- Huizenprijzen kunnen in de loop van 2023 tijdelijk gaan dalen, verwachten economen van Rabobank.
- Een huizencrisis zoals in de jaren 2009 tot en met 2013 is echter onwaarschijnlijk.
- Op korte termijn wordt de vraag op de huizenmarkt geremd door de stijging van hypotheekrentes, hoge kosten voor stroom en gas en de afkoeling van de economie.
- Lees ook: Biedt de stijging van de waarde van je huis bescherming tegen de inflatie? Op lange termijn wel, zegt huizenmarktexpert
Huizenprijzen zouden in 2023 voor het eerst in jaren kunnen dalen, verwachten economen van Rabobank
Door zorgen over economische tegenwind, dure energie en de stijging van de hypotheekrente komt het besteedbaar inkomen onder druk te staan. Gevolg is dat huizenkopers minder ruimte hebben om hoge hypotheken te financieren. Dit drukt de vraag naar woningen, merken economen van Rabobank. Daarnaast zetten meer mensen hun huis op de markt waardoor het aanbod groeit.
Voor heel 2022 verwachten de economen van Rabobank nog wel dat woningen op jaarbasis gemiddeld ruim 15 procent in waarde stijgen. Over heel 2023 zullen ze nog 3 procent duurder worden, maar “in de loop van volgend jaar kunnen de huizenprijzen beperkt gaan dalen.”
De afgelopen maanden is al sprake van afkoeling op de huizenmarkt, waarbij de prijzen minder hard stijgen. Volgens data van het CBS en het Kadaster stegen huizenprijzen gemiddeld 14,5 procent in juli op jaarbasis, terwijl begin dit jaar nog sprake was van een stijging van meer dan 20 procent op jaarbasis.
Op de woningmarkt werd afgelopen maand voor het eerst sinds mei 2020 meer onder de vraagprijs geboden dan erboven, constateerde Makelaarsland, een van de grootste makelaarskantoren van Nederland, begin september. Het percentage biedingen onder de vraagprijs is in twee maanden zelfs verdubbeld. Het makelaarskantoor spreekt van “het volgende signaal van de veranderende woningmarkt”.
Bij 45,9 procent van de biedingen werd er onder de vraagprijs geboden, tegenover 45,6 procent biedingen boven de vraagprijs. Hoewel het verschil minimaal is, noemt Makelaarsland het toch opvallend. “In het eerste kwartaal van dit jaar werd er nog in ruim zeventig procent van de gevallen overboden”, zegt directeur Gijs van Wijgerden.
Stijging hypotheekrente en hoge energieprijzen risico voor huizenmarkt
"Door de gestegen rentes en de toegenomen onzekerheid wordt het sentiment over de huizenmarkt steeds negatiever. Dit remt de vraag. Ook de pijlsnel gestegen energieprijzen en de vrees voor de toekomstige energierekening zorgen er vermoedelijk voor dat mensen voorzichtiger zijn", vat woningmarkteconoom Carola de Groot de situatie samen. Ze verwacht dat mensen die eerder nog op zoek waren naar een huis die jacht staken.
Hypotheekrentes zijn vooral in de eerste helft van dit jaar hard gestegen. Daarna volgde een lichte terugval in de zomer, maar inmiddels zitten rentes weer in de lift.
Lees ook: Hypotheekrente verder omhoog? Let op deze 2 indicatoren
De economen van Rabobank constateren wel dat de woningmarkt krap blijft. Zo vinden verkopers van een huis nog altijd snel een koper. Volgens De Groot is het ook nog lang niet zeker dat de toename van te koop staande woningen doorzet.
De verwachte daling van de huizenprijzen in de loop van volgend jaar zal dan ook geen crisis teweegbrengen zoals tussen 2008 en 2013, verwachten de Rabobank-economen. Dit komt omdat veel huizenbezitters veel overwaarde hebben.
Ook speelt mee dat huizenbezitters minder risicovol geleend hebben om hun huis te kunnen kopen dan tijdens de financiële crisis. Toen waren aflossingsvrije hypotheken bijvoorbeeld populair, waardoor het uitstaande krediet vaak hoger was dan de marktwaarde van het huis. Door de vrees voor restschulden bij een verkoop durfden minder mensen te verhuizen, wat de vraag naar huizen verder drukte.
Toch is het niet ondenkbaar dat woningprijzen sterker dalen dat Rabobank nu nog verwacht. Dat kan gebeuren als na de eerste prijsdalingen mensen wachten met het kopen van een huis, in de hoop dat dit nog goedkoper wordt.