In het begin van het jaar versturen gemeenten de nieuwe schatting van de WOZ-waarde van huizen naar woningeigenaren. Denk je dat de waarde van jouw woning te hoog ingeschat is, dan kun je bezwaar maken.

De WOZ-beschikking wordt in de eerste acht weken van het jaar bekendgemaakt, al dan niet tegelijkertijd met de gemeentelijke belastingaanslag. Gemeenten baseren de onroerendezaakbelasting (OZB) en soms ook de rioolheffing op de WOZ-waarde.

Heb je een eigen woning, dan is de WOZ-waarde van belang voor het eigenwoningforfait voor de aangifte van de inkomstenbelasting. Daarnaast gebruikt de Belastingdienst de WOZ-waarde voor de vennootschapsbelasting, schenkbelasting, erfbelasting en de verhuurdersheffing voor verhuurders.

Waterschappen, een overheidslaag die voor het beheer van water in een bepaald gebied zorgen, zijn verplicht belasting te heffing. Deze watersysteemheffing is een percentage van de WOZ-waarde.

Verder kan de WOZ-waarde van belang zijn voor de hypotheekrente als je een eigen woning hebt. Met een hogere WOZ-waarde kom je mogelijk in aanmerking voor een lagere rente. Lees hier meer.

Voor de belastingen is het uiteraard niet gunstig als de WOZ-waarde hoger uitvalt. Dat is hoogstwaarschijnlijk wel het geval, ondanks dat de gemiddelde huizenprijzen sinds de tweede helft van 2022 dalen.

WOZ-waarde valt waarschijnlijk hoger uit

De daling van huizenprijzen komt nog niet terug in de WOZ-waarde, omdat de beschikking die nu op de mat is gevallen peildatum 1 januari 2022 heeft. Hierin is dus de waardeontwikkeling van 2021 meegenomen, een jaar waarin de gemiddelde huizenprijs nog fors steeg. Dat is ook terug te zien in de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde, volgens de Waarderingskamer.

Lees ook: WOZ-waarde huizen 17% hoger: zo groot zijn de verschillen per gemeente

Hoewel de waarde van een individuele woning niet per se dezelfde beweging hoeft te maken, is de kans groot dat de WOZ-waarde hoger uitvalt. Dat betekent hogere belastingen in een tijd waarin de gemiddelde huizenprijs inmiddels aan het dalen is en waarin het leven almaar duurder wordt vanwege de torenhoge inflatie.

Dat kunnen redenen zijn om de WOZ-waarde extra kritisch onder de loep te nemen. Want ondanks de snelle stijging van huizenprijzen in 2021, het jaar waarover de WOZ-waarde op de beschikking van 2023 gaat, kan het zijn dat de gemeente deze te hoog heeft ingeschat.

Gemeenten schatten de WOZ-waarde op basis van vergelijkbare woningen in de buurt. Het kan zijn dat de woningen minder vergelijkbaar zijn met jouw woning dan de gemeente dacht.

Om dat te controleren moet je dus eerste de WOZ-waarde weten. Die staat vermeld op de beschikking, maar is ook terug te vinden bij Wozwaardeloket.nl. Op deze website kun je op adres zoeken naar WOZ-waardes, ook naar de waardes van een aantal jaren terug.

WOZ-waarde: taxatie door de gemeente

Je kunt het taxatieverslag van je woning opvragen bij de gemeente, om te zien met welke woningen deze is vergeleken en of deze woningen daadwerkelijk vergelijkbaar zijn.

Bij een taxatie kijkt de gemeente naar onder meer gegevens over de grond en het gebouw. En naar vergelijkbare woningen die zijn verkocht rond de peildatum, dus 1 januari 2022. De woningen kunnen in een steekproef zijn geselecteerd.

Het is niet zo dat een taxateur elke woning bezoekt. Er is sprake van een systematische vergelijking, wat betekent dat de gemeente met een computermodel een groot aantal woningen tegelijk vergelijkt en taxeert. Hierbij wordt gekeken naar verschillen in bijvoorbeeld de ligging of het aantal vierkante meters.

Om het model te gebruiken moet de gemeente wel de kenmerken van woningen bijhouden en de verkoopprijzen analyseren.

In het taxatieverslag staan meestal uiteindelijk drie verkochte woningen in de buurt die vergelijkbaar zijn met jouw woning. Maar het zijn uiteindelijk de verkoopcijfers van alle woningen in de gemeente waarmee de WOZ-waarde wordt bepaald. Hierbij geldt dat verkopen tot één jaar voor en na de peildatum kunnen worden meegenomen.

De WOZ-waarden die met het computermodel zijn bepaald, worden gecontroleerd en eventueel verbeterd voordat ze bekend worden gemaakt, schrijft de Waarderingskamer. Dat is de instantie toezicht houdt op de uitvoering van de Wet WOZ. Lukt het niet om met de beschikbare gegevens de waarde te bepalen, dan taxeert de gemeente de woning ter plaatse.

Het taxatieverslag wordt soms als bijlage meegestuurd met de WOZ-beschikking. Is dat niet gebeurd, dan kun je het opvragen bij de gemeente.

Vervolgens kun je in het Kadaster ook zelf controleren of de verkoopprijzen van woningen in jouw buurt rond 1 januari 2022 ongeveer gelijk waren aan de door de gemeente geschatte WOZ-waarde.

Mogelijk kun je 'informeel' bezwaar maken

Denk je aan te kunnen tonen dat de WOZ-waarde te hoog is, dan kun je bezwaar maken. In de beschikking staat hoe je dat kunt doen. Er zijn veel bureaus die aanbieden bezwaar te maken, maar dit kun je ook zelf doen. En wellicht hoef je niet eens een officiële bezwaarprocedure te starten.

Wel is het van belang om in ieder geval binnen de bezwaartermijn van zes weken aan de bel te trekken. Neem dus binnen zes weken contact op met de gemeente.

Bij steeds meer gemeenten is het mogelijk om informeel bezwaar te maken met bijvoorbeeld een telefoontje of een e-mail. Op die manier kun je samen met de taxateur nog eens naar de WOZ-waarde kijken.

Dit scheelt de gemeente veel tijd en geld. Want de kosten van een bezwaarprocedure zijn voor de gemeente. Ook de bureaus die WOZ-bezwaar maken voor huiseigenaren, moet de gemeente betalen.

Ben je er na een informeel gesprek nog steeds van overtuigd dat de WOZ-waarde niet klopt, dan kun je alsnog schriftelijk een formele bezwaarprocedure starten. De gemeente moet dan dit kalenderjaar nog uitspraak doen. Als je het daar niet mee eens bent, kun je een procedure starten bij rechtbank.

LEES OOK: Hogere WOZ-waarde? Dit is mogelijk de laatste kans om daarmee een lagere hypotheekrente te krijgen