Een huis kopen kan met een hypotheek die deels aflossingsvrij is. Dat kan aantrekkelijk zijn vanwege de maandlasten die lager zijn ten opzichte van een volledig annuïtaire hypotheek.

Bij een annuïtaire hypotheek begin je meteen met aflossen, terwijl de schuld bij een aflossingsvrije hypotheek blijft staan.

Business Insider vergelijkt de maandlasten en resterende schuld tussen een volledig annuïtaire hypotheek en een hypotheek die deels annuïtair en deels aflossingsvrij is.

Wie een huis koopt kan voor een annuïtaire of lineaire hypotheek kiezen, waarbij je meteen begint met aflossen. Maar je bent een stuk minder kwijt aan maandlasten als je een deel financiert met een aflossingsvrije hypotheek.

Onlangs bleek dat vanwege de sterke stijging van huizenprijzen, starters weer vaker kijken naar een deels aflossingsvrije hypotheek. Van belang hierbij is om in de gaten te houden wat een aflossingsvrij deel na verloop van tijd betekent voor de hypotheekschuld.

Bij een aflossingsvrije hypotheek hoef je in principe pas aan het einde van de looptijd af te lossen. Dat kan met spaargeld, de opbrengst bij verkoop van de woning of je sluit een nieuwe hypotheek af om de oude af te lossen. Bij een lineaire of annuïtaire hypotheek begin je meteen met aflossen. 

De maandlasten van die laatste twee hypotheekvormen zijn relatief hoog. Immers, je betaalt maandelijks zowel rente als aflossing. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je maandelijks alleen de rente. 

Lees ook: Zo groot is het verschil in maandlasten bij aflossingsvrije of annuïtaire hypotheek met rente van 10, 20 of 30 jaar vast

Ooit was de aflossingsvrije hypotheek mateloos populair, maar dat veranderde na 1 januari 2013. Toen werd de regel ingevoerd dat je alleen recht hebt op hypotheekrenteaftrek, als je de lening binnen 30 jaar aflost. Dat is het geval bij de annuïtaire en de lineaire hypotheek.

Dit zijn dan ook de populairste hypotheekvormen, maar de laatste tijd groeit de animo voor de aflossingsvrije hypotheek. De annuïtaire en de lineaire hypotheek komen weliswaar met het recht op hypotheekrenteaftrek, maar dat belastingvoordeel is tegenwoordig beperkt door de huidige lage hypotheekrente.

Besluit je te kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek, dan moet je dus rekening houden met het wegvallen van de hypotheekrenteaftrek. Dit geldt voor nieuw af te sluiten hypotheken. Huiseigenaren die vóór 1 januari 2013 al een aflossingsvrije hypotheek hadden, mogen voor die lening nog steeds hypotheekrente aftrekken. 

Ook is de rente van een aflossingsvrije hypotheek iets hoger. Een lening die niet wordt afgelost betekent immers een hoger risico op wanbetaling voor de bank. Daarnaast hanteren de meeste geldverstrekkers de regel dat ze maximaal 50 procent aflossingsvrij financieren. Hoewel er uitzonderingen zijn waarbij je een groter deel aflossingsvrij kunt lenen.

Schuld en maandlasten bij hypotheek van €350.000

Een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek brengt het voordeel van relatief lage maandlasten met zich mee. Maar uiteraard los je ook minder af, waardoor de resterende schuld na verloop van tijd hoger is dan bij een volledig annuïtaire hypotheek. 

Maar hoe hoog zijn de maandlasten en resterende schuld bij een hypotheek die deels aflossingsvrij en deels annuïtair is, ten opzichte van een volledig annuïtaire hypotheek?

Business Insider heeft deze twee mogelijkheden vergeleken met behulp van deze tool op berekenhet.nl. Daarbij zijn we uitgegaan van een woning met een hypotheek van 350.000 euro.

In het eerste scenario wordt de woning gefinancierd met een volledig annuïtaire hypotheek waarvoor hypotheekrenteaftrek geldt. In het tweede scenario is de helft van de lening annuïtair met hypotheekrenteaftrek en de helft aflossingsvrij zonder hypotheekrenteaftrek.

De rente voor de annuïtaire hypotheek is 1,5 procent. Aflossingsvrij wordt afgesloten tegen 1,6 procent rente.

De tabel hieronder laat de netto maandlasten - waarin het voordeel van de hypotheekrenteaftrek is verwerkt - en de resterende schuld na 20 jaar in beide scenario's zien.

Te zien is dat de netto maandlast van de hybride hypotheek bijna 300 euro lager is dan de volledig annuïtaire hypotheek.

Overigens tonen we de netto maandlast van het eerste jaar, na verloop van tijd loopt deze op. Dit komt omdat bij een annuïtaire hypotheek in het begin een groter deel van de maandlast uit rente bestaat en een kleiner deel uit aflossing. Na verloop van tijd is dat andersom. In het begin kun je dus meer betaalde hypotheekrente aftrekken waardoor de netto maandlast lager uitvalt.

Tot zover de maandlasten. Door naar de resterende schuld na twintig jaar. Bij de 50/50-hypotheek is die ruim een ton hoger dan bij de volledige annuïteitenhypotheek. Bij die laatste los je de komende tien jaar het annuïtaire deel verder af met maandelijkse betalingen. Aan het einde van de looptijd zal je dat deel van 175.000 euro hebben afgelost.

Schuld aflossingsvrije hypotheek blijft staan: dit kun je doen

De schuld van het aflossingsvrije deel van de hypotheek blijft in principe staan. Aan het einde van de looptijd moet nog altijd 175.000 euro worden afgelost in ons voorbeeld. Je kunt voor het einde van de looptijd beginnen met aflossen, bijvoorbeeld met extra aflossingen. Maar daar heb je spaargeld voor nodig.

Ook kan je het aflossingsvrije deel omzetten in een annuïtaire of lineaire hypotheek, maar dan moet je wel hogere maandlasten kunnen dragen. Tegen die tijd ook kan de rente gestegen waardoor de annuïtaire of lineaire hypotheek duurder uitvalt.

Een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek kan dus aantrekkelijk zijn. Ook voor starters die daarmee wellicht meer kunnen lenen tegen relatief lage maandlasten. Maar mocht je een aflossingsvrij deel overwegen, houd dan rekening met eventueel hogere kosten in de toekomst.

Lees meer over hypotheken: