- De Zwitserse zakenbank UBS heeft een lijst opgesteld van wereldsteden met een mogelijke zeepbel op de huizenmarkt.
- Volgens de Global Real Estate Bubble Index zijn de risico’s het grootst in Zürich en Tokio.
- Ook in Amsterdam zijn de huizenprijzen te hoog, constateert UBS.
- Lees ook: Zo hard zijn huizenprijzen in Nederland gestegen in 30 jaar tijd: koopwoning gemiddeld 5 keer zoveel waard
Over de hele wereld voelen de huizenmarkten de pijn van de sterk gestegen hypotheekrentes. De stijging van hypotheekrentes hangt samen met de stijging van de inflatie en de verhoging van beleidsrentes door centrale banken in reactie hierop.
De lijst van centrale banken die de afgelopen jaren de rente hebben verhoogd, is lang: de Federal Reserve, de Europese Centrale Bank, de Indiase Centrale Bank, de Bank of England, de Reserve Bank of Australia, de Centrale Bank van Korea, de Centrale Bank van Brazilië, de Bank of Canada en vele anderen hebben hun beleidsrente verhoogd om de inflatie te lijf te gaan.
Dat stuwt ook de hypotheekrente na jaren van lage rentes. Daardoor worden huizen minder goed betaalbaar en dalen de prijzen in sommige stedelijke gebieden.
“De gemiddelde huizenprijs in wereldsteden liet, gecorrigeerd voor de inflatie, vorig jaar de grootste daling zien sinds de financiële crisis van 2008”, schrijven vastgoedspecialisten Claudio Saputelli en Matthias Holzhey van de Zwitserse zakenbank UBS in een nieuw rapport.
Zelfs nu er een eind lijkt te komen aan de renteverhogingen van centrale banken, lopen huizenprijzen in meerdere wereldsteden het risico in elkaar te klappen, stellen Saputelli en Holzhey.
De analisten van UBS werken met een door henzelf ontwikkelde Global Real Estate Bubble Index. Die index bestaat uit vijf variabelen: de verhouding tussen huizenprijzen en inkomens, de verhouding tussen huizenprijzen en huurprijzen, de verhouding tussen de gemiddelde huizenprijs in een wereldstad en de gemiddelde huizenprijs in het land waar de stad ligt, verandering in het aandeel van de bouwsector in het nationaal inkomen, en tot slot de verandering in de verhouding tussen de hypotheekschuld van een land en het nationaal inkomen.
Zürich en Tokio staan bovenaan de lijst van steden die het meeste risico lopen op een vastgoedzeepbel. Hierbij kijken de analisten van UBS in hoeverre de bovengenoemde indicatoren afwijken van een historisch gemiddelde.
Voor Zürich en Tokio geldt dat de afwijking meer dan 1,5 standaarddeviatie is. Zürich zit op 1,71 en Tokio op 1,65. Voor beide steden geldt dat drie van de vijf variabelen ver afwijken van het historische gemiddelde.
De grafiek hieronder toont de ontwikkeling van de vijf factoren van de index van Zürich.
Foto: UBS
Ook in 15 andere wereldsteden is de huizenmarkt oververhit met standaarddeviaties die een afwijking tonen van 0,5 tot 1,5 keer ten opzichte van het historische gemiddelde. Hieronder het overzicht van de steden met tussen haakjes de standaarddeviatie:
- Miami (1,38)
- München (1,35)
- Frankfurt (1,27)
- Hongkong (1,24)
- Toronto (1,21)
- Genève (1,13)
- Los Angeles (1,03)
- Londen (0,98)
- Tel Aviv (0,93)
- Vancouver (0,81)
- Amsterdam (0,80)
- Stockholm (0,74)
- Parijs (0,73)
- Sydney (0,67)
Hoewel de huizenmarkten van alle hierboven genoemde 17 steden oververhit zijn en zich mogelijk in een zeepbel bevinden, lopen sommige steden volgens analisten Saputelli en Holzhey meer risico op scherpe prijsdalingen dan andere. Tel Aviv, München, Hongkong, Zürich, Genève en Frankfurt lopen momenteel de grootste risico's.
Amsterdam is wat lager op het lijstje te vinden, met een standaarddeviatie van 0,8 ten opzichte van het historische gemiddelde.
Terugverdientijd aankoop woning met huurinkomsten
Eén van de indicatoren die wijst op oververhitte huizenmarkten, is de ontwikkeling van het aantal jaren dat een belegger die een huis koopt nodig heeft, om met een gemiddelde huurprijs de aankoopprijs van de woning terug te verdienen. Dit is gevisualiseerd in de onderstaande infographic.
De witte bolletjes geven aan hoe de situatie in 2013 was en de donkerrode bolletjes hoe dat in 2023 zit. Voor Amsterdam geldt bijvoorbeeld dat een belegger die in 2013 een huis kocht en verhuurde met de toenmalige gemiddelde huuropbrengsten, na 19 jaar de aankoopprijs had terugverdiend. Inmiddels is de terugverdientijd gestegen naar 26 jaar in Amsterdam.
Foto: UBS
"Zulke lange terugverdientijden komen door een veel te hoge waardering van huizen na een reeks van jaren met lage hypotheekrentes", schrijven Saputelli en Holzhey. "De huizenprijzen in deze steden blijven kwetsbaar voor correcties als hypotheekrentes voor langere tijd hoog blijven of zelfs nog verder gaan stijgen."
"Beleggers verwachten in de vorm van vermogenswinst gecompenseerd te worden voor de hele lage huurinkomsten", stelt UBS. "Als die verwachting niet uitkomt en de vooruitzichten slechter worden, zullen huiseigenaren met een hoge huizenprijs ten opzichte van de huur waarschijnlijk flink wat vermogen verliezen."