In het tweede kwartaal van 2020 hebben heel wat mensen hun hypotheek opgehoogd om een verbouwing te financieren voor een gemiddeld bedrag van 50.000 euro.

In plaats van de hypotheek op te hogen bij de bank, zou je die halve ton ook kunnen lenen bij je ouders of een ander familielid.

Het is niet verplicht, maar wellicht is het verstandig het een en ander vast te leggen over de lening. Want wat als je als kind wil vervroegd wil aflossen of wil overstappen naar een gewone bank?

Er wordt wat afgebouwd in Nederland. Bouwmarkten hebben in de coronacrisis hun omzetten zien stijgen en er zijn een hoop mensen die hun hypotheek verhogen om hun woning een grondige opknapbeurt te geven. 

Een grote groep mensen heeft in het tweede kwartaal van 2020 de hypotheek verhoogd om een verbouwing te financieren, meldt financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief.

Gemiddeld lenen huiseigenaren 50.000 euro voor een verbouwing, constateerde Hypotheken Data Netwerk (HDN), een aanbieder van hypotheeksoftware, in zijn meest recente kwartaaloverzicht.

Bij een hypotheekverhoging van 50.000 euro bedraagt de bruto maandlast bij aanvang 184 euro, als je kiest voor een annuïteitenhypotheek met een rente van 2 procent. Van dit bedrag bestaat 101 euro uit aflossing en 83 euro uit rente.

Als je de betaalde rente kunt inzetten voor de fiscale hypotheekrenteaftrek, scheelt dat een paar tientjes per maand.

Lees ook: Dit ben je kwijt aan de afbouw van de hypotheekrenteaftrek tot 2024, als je €55.000 verdient of juist meer dan €100.000

Wel moet je er rekening mee houden dat bij een annuïteitenhypotheek het rentebedrag in de loop van de tijd afneemt. Het aflossingsbedrag neemt juist toe. Dat betekent dat naarmate de looptijd vordert, je minder hypotheekrenteaftrek geniet en dus op hogere vaste lasten uitkomt.

De vraag is of je voor een lening met een looptijd van dertig jaar moet kiezen. Van Bruggen Adviesgroep wijst erop dat het soort verbouwing van belang is bij het bepalen van de looptijd. Ga je voor een nieuwe keuken of badkamer, dan moet je er rekening mee houden dat de levensduur daarvan geen dertig jaar is, eerder 15 tot 20 jaar. 

Het beste is om de looptijd ongeveer gelijk te houden aan de levensduur van die nieuwe keuken of badkamer. Het is immers best vervelend om nog dertig jaar een lening te moeten aflossen voor een keuken of badkamer die al na 15 jaar weer aan vervanging toe is.

€50.000 bij je ouders lenen voor verbouwing

De hypotheek verhogen bij de bank brengt vaak wel wat extra kosten met zich mee voor advies, de taxatie en een notaris. Dat kan wellicht goedkoper, bijvoorbeeld door je ouders lief aan te kijken of een ander familielid.

De familiebank kan een aantrekkelijke constructie zijn voor beide partijen. Het geldverstrekkende familielid ontvangt meer rente dan wat een spaarrekening oplevert en de lener omzeilt de extra kosten voor de verhoging van de hypotheek bij de bank. 

Daarnaast kun je als lener de rente fiscaal aftrekken, zoals je ook kunt doen met de hypotheekrente die je aan de bank betaalt. Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek moet een lening bij de familiebank wel aan dezelfde voorwaarden voldoen als bij een gewone hypotheek. 

Dat betekent dus dat het geld moet worden besteed aan de woning en niet aan bijvoorbeeld een Tesla Model 3. Bij een gewone hypotheek kom je alleen in aanmerking voor aftrek als je binnen dertig jaar aflost, dus ook je ouders moet je binnen dit tijdsbestek terugbetalen met een annuïtaire of lineaire hypotheek.

Lagere rente bij ouders moet wel marktconform zijn

Wellicht willen je ouders de lening verstrekken tegen een lager rentetarief dan de bank zou doen. Dit kan best, maar bedenk dat de rente wel marktconform moet zijn, ook weer om in aanmerking te kunnen komen voor hypotheekrenteaftrek. De rente van de familiebank mag maximaal 25 procent hoger of lager zijn dan de rente bij de bank. 

Ben je het een en ander overeengekomen met de familie, dan wil de Belastingdienst dat graag weten. Daar meld je de lening aan en geef je aan dat deze voor de eigen woning is. Verder hoef je niets vast te leggen, een gang naar de notaris is niet verplicht.

De vraag is of het verstandig is om de afspraken met je ouders of andere familieleden zwart op wit te zetten. In een periode van tien jaar of langer kan er immers veel gebeuren.

Misschien wil je wel versneld aflossen of toch een lening bij de bank afsluiten, als de rente daar nóg lager is geworden. Maar wat als je ouders het daar niet mee eens zijn? 

Kunnen ouders een boeterente opleggen?

Er zijn ouders die hun kind liever niet zien uitvliegen naar de 'gewone' bank voor een lagere rente, zo blijkt uit de onderstaande tweet van Telegraaf-journalist Marlou Visser.  

De ouders vragen zich hier af of ze hun zoon een boete kunnen opleggen, zoals de bank ook kan doen als je meer dan het boetevrije bedrag aflost.

Lees ook: Boetevrij aflossen op je hypotheek? Dit zijn de verschillen tussen 27 hypotheken, van 10% tot volledige aflossing in 1 jaar

In de standaardovereenkomst die de Consumentenbond biedt voor een hypotheek via de familiebank, staat expliciet toe dat de geldlener te allen tijde de schuld (deels) mag aflossen zonder boeterente.  

Zouden de ouders en zoon uit de tweet gebruik hebben gemaakt van deze overeenkomst, dan mag de zoon overstappen van de familiebank naar een gewone bank zonder boete, zegt kandidaat-notaris Ernst Loendersloot tegen Business Insider.

Als er niets is afgesproken over de boete, kunnen de ouders proberen via de rechter aannemelijk te maken dat zij schade ondervinden van de overstap van hun kind naar een gewone bank. Maar dat zal waarschijnlijk lastig worden.

Weliswaar gaan ze bij een overstap van zoonlief van bijvoorbeeld 4 procent rente naar 0 rente, maar daarmee komen ze niet ver bij de rechter. “Dat is appels met peren vergelijken”, zegt Loendersloot. 

De vergelijking met een spaarrekening gaat mank. “Daarmee lopen de ouders geen risico, althans tot 100.000 euro met het depositogarantiestelsel. Bij een lening aan een kind is er wel een zeer groot debiteurenrisico, zeker als er geen hypotheekrecht is gevestigd", legt Loendersloot uit.

"De vraag is dus wat het rentepercentage zou zijn als er wel een risico is, en dat voor de resterende looptijd. Dit is moeilijk vast te stellen.”

Lees meer over hypotheken: