgens het tooltje van het UWV ongeveer één jaar recht op heeft bij ontslag.
De onderstaande grafiek toont hoe de financiële situatie van gezin Bovenmodaal verandert, als Jan in 2022 zijn baan verliest en slechts 70 procent van zijn salaris ontvangt via de WW-uitkering. In 2023 is Jan in ons scenario nog steeds zonder succes op zoek naar een baan en is zijn WW inmiddels afgelopen. Jan komt niet in aanmerking voor algemene of bijzondere bijstand omdat hij vermogen heeft in de vorm van een koophuis.
In een normale situatie waarin Jan en Jessie allebei werken, bedragen de maandlasten bij een annuïtaire hypotheek 23 procent van hun bruto-inkomen. In 2022 stijgt dat naar 27 procent, als Jan van de WW-uitkering moet leven. In 2023 neemt de hypotheek een nog grotere hap uit het gezamenlijk budget, namelijk 46 procent, als Jan zonder baan en inkomen thuis zit.
Bij een aflossingsvrije hypotheek treedt een vergelijkbaar effect op. Alleen vormen de maandlasten een kleiner deel van het bruto-inkomen. Dat is wederom omdat die louter uit rentebetalingen bestaan.
Vooral bij de hogere maandlasten van de annuïtaire hypotheek neemt de kans dus toe dat Jan en Jessie een (tijdelijk) beroep moeten doen op bijvoorbeeld hun spaargeld, om de periode van werkloosheid te overbruggen.
Dalende huizenprijzen raken met name huishoudens met aflossingsvrije hypotheek
De voorspellingen voor lagere huizenprijzen blijven vooralsnog beperkt tot enkele procenten. Daardoor is het effect op de verhouding tussen de hypotheekschuld en de waarde van woningen nog niet heel groot. Deze ratio, ook bekend als loan-to-value (LTV), is belangrijk voor huiseigenaren. Banken kijken er bijvoorbeeld naar bij goedkeuring van verzoeken om geld bij te lenen.
In 2020 is de woning van Jan en Jessie Bovenmodaal nog een half miljoen euro waard. Dat daalt tot ruim 470.000 euro over vijf jaar. We rekenen met een daling van 2,1 procent in 2021 en 3,7 procent in 2022, in lijn met de DNB-raming. Daarna blijven de huizenprijzen in ons scenario stabiel.
De onderstaande grafiek laat zien dat dalende huizenprijzen anders uitpakken voor ons stel, afhankelijk van hun type hypotheek. Bij een annuïteitsvorm is er ondanks lagere huizenprijzen een verbetering te zien in de verhouding tussen de hypotheek en de woningwaarde: die daalt van 68 procent tot 63 procent. Dat komt omdat Jan en Jessie elke maand keurig een stukje van hun schuld aflossen. De afbetaling van de schuld gaat sneller dan de daling van de WOZ-waarde.
In het geval van een aflossingsvrije hypotheek, verslechtert de LTV van 80 procent tot 85 procent. Omdat Jan en Jessie tussentijds geen aflossingen hoeven te doen bij deze leningsvorm, blijft hun schuld tot het einde van de looptijd staan op 400.000 euro. Zodra huizenprijzen dalen, neemt de verhouding van schuld tot de WOZ-waarde toe.