• Vanwege de coronacrisis hebben grote winkelketens als C&A, H&M en Zara aangekondigd voorlopig geen huur te betalen.
  • Vastgoedverhuurders zitten daar niet op te wachten, blijkt uit een rondgang van het Financieele Dagblad. 
  • De coronacrisis is uniek. In de rechtspraak en in de wet zijn geen uitspraken en bepalingen te vinden voor een vergelijkbare situatie, schrijft advocaat Thomas van Vugt in deze analyse. 
  • Het gros van de huurders heeft een ‘erg verhuurdersvriendelijke’ overeenkomst gesloten waarin een beroep op huurprijsvermindering is uitgesloten.
  • Van Vugt ziet mogelijk een uitweg voor de huurders met een beroep op een bepaling in het Burgerlijk Wetboek over ‘onvoorziene omstandigheden’.  

ANALYSE – Een aantal grote winkelketens zoals C&A, H&M en Zara hebben in brieven aan hun verhuurders aangekondigd dat zij de komende tijd geen huur meer zullen gaan betalen.

Maar deze winkels hebben hun deuren ‘vrijwillig’, dus niet op last van de overheid, gesloten. Hoe zit dit juridisch?

In de rechtspraak zijn geen uitspraken te vinden over vergelijkbare situaties. Die zijn er simpelweg niet. Dat geldt ook voor de wet: er zijn voor de huidige situatie geen specifieke bepalingen.

Huurovereenkomst is vaak erg verhuurdersvriendelijk

Als een van de verhuurders naar de rechter stapt om achterstallige huur te incasseren, dan zal de rechter als uitgangspunt de in de huurovereenkomst gemaakte afspraken nemen. En daar schuilt voor zeer veel huurders een probleem.

Veruit het grootste deel van de winkels in Nederland heeft een huurovereenkomst op basis van het ‘ROZ-model’ (Raad voor de Onroerende Zaken) gesloten. Dit model is erg verhuurdersvriendelijk. Het houdt vooral rekening met de rechten van de verhuurder en de plichten van de huurder.

Huurprijsvermindering is uitgesloten in de voorwaarden

In de algemene bepalingen die in het ROZ-model van toepassing worden verklaard, is een vergaande uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verhuurder opgenomen. Ook is in de voorwaarden een beroep op huurprijsvermindering uitgesloten. Voor de vele huurders die een ROZ-huurovereenkomst hebben getekend, zal het denk ik dan ook lastig worden om voor huurprijsvermindering in aanmerking te komen.

Mogelijk baat de huurders een beroep op de bepaling in het Burgerlijk Wetboek over onvoorziene omstandigheden. Maar een beroep daarop wordt door de rechter niet snel aangenomen. Tijdens de economische crisis is in diverse procedures tevergeefs een beroep op deze bepaling gedaan.

Mogelijk clementie bij de rechter door coronacrisis

Maar de huidige coronacrisis is van een andere orde. Huurders die de deuren hebben gesloten kunnen naar mijn verwachting op behoorlijk wat clementie rekenen bij de rechter. Als de huurder zou voorstellen om de pijn te delen (en daarmee in feite dus 50 procent huurkorting vraagt) dan lijkt mij dat en redelijk en goed pleitbaar voorstel waarvoor de rechter gevoelig zal zijn.

Slim dus, die brief van de grote winkelketens. Het dwingt de verhuurders in feite om met een tegenvoorstel te gaan komen.

Thomas van Vugt is sinds 2003 als advocaat in Amsterdam gevestigd. Hij richtte in 2011 samen met zijn drie partners AMS Advocaten op. Thomas adviseert en procedeert met name op het gebied van het verbintenissenrecht en vastgoedrecht en het huurrecht bedrijfsruimte.

Lees meer over retail in de coronacrisis: