De huizenmarkt koelt af en woningprijzen dalen zelfs sinds een aantal maanden. Dit betekent echter niet automatisch dat koopwoningen betaalbaar zijn geworden, aangezien de hypotheekrente in een jaar tijd fors is gestegen.

In een eerder artikel ging Business Insider na of een koopwoning voor een stel starters die in Flevoland willen kopen, begin 2023 betaalbaarder is geworden, vergeleken met een jaar geleden.

De conclusie was dat de stijging van de hypotheekrente er zo hard inhakt, dat dit zwaarder weegt dan het feit dat je met een lagere hypotheek toe kunt, als gevolg van de gedaalde huizenprijs.

Anders gezegd: door de gestegen hypotheekrente betaalt het stel in 2023 hogere maandlasten, ondanks dat hun woning goedkoper is dan een jaar geleden.

De verwachting onder economen is inmiddels dat de daling van de huizenprijs voorlopig doorzet. Zo gaan woningmarktexperts van ABN AMRO uit van een daling van de gemiddelde huizenprijs met 6 procent dit jaar en nog eens 4 procent in 2024.

In dit verband is het interessant om een idee te krijgen hoe hard de huizenprijzen nog moeten dalen om koopwoningen betaalbaarder te maken. Uiteraard is die vraag niet heel eenvoudig te beantwoorden.

Om te beginnen is van belang: betaalbaar voor wie?

Een doorstromer die al een huis heeft en in 2012 de hypotheekrente voor 10 jaar vast zette op ongeveer 5,5 procent, is met de huidige 10-jaars hypotheekrente zonder NHG-verzekering nog altijd ongeveer 1 procentpunt goedkoper uit. Dat wil zeggen: als de omvang van de hypotheek gelijk blijft op het moment dat de hypotheekrente opnieuw wordt vastgelegd.

Voor starters is het verhaal anders, want zij hebben te maken met aan de ene kant dalende huizenprijzen en aan de andere kant de stijging van de hypotheekrente.

De ontwikkeling van hypotheekrentes en huizenprijzen is met veel onzekerheid omgeven. Hypotheekrentes voor langere rentevaste perioden zijn vanaf de piekniveaus van oktober 2022 weer iets gedaald. Hoe dat verder verloopt, hangt vooral af van de ontwikkeling van rentes op de kapitaalmarkt. Die zijn sinds medio januari juist weer licht gestegen.

Huizenprijs en hypotheekrente

In de huidige, onzekere markt is het handig om naar een paar scenario's te kijken voor zowel de ontwikkeling van de huizenprijs als de hypotheekrente.

De onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs per maand, op basis van gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster.

Te zien is dat de gemiddelde huizenprijs in januari 2022 op bijna 435.000 euro lag en dat de gemiddelde transactieprijs in december was gezakt naar iets meer dan 401.000 euro, ofwel ongeveer 34.000 euro minder.

Uit gegevens van Van Bruggen Adviesgroep blijkt dat de gemiddelde hypotheekrente zonder NHG-verzekering voor 10 jaar vast in januari 2022 op 1,45 procent lag. Afgelopen december was deze rente gestegen naar 4,59 procent.

Business Insider heeft gekeken wat de gedaalde huizenprijs en de gestegen hypotheekrente betekenen voor de maandlasten. Dat hebben we gedaan met deze tool van Berekenhet.nl.

We zijn uitgegaan van een annuïteitenhypotheek die gelijk is aan de woningwaarde. Het bedrag van de netto maandlasten waarin de fiscale hypotheekrenteaftrek is meegenomen, geldt bij aanvang van de hypotheek.

In de bovenstaande tabel is te zien dat de daling van de benodigde hypotheek met 34.000 euro niet opweegt tegen de stijging van de hypotheekrente met ruim 3 procentpunt in een jaar tijd.

De netto maandlast bij aanvang van de annuïteitenhypotheek valt in dit voorbeeld in december 2022 bijna 200 euro hoger uit dan aan het begin van het jaar.

Bij een annuïteitenhypotheek bestaat de maandlast uit een combinatie van rente en aflossing. Bij een lagere hypotheekrente bestaat een groter deel van de maandlast uit aflossing.

Je ziet in het voorbeeld hierboven dat een stijging van de hypotheekrente de bruto maandlasten zo'n 500 euro hoger doet uitvallen. Hierdoor neemt echter ook de aftrekbare hypotheekrente toe, zodat de stijging van de netto maandlasten in eerste instantie minder zwaar aantikt.

Maar laten nu we eens kijken wat een verdere daling van de huizenprijs kan doen. Hieronder nemen we daarvoor twee scenario's.

In het eerste geval daalt de huizenprijs vanaf het niveau van 401.100 euro met respectievelijk 5 procent en 10 procent, terwijl de hypotheekrente blijft hangen op 4,5 procent.

In de onderstaande tabel is te zien dat de netto maandlast bij een daling van de huizenprijs met 5 procent zakt naar 1.460 euro en bij een daling van 10 procent naar 1.387 euro.

Ofwel: om wat betreft de woninglasten in de buurt te komen van de situatie van begin 2022, zou de huizenprijs bij een gelijkblijvende hypotheekrente nog zeker 10 procent moeten dalen.

Stel echter dat het meevalt met de afkoeling van de huizenprijzen en dat aan de andere kant de hypotheekrente weer iets daalt. In het tweede scenario houden we de huizenprijs stabiel op 401.000 euro en laten we de hypotheekrente met respectievelijk 0,5 procentpunt en 1 procentpunt zakken ten opzichte van het niveau van 4,5 procent.

In de onderstaande tabel kun je zien dat in het scenario van een 1 procentpunt lagere hypotheekrente van 3,5 procent de netto maandlasten op 1.427 euro uitkomen. Dat is een serieuze daling van ongeveer 120 euro per maand. Tegelijk ben je dan nog steeds duurder uit vergeleken met situatie begin 2022, met de hogere huizenprijs (435.000 euro) en een fors lagere hypotheekrente (1,45 procent).

Het meest gunstige scenario vanuit het perspectief van de betaalbaarheid is een daling van de huizenprijs én de langlopende hypotheekrente. Als bijvoorbeeld de gemiddelde huizenprijs met 10 procent daalt, zodat een hypotheek van 360.900 euro volstaat, en de 10-jaars rente een half procentpunt terugvalt tot 4 procent, dan dalen de netto maandlasten in ons voorbeeld naar 1.337 euro. Dat is gunstiger dan de situatie aan het begin van 2022.

Kortom, om de betaalbaarheid van koopwoningen te verbeteren moet de huizenmarkt nog een stuk sterker afkoelen.

LEES OOK: Lagere huizenprijzen: hier kun je met maximale hypotheek een huis kopen, als je alleen €60.000 of samen €80.000 verdient