• Starters die een huis kopen, krijgen alleen hypotheekrenteaftrek als ze de schuld binnen 30 jaar aflossen.
  • De annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek zijn de enige twee vormen waarbij je binnen 30 jaar aflost.
  • De lineaire hypotheek is over de hele looptijd goedkoper. Maar de annuïteitenhypotheek is verreweg het populairst, omdat de maandlast hierbij relatief laag is. 
  • Door de lage hypotheekrente wordt het verschil in maandlasten tussen de twee hypotheekvormen echter steeds kleiner.

De historisch lage hypotheekrente zorgt voor een nieuwe ontwikkeling. Het verschil in maandlasten tussen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek wordt steeds kleiner.

Dat constateert intermediair Van Bruggen Adviesgroep in zijn nieuwsbrief van deze week.

De maandlast is een belangrijk criterium voor huizenkopers bij de keuze tussen een annuïtaire en lineaire hypotheek. Starters kunnen alleen tussen deze twee hypotheekvormen kiezen, omdat je hierbij binnen 30 jaar de volledige hypotheek aflost. Dit is sinds 2013 een voorwaarde om aanspraak te kunnen maken op de hypotheekrenteaftrek bij nieuwe hypotheken.

Een lineaire hypotheek is over de hele looptijd goedkoper, maar toch kiest het gros van de kopers voor een annuïteitenhypotheek. Dit heeft te maken met de maandlasten.

Zo’n 60 procent van de kopers kiest voor annuïtaire hypotheek, tegen een zo’n 4 procent die voor lineair kiest, blijkt uit cijfers van Hypotheken Netwerk Nederland (HDN).

Annuïteitenhypotheek: vast bedrag per maand

Bij de annuïteitenhypotheek betaal je bruto een vast bedrag per maand, de zogenoemd annuïteit. Bij de lineaire hypotheek betaal je bij aanvang een relatief hoog maandbedrag dat steeds lager wordt.

Voor de annuïteitenhypotheek geldt dat het vaste bruto maandbedrag in het begin voor het grootste deel uit de fiscaal aftrekbare rente bestaat. Je profiteert dan dus ook maximaal van de hypotheekrenteaftrek. In de netto maandlasten heb je daarom met een annuïteitenhypotheek in het begin een relatief groot voordeel.

Gedurende looptijd verandert de verhouding tussen rente en aflossing. Omdat de aflossing op een gegeven moment een groter deel van maandbedrag beslaat, krijg je ook minder hypotheekrenteaftrek.

Dit betekent dat je met een annuïteitenhypotheek gedurende de looptijd bruto hetzelfde maandbedrag betaalt, maar netto stijgen de hypotheeklasten.

Lineaire hypotheek: maandbedrag wordt steeds lager

Bij een lineaire hypotheek betaal je ook een maandbedrag dat zowel uit rente als aflossing bestaat. Alleen is hierbij de aflossing elke maand even hoog. Daarnaast betaal je hypotheekrente over de schuld die overblijft.

De schuld slinkt iedere maand en daarom betaal je steeds minder hypotheekrente. Zowel het bruto als netto maandbedrag wordt daardoor elke maand iets lager.

Bij de annuïteitenhypotheek is het aflossingsbedrag in het begin laag, terwijl dit bij de lineaire hypotheek relatief hoog start. Daarom los je met een lineaire hypotheek sneller af.

Lage rente zorgt voor hogere aflossing annuïteitenhypotheek

De hypotheekrente is inmiddels naar een historisch laag niveau gezakt. Die lage rente levert een lagere maandlast op bij de annuïteitenhypotheek.

Maar veel belangrijker, zo zegt Van Bruggen Adviesgroep, is dat het aflossingsbedrag in de annuïteit relatief groter wordt. Daardoor los je in de beginjaren meer af dan bij een hoge rente.

De financieel intermediair laat dit zien aan de hand van een rekenvoorbeeld. In de eerste tabel zie je de bruto maandlasten, aflossing en rente bij verschillende rentepercentages in het eerste jaar. Daaronder de verhouding tussen aflossing en schuld.

Van Bruggen Adviesgroep is uitgegaan van een hypotheek van 230.000 euro. Nogmaals: onderstaande bedragen geven de situatie in het eerst jaar van de looptijd van de hypotheek aan.


 

 
Bij een hypotheekrente van 4,8 procent (ja, dat bestond in 2010) beslaat het aflossingsdeel ongeveer een kwart van de annuïteit (de bruto maandlast). Bij de huidige gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG van 1,1 procent, is het aflossingsdeel goed voor maar liefst 73 procent van de bruto maandlast in het eerste jaar.

Door naar de lineaire hypotheek. In de tabel hieronder zie je wederom wat je maandelijks aan rente en aflossing betaalt. Vervolgens zie je wat de verhouding tussen het rentedeel en het aflossingsdeel is bij verschillende rentepercentages in het eerste jaar.


&nbsp

 
Zoals je ziet vergroot de lage rente ook de aflossingscomponent in de maandlast van de lineaire hypotheek. Bij de hypotheekrente van 4,8 procent bedroeg de aflossingscomponent 41 procent. Bij de hypotheekrente van 1,1 procent is dat 75 procent.

€100 verschil in bruto maandlast

Kijk je naar de twee voorbeelden dan zie je dat de aflossingscomponent van de lineaire hypotheek bij 1,1 procent rente bijna even groot is als bij de annuïteitenhypotheek.

De bruto maandlast van de lineaire hypotheek is bij 4,8 procent rente bij de start ruim 300 euro hoger. Bij 1,1 procent rente is dat nog geen 100 euro.

De rente zou 0 procent moeten bedragen om de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek helemaal gelijk te trekken. Dat zal misschien niet gebeuren.

Maar geldverstrekkers hebben wel de ruimte om de hypotheekrente nog verder te verlagen en daarmee kan ook het verschil tussen annuïtaire en lineaire hypotheek kleiner worden.

Lees meer over hypotheken: