In deze krappe woningmarkt is het moeilijk om een huis te vinden. Je zult vast blij zijn als jou dat wel is gelukt.

Maar pas op: heb je een huurwoning gevonden in de vrije sector tegen een schappelijke prijs, teken dan niet overhaast het huurcontract. Dit moet je op een aantal zaken checken, onder meer in verband met de toekomstige huurverhoging. Anders is de huur straks misschien niet meer te betalen voor jou.

Uiteraard moet je dan wel weten of je met een vrijesectorwoning te maken hebt. In 2019 valt een woning in de vrije sector als de kale huur hoger is dan 720,45 euro. Verhuurders mogen niet zomaar dat prijskaartje op hun woning plakken. De woning moet in 2019 145 punten hebben gescoord in het Woningwaarderingsstelsel (WWS), ofwel puntenstelsel, om een kale huurprijs boven de 720,45 euro te mogen vragen. Dit bedrag is de zogenoemde liberalisatiegrens.

Overigens krikt een hoge WOZ-waarde het aantal punten in het WWS flink op. Het kabinet gaat daarom maatregelen nemen, zodat de WOZ-waarde minder zwaar meetelt.

Geen maximale huurprijs en huurverhoging

Ga je een woning huren boven de liberalisatiegrens, dan heb je te maken met een geliberaliseerd huurcontract. Dit houdt onder meer in dat de verhuurder niet gebonden is aan maximale huurprijzen en maximale huurverhogingen. Met andere woorden: de verhuurder kan de huurprijs vragen die hij of zij wil. Eenmaal boven de liberalisatiegrens hoeft dit niet samen te hangen met bijvoorbeeld de WOZ-waarde of het aantal vierkante meters.

Wat betreft huurverhoging, die mag maar een keer per jaar worden doorgevoerd. Maar er geldt in principe geen maximum, zoals bij sociale huur. De verhuurder mag zelf weten hoe hoog de huur jaarlijks wordt opgeschroefd. En er geldt geen plafond, een bedrag tot waaraan de huur mag worden verhoogd.

Bij sociale huur geldt dat plafond wel; voor een zittende huurder mag de huurverhoging niet boven de maximale huurprijs in het puntenstelsel uitkomen.

In de vrije sector is het huurcontract bepalend voor de huurprijs, de huurverhoging en hoelang je in de woning kunt blijven. Vandaar dat je het contract op de volgende drie punten moet checken.

1. Is het contract voor bepaalde of onbepaalde tijd?

In Nederland kun je niet zomaar op straat worden gezet, huurbescherming is hier een groot goed. Maar sinds 2016 is dit wel wat ingeperkt. Voor 2016 genoot je als huurder volledige huurbescherming, ongeacht de looptijd van de overeenkomst. Maar op 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt in werking getreden. Die maakt het mogelijk dat een contract voor bepaalde tijd van rechtswege – dus automatisch – eindigt.

Bij een zelfstandige woonruimte mag een contract voor bepaalde tijd maximaal twee jaar duren en binnen die periode geniet je huurbescherming. Krijg je een contract voor bepaalde tijd aangeboden, bijvoorbeeld voor een jaar of twee jaar, ga er dan niet zomaar vanuit dat je wel langer kunt blijven zitten als deze periode afloopt.

Aan de andere kant moet de verhuurder wel precies volgens het boekje handelen, anders slaat het contract voor bepaalde tijd om naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Zo moet de verhuurder jou er op correcte wijze aan herinneren dat de einddatum van het huurcontract in zicht is. Dit moet gebeuren met een zogenoemde aanzegging. Met andere woorden: de verhuurder moet jou schriftelijk herinneren aan de einddatum van de overeenkomst. Dit moet niet eerder dan drie maanden voor het aflopen van het contract gebeuren en niet later dan één maand voor de einddatum. Is de verhuurder te vroeg of te laat, dan wijzigt de overeenkomst van bepaalde naar onbepaalde tijd.

Ook moet de verhuurder zich bij het aanbieden van het huurcontract voor bepaalde tijd houden aan het maximum van twee jaar. Biedt hij of zij bijvoorbeeld een contract voor een bepaalde tijd van drie jaar aan, dan geldt dit als een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

De verhuurder kan jou na afloop van het contract voor bepaalde tijd een nieuw contract aanbieden of het huidige contract met jouw goedvinden voortzetten. Het nieuwe contract of de verlenging van het oude gelden dan beide als overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Overigens is het zo dat je bij een huurcontract voor bepaalde tijd tussentijds kan opzeggen, de verhuurder mag dat niet.

2. Is er iets vastgelegd over de huurverhoging?

In de vrije sector mag een verhuurder de huur jaarlijks onbeperkt verhogen. Als in het contract niets is vastgelegd over huurverhoging, gebeurt dit in feite met het aanbod van een nieuw huurcontract. De verhuurder hoeft jou van tevoren niet op de hoogte te brengen van het nieuwe contract met een hogere kale huur. Je mag het contract wel weigeren, maar dan mag de verhuurder de huur ook opzeggen. Als je daar niet schriftelijk mee akkoord gaat, moet de rechter bepalen of je de woning moet verlaten of niet.

Daarom is het goed om na te gaan of er in het huurcontract iets is vastgelegd over de huurverhoging. Volgens De Woonbond is dat meestal wel het geval.

3. Hoe is een vastgelegde huurverhoging geregeld?

De huurverhoging kan op verschillende manieren zijn geregeld en de ene regeling is gunstiger voor huurders dan de andere. Zo kan in het huurcontract staan dat de kale huur jaarlijks met een bepaald percentage stijgt, bijvoorbeeld 2 procent.

Maar meestal wordt de huurverhoging vastgelegd met een indexeringsclausule. Dit houdt in dat de kale huur jaarlijks stijgt met de inflatie volgens een bepaalde prijsindex. Daarmee ben je enigszins beschermd tegen een extreme huurverhoging. Echter, de huurverhoging kan gebaseerd zijn op de prijsindex van het CBS, maar het kan ook een andere index zijn. Volgens De Woonbond staat niet altijd in het huurcontract welke prijsindex wordt gebruikt waardoor de huurverhoging tientallen euro's in jouw nadeel kan uitpakken. Vraag de verhuurder dus op welke prijsindex de huurverhoging is gebaseerd als dit niet duidelijk is.

De verhuurder kan bij een huurverhoging volgens een prijsindex een opslagpercentage hanteren. De huur gaat dan omhoog met de inflatie plus een bepaald percentage. De huur stijgt bijvoorbeeld volgens de prijsindex met 1,7 procent en daar komt bijvoorbeeld 4 procent bovenop.

Daarnaast kan er een markthuurbepaling in het huurcontract zijn opgenomen. Hierbij mag de verhuurder eens in de zoveel jaar de huur gelijktrekken met de marktconforme huren. Dit kan betekenen dat de huur in één klap fors wordt verhoogd. De huurder moet wel kunnen aantonen dat de nieuwe huurprijs marktconform is op basis van vergelijkbare woningen in de buurt.

Voor jou als huurder is het dus beter dat de huurverhoging is geregeld met een indexeringsclausule, zonder opslagpercentage en zonder markthuurbepaling.

Als in het huurcontract een clausule is opgenomen met betrekking tot de huurverhoging, is het wel zo dat je die verhoging moet betalen. De verhuurder hoeft jou van tevoren niet op de hoogte te brengen.

Lees meer over de woningmarkt: