Veel huurders hebben inmiddels een brief over de huurverhoging ontvangen.

Hoe hoog de huurverhoging mag zijn hangt af van sociale huur of vrije sector en het huurcontract.

Bij vrije sector-woningen geldt geen maximale huurverhoging, tenzij er iets is afgesproken in het contract.

Bij sociale huurwoningen geldt een maximale huurprijs en verhoging.

Bij veel huurders is onlangs een voorstel huurverhoging op de mat geploft. Want het mag dan coronacrisis zijn, de jaarlijkse huurverhoging gaat gewoon door. Hoewel sommige verhuurders een verhoging hebben uitgesteld.

De huurverhoging wordt doorgaans per 1 juli doorgevoerd en verhuuders moeten een huurverhoging minimaal 2 maanden van tevoren aankondigen. Dat betekent dat de meeste huurders het huurverhogingsvoorstel uiterlijk 30 april hebben moeten ontvangen.

De huur kan per 1 juli enkele tientjes omhoog gaan. Soms gaat het om hogere bedragen. Velen vinden dat in een crisis niet eerlijk en de Eerste Kamer heeft ook een motie aangenomen waarin het kabinet wordt verzocht een tijdelijke huurstop in te lassen. Het is echter de vraag of de regering deze motie uitvoert.

Hoe hoog de huurverhoging mag zijn hangt af van een aantal factoren. Zo maakt het veel uit of je in een in sociale huurwoning woont of in de vrije sector. Daarnaast bepaalt het huurcontract hoe hoog de huurverhoging mag zijn.

Die afspraken kunnen verschillen per contract maar in grote lijnen is er wel een aantal zaken waar je op moet letten. We bespreken hier de regels rondom huurverhoging bij zelfstandige vrije sector-woningen en sociale huurwoningen.

Huurverhoging vrije sector

Een vrije sector-woning is een woning die bij de start van het huurcontract een kale huur had boven de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens bedraagt per 1 januari 2020 737,14 euro. Als je in 2020 verhuist naar een woning met een kale huur boven dat bedrag, dan woon je in een vrije sector-woning. Dat betekent onder meer dat een verhuurder niet gebonden is aan maximale huurprijzen en maximale huurverhogingen.

Met andere woorden: de verhuurder kan de huurprijs vragen die hij of zij wil. Eenmaal boven de liberalisatiegrens hoeft dit niet samen te hangen met bijvoorbeeld de WOZ-waarde of het aantal vierkante meters, zoals bij sociale huurwoningen het geval is.

Een huurverhoging mag maar één keer per jaar worden doorgevoerd, tenzij er sprake is van woningverbetering tussentijds. Als in het contract niets is vastgelegd over huurverhoging, gebeurt dit in feite met het aanbod van een nieuw huurcontract. De verhuurder hoeft jou van tevoren niet op de hoogte te brengen van het nieuwe contract met een hogere kale huur.

Weigeren mag maar....

Je mag het contract wel weigeren, maar dan mag de verhuurder de huur ook opzeggen. Als je daar niet schriftelijk mee akkoord gaat, moet de rechter bepalen of je de woning moet verlaten of niet.

Volgens De Woonbond is in de meeste geliberaliseerde huurcontracten wel iets vastgelegd over de huurverhoging. De huurverhoging kan op verschillende manieren zijn geregeld en de ene regeling is gunstiger voor huurders dan de andere. Zo kan in het huurcontract staan dat de kale huur jaarlijks met een bepaald percentage stijgt, bijvoorbeeld 2 procent.

Maar meestal wordt de huurverhoging vastgelegd met een indexeringsclausule. Dit houdt in dat de kale huur jaarlijks stijgt met de inflatie volgens een bepaalde prijsindex. Daarmee ben je enigszins beschermd tegen een extreme huurverhoging.

Echter, de huurverhoging kan gebaseerd zijn op de prijsindex van het CBS, maar het kan ook een andere index zijn. Volgens De Woonbond staat niet altijd in het huurcontract welke prijsindex wordt gebruikt waardoor de huurverhoging tientallen euro’s in jouw nadeel kan uitpakken. Vraag de verhuurder dus op welke prijsindex de huurverhoging is gebaseerd als dit niet duidelijk is.

De verhuurder kan bij een huurverhoging volgens een prijsindex een opslagpercentage hanteren. De huur gaat dan omhoog met de inflatie plus een bepaald percentage. De huur stijgt bijvoorbeeld volgens de prijsindex met 1,7 procent en daar komt bijvoorbeeld 4 procent bovenop.

Daarnaast kan er een markthuurbepaling in het huurcontract zijn opgenomen. Hierbij mag de verhuurder eens in de zoveel jaar de huur gelijktrekken met de marktconforme huren. Dit kan betekenen dat de huur in één klap fors wordt verhoogd. De huurder moet wel kunnen aantonen dat de nieuwe huurprijs marktconform is op basis van vergelijkbare woningen in de buurt.

Bezwaar maken huurverhoging vrije sector

Bezwaar maken tegen een verhoging in de vrije sector is lastig aangezien de verhuurder boven de liberalisatiegrens vrij is om de huurprijs te bepalen. Je zou eventueel wel kunnen bekijken of jouw vrije sector huurwoning voldoet aan de eisen voor een huur boven de liberalisatiegrens.

Om een woning voor een prijs boven de liberalisatiegrens te mogen verhuren, moet deze een bepaald aantal punten halen in het Woningwaarderingsstelsel (WWS), kortweg puntensysteem. Eigenschappen van de woning als vierkante meters, ligging en WOZ-waarde bepalen hoeveel punten de woning krijgt in dit systeem.

Bij een bepaald aantal punten is een bepaalde huurprijs gekoppeld aan het aantal punten, maar boven een bepaalde puntengrens is de woning geliberaliseerd en geldt die koppeling niet meer. Je kunt dus checken of jouw woning bij de start van het huurcontract het benodigde aantal punten had voor een huurprijs boven de liberalisatiegrens die destijds gold.

Is jouw woning zeker een geliberaliseerde woning en is de huurverhoging extreem, dan kun je advies inwinnen bij de Woonbond. Rechters oordelen soms in het voordeel van de huurder als de huurverhoging extreem hoog is.

Huurverhoging sociale huurwoning

Sociale huurwoningen zijn woningen onder de liberalisatiegrens. In 2020 is de grens 737,14 euro. Verhuis je in dat jaar naar een woning met een kale huur onder dat bedrag, dan woon je in een sociale huurwoning. Dit betekent dat de verhuurder gebonden is aan maximale huurprijzen en maximale huurverhogingen.

De huurverhoging bij sociale huur mag in 2020 maximaal 5,1 tot 6,6 procent bedragen. Bij inkomens tot 43.574 euro mag de huur met 5,1 procent omhoog (2,6% inflatie 2019 + 2,5 procentpunt inkomensafhankelijk). Voor inkomens boven de 43.574 euro mag de huur met 6,6 procent omhoog  (2,6% inflatie 2019 + 4,0 procentpunt inkomensafhankelijk).

Door de huurverhoging kan de huur boven de liberalisatiegrens uitkomen die gold toen je in het huis trok. De huur kan ook boven de liberalisatiegrens van het huidige jaar uitstijgen (de liberalisatiegrens wordt elk jaar bepaald). Dit betekent niet dat de woning ineens vrije sector is geworden. De verhuurder moet zich bij huurverhogingen houden aan de maximale huurprijs in het puntenstelsel. Maar dat kan wel een bedrag zijn boven de huidige liberalisatiegrens.

Het aantal punten dat jouw woning scoort bepaalt dus de maximale huurprijs bij huurverhogingen als je in een sociale huurwoning woont. Anders bij een vrije sector-woning waar de verhuurder zich bij huurverhogingen niet aan maximale huurprijzen hoeft te houden.

Bezwaar maken huurverhoging sociale huur

Bij sociale huur kun je bezwaar maken als de huur na de verhoging hoger is dan het puntensysteem toestaat. Voor een check op de maximale huurprijs kun terecht bij de Huurcommissie. Ook kun je bezwaar maken als de huurverhoging hoger is dan de bovenstaande percentages. Daarnaast kunnen ook gebrekkig onderhoud, een onduidelijke kale huurprijs en een te laat huurverhogingsvoorstel redenen voor bezwaar zijn.

Lees meer over huurwoningen: