Wie wil zorgen voor een goede oude dag, heeft twee knoppen om aan te draaien. Je kunt zorgen dat je meer inkomsten hebt als je met pensioen gaat én je kunt kijken naar je vaste lasten. Bij die tweede knop kan een eigen woning een belangrijke rol spelen. Immers, als de hypotheek helemaal of grotendeels is afgelost, kan dat fors schelen voor de maandelijkse woonlasten.

Met een afgeloste hypotheek valt vaak ook de noodzaak van een overlijdensverzekering (ORV) weg voor partners. Dit is een verzekering die bij overlijden van de verzekerde een bedrag uitkeert aan de nabestaanden, zodat zij de hypotheek (deels) kunnen aflossen. Door het wegvallen van de hypotheeklasten en de premie van de overlijdensrisicoverzekering houd je netto meer over.

Niet voor niets wordt de eigen woning, samen met vermogen dat je opbouwt met sparen en beleggen, weleens de vierde pijler van ons pensioen genoemd. De eerste pijler is de AOW-uitkering van de staat, de tweede betreft pensioen dat je opbouwt via een werkgever en de derde bestaat uit individuele pensioenpotjes, zoals een lijfrente.

Maar wie denkt na aflossing van de hypotheek vrijwel gratis te kunnen wonen, heeft buiten de Belastingdienst gerekend. Door de afbouw van de Wet Hillen (waarover later meer) krijg je ook met een volledig afgeloste hypotheek nog steeds te maken met het zogenoemde eigenwoningforfait. Let op: dat wordt elk jaar een beetje meer en over 25 jaar moet je het volle pond betalen.

Daarnaast gaan gemeenten met de pet rond door bij huiseigenaren de onroerendezaakbelasting (ozb) te heffen. Verder zit je nog steeds vast aan onderhoudskosten van de woning en een opstalverzekering.

Business Insider neemt de 4 belangrijkste kostenposten van een eigen huis door, die ook zonder hypotheek blijven aantikken.

1. Eigenwoningforfait: een bedrag dat elke huizenbezitter bij het inkomen moet optellen

Wie een eigen huis heeft moet voor de inkomstenbelasting elk jaar een bedrag bij zijn of haar inkomen optellen: het eigenwoningforfait. De reden hiervoor is dat de overheid ervan uitgaat dat huiseigenaren inkomen halen uit hun woning, bijvoorbeeld omdat ze geen huur hoeven te betalen en vermogen opbouwen in de woning. Ook hebben huiseigenaren de mogelijkheid om hun woning eventueel te verhuren.

Het eigenwoningforfait bedraagt nu en ook in 2024 voor de meeste woningen 0,35 procent van de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde.

Voor een huis met een WOZ-waarde boven de 1,2 miljoen euro is het bedrag een stuk hoger: 4.200 euro + 2,35 procent van dat deel van de WOZ-waarde dat uitkomt boven de 1,2 miljoen euro.

Lees ook: De huizenprijzen dalen, maar de WOZ-waarde van je woning stijgt: zo kun je bezwaar maken

Bij de gemiddelde WOZ-waarde van 369.000 euro, die in 2022 werd vastgesteld, bedraagt het eigenwoningforfait dus 1.291 euro (0,35 procent van 369.000 euro).

Het eigenwoningforfait verhoogt het belastbare inkomen. Stel dat je een modaal inkomen hebt van 40.000 euro, dan val je in de eerste schijf van de inkomstenbelasting. Met een eigenwoningforfait van 1.291 euro wordt je belastbare inkomen 41.291 euro en betaal je over dat extra inkomen ook 36,93 procent belasting. Dat komt op 477 euro.

Verdien je 75.000 euro, dan kom je terecht in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting. Een eigenwoningforfait van 1.291 euro verhoogt je belastbare inkomen dan naar 76.291 euro en over dat extra inkomen betaal je 49,50 procent belasting. Bij een eigenwoningforfait van 1.291 euro is dat dus 639 euro per jaar.

Ontvang je AOW, dan val je in een lagere schijf voor de inkomstenbelasting en betaal je over de eerste 37.149 euro een stuk minder belasting: 19,03 procent. Daarboven gelden de reguliere tarieven: over het bedrag tussen 37.159 euro en 73.032 euro is dat 36,93 procent en daarboven 49,50 procent.

Voor huiseigenaren met een hypotheek geldt dat ze de betaalde hypotheekrente mogen inzetten als tegenhanger van het eigenwoningforfait. Het rentebedrag mag in mindering worden gebracht op het belastbare inkomen. De hypotheekrenteaftrek kun je dus salderen met het eigenwoningforfait.

Zolang het bedrag aan betaalde hypotheekrente hoger is dan het eigenwoningforfait is er netto sprake van een fiscaal voordeel.

Afbouw vrijstelling eigenwoningforfait: over 25 jaar betaal je ook met een volledig afgeloste hypotheek het volle pond

Huizenbezitters die hun hypotheek (vrijwel) volledig hebben afgelost, betalen geen hypotheekrente meer. Maar daarmee valt dus ook de hypotheekrenteaftrek als aftrekpost voor de inkomstenbelasting weg.

Lange tijd was het zo dat de fiscus bij afgeloste hypotheken ook een vrijstelling gaf voor het eigenwoningforfait. Dat stond bekend als de Wet Hillen. Aangezien huiseigenaren zonder hypotheek niet profiteerden van de hypotheekrenteaftrek, zouden ze ook niet de lasten van het eigenwoningforfait moeten hebben, zo was de achterliggende gedachte.

Sinds 2019 wordt de vrijstelling van het eigenwoningforfait als je een zeer lage of geen hypotheek hebt, echter stapsgewijs afgebouwd. Die afbouw gebeurt in stappen van 3,33 procentpunt per jaar. Dit betekent dat iedereen met een afgeloste hypotheek vanaf 2048 volledig wordt aangeslagen voor het eigenwoningforfait.

Wie nu al een volledig afgeloste hypotheek heeft, krijgt dit jaar nog een vrijstelling van 83,34 procent van het saldo van het eigenwoningforfait en eventuele hypotheekrenteaftrek. Dit betekent dat je dan 16,66 procent van het eigenwoningforfait moet opgeven en daarover belasting moet betalen. Volgend jaar stijgt dat naar 19,99 procent, enzovoorts.

Over 25 jaar is die vrijstelling dus helemaal verdwenen en krijgt iedereen daarmee te maken die op dat moment hypotheekvrij woont. Dat zal dan naar verwachting een groot deel van de AOW-gerechtigden betreffen.

Hoe dit tegen die tijd precies uitpakt, blijft gissen, omdat veel variabelen onzeker zijn: de hoogte van het eigenwoningforfait, de tarieven voor de inkomstenbelasting en de WOZ-waarde van je huis. Maar het is goed om er in je planning voor de lange termijn wel rekening mee te houden dat je belasting moet gaan betalen over de waarde van je huis.

Om je een idee te geven hoeveel je nu zou moeten betalen als je het volle pond kwijt zou zijn aan het eigenwoningforfait, geven we enkele rekenvoorbeelden. We laten zien hoeveel belasting je zou moeten betalen, afhankelijk van belastingschijf waar het eigenwoningforfait wordt meegerekend.

  • 19,03 procent: het tarief voor AOW-gerechtigden voor een inkomen tot 37.149 euro
  • 36,93 procent: het tarief voor inkomens tot 73.071 euro
  • 49,50 procent: het tarief over inkomens vanaf 73.032 euro

Zoals je kunt zien schiet het bedrag vanaf een WOZ-waarde van 1,2 miljoen euro fors omhoog.

Voor een woning met een WOZ-waarde van 400.000 euro ben je, afhankelijk van de belastingschijf waar het eigenwoningforfait onder valt, tussen 266 euro en 693 euro per jaar kwijt aan belasting, als je het volle pond zou moeten betalen.

Stel dat de WOZ-waarde elk jaar met 2 procent stijgt, dan is de waarde voor een huis van 400.000 euro over 25 jaar gestegen naar iets meer dan 650.000 euro. Bij de huidige belastingtarieven zou je dan op jaarbasis tussen de 437 en 1.137 euro moeten afdragen aan de fiscus.

2. Onroerendezaakbelasting gemeenten (ozb)

Ook gemeenten weten de huizenbezitter te vinden. In tegenstelling tot huurders moeten huiseigenaren onroerendezaakbelasting (ozb) betalen. Ook ben je rioolheffing en afvalheffing verschuldigd. In sommige gemeenten worden voor de rioolheffing ook huurders aangeslagen.

De ozb is net als het eigenwoningforfait gebaseerd op de WOZ-waarde van een woning. Hoeveel je moet betalen, verschilt per gemeente.

Met deze tool op de website van het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (COELO) kun je zien wat jouw gemeente in rekening brengt en die kosten vergelijken met andere gemeenten.

De meest recente steekproef van de Vereniging Eigen Huis bij 107 gemeenten wees uit dat een huiseigenaar dit jaar gemiddeld 887 euro moet betalen. Dat komt neer op bijna 75 euro per maand.

3. Premie opstalverzekering

Met een eigen huis kom je er niet onderuit om een woonverzekering af te sluiten. Er zijn er twee: een inboedel- en een opstalverzekering.

Met een inboedelverzekering verzeker je alle spullen die in je huis staan tegen diefstal of schade door onder andere een lekkage of een brand. Hierbij gaat het moet je bijvoorbeeld denken aan meubels, kleding, je wasmachine en je tv.

Een opstalverzekering verzekert je huis en alles wat daar aan vast zit (zoals de badkamer en de tuin) tegen schade door bijvoorbeeld een brand of storm.

Een inboedelverzekering is voor iedereen met een dak boven zijn hoofd een must. Een opstalverzekering is alleen nodig als je een eigen huis hebt. De hoogte van de premie hangt af van verschillende factoren: de regio waar het huis staat, de herbouwwaarde van de woning, de hoogte van het eigen risico en de vraag wat je wel of niet meeverzekerd, zoals de ruiten.

Gemiddeld moet je rekenen op een jaarpremie van circa 1,20 euro per 1.000 euro verzekerd bedrag, als we afgaan op een onderzoek naar opstalverzekeringen dat vergelijkingssite MoneyView vorig jaar uitvoerde.

Volgens de onderzoekers bedroeg de gemiddelde premie voor een koophuis toen 348 euro per jaar, ofwel 29 euro per maand. Dit waren de jaarpremies per woningtype:

  • Rijtjeshuis: 286 euro
  • Hoekwoning: 312 euro
  • 2-onder-1-woning: 335 euro
  • Vrijstaande woning: 481 euro

Lees ook: Forse stijging premie opstalverzekering leidt grote verschillen in kosten woonverzekering: dezelfde polis kan elders 2 keer zo duur zijn

4. Onderhoud woning: regulier €3.000 per jaar

Bij de aankoop van een woning letten we vooral op de prijs. Minder in het oog springend, maar minstens zo belangrijk zijn de onderhoudskosten.

Achterstallig onderhoud leidt niet alleen tot een lagere woningwaarde, maar zorgt er ook voor dat de onderhoudskosten per saldo toenemen. Een kozijn overschilderen is immers goedkoper, vergeleken met de kosten van vervanging omdat het is verrot. Bovendien kun je bij schade in problemen komen met je opstal- en inboedelverzekering, als blijkt dat de schade is ontstaan door achterstallig onderhoud.

Het is daarom belangrijk om elke maand een bedrag opzij te leggen voor het onderhoud van je huis. Hoeveel dit moet zijn, hangt af van de staat van de woning, het type huis en het bouwjaar.

Lees ook: Onderhoud aan mijn huis: wat is echt nodig?

Volgens de Vereniging Eigen Huis kost onderhoud aan een woning gemiddeld ongeveer 3.000 euro per jaar, ofwel zo'n 250 euro per maand. Dit zijn alle kosten voor technisch onderhoud, laat woordvoerder Hans André de la Porte desgevraagd weten. "Denk bijvoorbeeld aan het schilderen van de buitenkant van je huis, vervanging van je CV-ketel door een hybride installatie en vervanging van dakpannen, waarbij je ook isolatiefolie moet aanbrengen.

Woningverbeteringen, zoals een nieuwe badkamer, de binnenmuren schilderen of een aanbouw, vallen hierbuiten. Daar zul je dus nog een apart bedrag voor moeten reserveren.

Het werkelijke bedrag kan per huis behoorlijk variëren. Een jaren-dertighuis zal meer in de papieren lopen dan een nieuwbouwwoning.

Het Nibud gaat uit van ongeveer 1,1 procent van de waarde van je woning aan jaarlijkse onderhoudskosten. Hier zit vervanging van je keuken of badkamer wél bij. Voor een huis van 400.000 euro moet je dan afgerond iets minder dan 4.400 euro per jaar opzij leggen voor onderhoud.

Appartement: €75 tot €200 per maand servicekosten

Koop je een appartement, dan is het onderhoud anders geregeld. Je moet dan elke maand servicekosten betalen aan de Vereniging van Eigenaren (VvE). Hieruit worden onder andere onderhoud van het complex betaald (zoals impregneren gevel, schilderwerk en reparaties aan het dak), maar ook verzekeringen (zoals de opstalverzekering) en de kosten voor de lift en verlichting van de gemeenschappelijke ruimtes. Soms zijn ook jouw kosten voor gebruik van gas, water en elektriciteit daarbij inbegrepen.

Volgens informatieplatform OG Wijzer betalen appartementseigenaren gemiddeld tussen de 75 en 200 euro per maand. Dat komt neer op 900 tot 2.400 euro per jaar. Dit is slechts een indicatie: het werkelijke bedrag kan in jouw situatie hoger of lager uitvallen.

Vaste lasten woning zonder hypotheek en mét volledig eigen woningforfait

Zoals gezegd, geldt er bij volledige aflossing van de hypotheek momenteel nog een beperkte bijtelling van het eigenwoningforfait. Toch is het interessant om te kijken naar het verschil van de vaste lasten van een woning met en zonder een volledig eigenwoningforfait.

Stel je hebt een woning met een waarde van 400.000 euro en een modaal inkomen, hoeveel zou je dan nu moeten betalen als je hypotheek helemaal is afgelost? En hoeveel is dat als het eigenwoningforfait volledig zou meetellen?

Tellen we de vier kostenposten op volgens de fiscale regels van 2023 (eigenwoningforfait telt voor 16,66 procent mee, gemiddeld ozb-tarief in 2023 van 0,089 procent van WOZ-waarde, premie opstalverzekering 1,20 euro per 1.000 euro aan WOZ-waarde, onderhoudskosten 3.000 euro op jaarbasis) dan kom je op jaarbasis uit op 3.926 euro aan vaste lasten, ofwel 327 euro per maand.

Tel je het eigenwoningforfait van een huis van 400.000 euro voor het volle pond mee, dan ben je met een modaal inkomen niet 86 euro maar 517 euro kwijt op jaarbasis. De totale lasten stijgen dan naar 4.357 euro op jaarbasis, ofwel 363 euro per maand.

Lees meer over de eigen woning: