Het jaar 2020 komt in zicht en daarmee ook een aantal veranderingen voor huiseigenaren en woningzoekers, die gevolgen kunnen hebben voor hun hypotheek.

Voor kopers geldt dat woningen iets duurder mogen zijn om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Ook de premie hiervoor gaat iets omlaag. Daar staat tegenover dat het moeilijker wordt om een hypotheek zonder NHG over te sluiten naar een hypotheek met NHG.

Daarnaast heeft het kabinet-Rutte 3 verschillende fiscale maatregelen genomen die verband houden met een koophuis, zoals een verlaging van het eigenwoningforfait en een beperking van de hypotheekrenteaftrek.

Business Insider heeft zeven veranderingen op een rijtje gezet. Lees verder als je wilt weten hoe deze voor jouw hypotheek uitpakken.

1. NHG-grens gaat omhoog

De bedoeling van de NHG-garantie is dat je als huizenbezitter minder financiële risico’s loopt. Als je bij gedwongen verkoop van een woning niet de volledige hypotheeklening kunt afbetalen, zorgt de NHG-garantie ervoor dat de geldverstrekker volledig wordt gecompenseerd.

Op dit moment kom je in aanmerking voor de Nationale Hypotheek Garantie als de koopsom niet hoger is 290.000 euro. In 2020 gaat de maximale koopsom voor de NHG omhoog naar 310.000 euro.

Neem je voldoende energiebesparende maatregelen, dan mag de hypotheek 106 procent van de woningwaarde bedragen. De maximale koopsom voor 2020 komt dan neer op 328.600 euro.

De kostengrens voor de NHG gaat omhoog zodat deze enigszins in lijn is met de gestegen huizenprijzen. Echter, de gemiddelde huizenprijs in het derde kwartaal 2019 bedroeg 313.000 euro. Veel huizenkopers zullen boven de kostengrens zitten en daarom niet in aanmerking komen voor een NHG-hypotheek met bijkomend rentevoordeel.

De verwachting voor 2020 is dat de woningmarkt wel iets afkoelt, maar een daling van de huizenprijzen zit er vooralsnog niet in.

Wel zouden huizenbezitters hun hypotheek zonder NHG kunnen oversluiten naar een hypotheek met NHG. Dat kan aantrekkelijk zijn vanwege het rentevoordeel en bijkomende lagere maandlasten.

Maar dit wordt moeilijker omdat NHG een belangrijke wijziging doorvoert in 2020. Vanaf volgend jaar is oversluiten naar NHG niet meer mogelijk als de woningwaarde hoger is dan de kostengrens. Met de sterke prijsstijgingen van afgelopen jaren zullen veel huiseigenaren daarom niet kunnen oversluiten naar NHG.

Lees in dit verband ook:

2. NHG-premie gaat een fractie omlaag

Hypotheekrentes voor leningen met een NHG-garantie zijn doorgaans iets lager. Maar je betaalt bij het afsluiten van een NHG-lening wel iets extra. De afgelopen jaren ging het om 1 procent van de hypotheeksom.

In 2019 daalde deze premie naar 0,9 procent van het hypotheekbedrag. In 2020 gaat de NHG-premie nog een stapje omlaag naar 0,7 procent van de totale lening van de nieuwe woning. Bij een hypotheek van 310.000 euro komt dat neer op een bedrag van  2.170 euro.

Lees in dit verband ook: Huis kopen mét NHG-hypotheek? Dat wordt in 2020 goedkoper

3. Lagere hypotheekrenteaftrek door verlaging belastingschijven

Voor middeninkomens geldt dat het percentage aan hypotheekrenteaftrek gelijkstaat aan de tariefschijf voor inkomstenbelasting. En laat het kabinet Rutte 3 die schijven nu net op de schop hebben gegooid. Het stelsel gaat van vier naar twee schijven en daar is in 2019 een begin mee gemaakt. Het aantal schijven is dit jaar teruggebracht van vier naar drie.

Aanvankelijk zou in 2021 sprake zijn van een twee-schijvenstelsel, maar het kabinet heeft besloten dit versneld door te voeren. Al in 2020 gelden twee schijven voor de inkomstenbelasting voor mensen die nog niet de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt.

De tabel hieronder laat zien welke tarieven voor de inkomstenbelasting gelden de komende jaren.

Zoals je ziet mogen huizenbezitters met een inkomen tussen pakweg 21.000 euro en 68.000 euro dit jaar nog 38,10 procent van hun betaalde hypotheekrente aftrekken. In 2020 is dat nog 37,35 procent.

Lees in dit verband ook: Er zijn nu 3 fiscale redenen om je hypotheekrente van 2019 alvast vooruit te betalen – dit zijn ze

4. Maximumtarief hypotheekrenteaftrek daalt

Zoals je waarschijnlijk wel weet, is de overheid het fiscale voordeel van de hypotheekrenteaftrek aan het afbouwen. Voor hogere inkomens van boven de 68 duizend is dit al een paar jaar aan de gang. Hieronder zie je hoe het maximale percentage aan hypotheekrenteaftrek wordt afgebouwd.

Ooit kon je als grootverdiener de rente tegen maximaal 52 procent aftrekken, nu is dat 49 procent. In 2020 is dat nog 46 procent.

Dit maximale percentage geldt voor het inkomensdeel boven de 68.507 euro.

5. Eigenwoningforfait daalt

Het eigenwoningforfait wordt bepaald aan de hand van de WOZ-waarde van woningen die door gemeenten wordt vastgesteld.

Onderstaande tabel laat zien hoe het eigenwoningforfait de komende jaren verandert. Voor de meeste huiseigenaren is vooral de WOZ-waarde tussen de 75.000 euro en de ruim 1 miljoen euro relevant, omdat hun woning in die waarderingscategorie valt.

Te zien is dat het percentage van het eigenwoningforfait in 2019 op 0,65 procent ligt voor het gros van de woningen en in 2020 daalt naar 0,6 procent.

Dus bij een woning van een ton gaat het om een bedrag van 650 euro dat je bij je belastbare inkomen moet optellen over het huidige belastingjaar, komend jaar wordt dat 600 euro. Mooi toch?

Niet per se. Ook de WOZ-waarde stijgt (zie punt 7), waardoor het voordeel van het lagere percentage van het eigenwoningforfait teniet kan worden gedaan.

6. Beperking fiscaal voordeel bij lage of geen hypotheek

De fiscale rekensom voor de eigen woning bestaat uit de som van het eigenwoningforfait en de aftrekbare hypotheekrente. Zolang je méér aftrekbare rente hebt vergeleken met het bedrag dat je voor het eigenwoningforfait moet optellen bij je inkomen, levert de hypotheekrenteaftrek een fiscaal voordeel op.

In het omgekeerde geval, als je geen of een lage hypotheek hebt, geldt vooralsnog een speciale regeling: volgens de Wet Hillen hoef je geen eigenwoningforfait te betalen, als je geen of weinig hypotheekrenteaftrek geniet.

Maar dit gaat veranderen. Vanaf 2019 wordt de Wet Hillen in 30 jaar met 3,3 procentpunt per jaar afgebouwd. Dit betekent dat als je geen of weinig hypotheekrenteaftrek hebt, je in 2019 een vrijstelling had van 96,67 procent van het positieve saldo van het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek. Deze gaat in 2020 omlaag naar 93,34 procent.

Dus als je geen hypotheekrenteaftrek hebt en het eigenwoningforfait is bijvoorbeeld 650 euro, dan moet je 6,66 procent daarvan optellen bij je inkomen. Ofwel 43,92 euro.

7. WOZ-waarde stijgt: mogelijk kun je in aanmerking komen voor een lagere hypotheekrente

Het is voor huiseigenaren nog niet duidelijk wat de WOZ-waarde van 2020 is. De WOZ-waarde (waardering onroerende zaken) wordt vastgesteld door de gemeente en valt meestal in het eerste kwartaal op de mat. Het bedrag dat daarin staat is een geschatte marktwaarde van de woning.

Het is vaak wel even opletten. In 2020 doe je aangifte over het belastingjaar 2019. Daarbij moet je voor de WOZ-waarde echter gebruik maken van de peildatum 1 januari 2018. Die bepaling heb je begin dit jaar al gekregen van de gemeente. Je weet dus als het goed is al of de fiscaal relevante WOZ-waarde is gestegen. De kans hierop is vrij groot, gelet op de ontwikkeling van huizenprijzen in de afgelopen jaren.

Een gestegen WOZ-waarde betekent dat het eigenwoningforfait hoger kan uitvallen, ook daalt het percentage van het eigenwoningforfait licht (zie punt 5).

Maar een hogere WOZ-waarde kan ook een voordeel hebben. Wanneer de WOZ-waarde van je huis stijgt, kun je wellicht bij de bank aankloppen voor een lagere hypotheekrente. Woningeigenaren betalen vaak een risico-opslag boven op hun rente die wordt bepaald door de verhouding tussen de marktwaarde van de woning en de hoogte van de lening.

Is de WOZ-waarde, dus de marktwaarde, gestegen, dan betekent dit dat je minder leent ten opzichte van de marktwaarde. Dat kan een lagere risico-opslag en dus een lagere rente tot gevolg hebben.

Of dit mogelijk is bij jou hypotheek, hangt af van de voorwaarden en de risicoklassen die jouw geldverstrekker hanteert. Over deze risicoklassen kun je hier meer lezen.

Let wel: de marktwaarde op de WOZ-beschikking is waarschijnlijk al achterhaald tegen de tijd dat je hem ontvangt door de rap stijgende huizenprijzen. Wellicht zul je dus ook met een taxatierapport naar de bank moeten gaan.

Lees in dit verband ook:  Een hogere WOZ-waarde heeft voor huiseigenaren 2 nadelen, maar ook 2 mogelijke voordelen

Lees meer tips voor 2020: