De huizenprijzen gaan de komende twee jaar nog flink dalen door het verslechterde sentiment op de markt, stellen economen van ABN AMRO in de donderdag verschenen Woningmarktmonitor.

Vanwege de nog altijd hoge inflatie, de gestegen hypotheekrente en de zwakke vooruitzichten voor de economische groei, heeft de bank de prognoses voor de ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijs bijgesteld.

Voor dit jaar rekenen de economen van ABN AMRO op een daling van huizenprijzen met gemiddeld 6 procent en voor 2024 een daling van 4 procent.

ABN AMRO stelt ook de ramingen voor het aantal transacties naar beneden bij en rekent voor dit jaar op 5 procent minder transacties. In 2024 zal naar verwachting de interesse om te kopen weer aantrekken, voor dat jaar wordt de stijging van het aantal transactie dan ook op 2,5 procent geraamd.

Aanbod van te koop staande huizen stijgt

Terwijl de huizenmarkt begin 2022 sterk oververhit was, stijgt inmiddels het aantal woningen dat wordt aangeboden weer. In het vierde kwartaal van 2022 stonden er volgens makelaarsclub NVM 35.000 woningen te koop, maar liefst 19.000 meer dan in het vierde kwartaal een jaar eerder.

Dat er meer woningen te koop staan, komt doordat verkopers hun huis eerder te koop zetten. Er is minder belangstelling, er wordt minder overgeboden, en het duurt langer voordat de woning verkocht wordt. Dus is het zaak meer tijd uit te trekken voor de verkoop.

Bij doorstromers groeit daarom de voorkeur om eerst een koper te vinden voor de oude woning en pas daarna zelf een woning aan te schaffen.

Wat betreft het aanbod van nieuwe woningen is er overigens ook vertraging. Bouwbedrijven in Nederland leveren dit en volgend jaar bijna een tiende minder woningen op dan vorig jaar, verwacht het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB).

De gestegen kosten voor bouwmaterialen en hogere rentes zetten volgens het onafhankelijke onderzoeksbureau een rem op de bouw. Daarnaast kregen bouwers eind 2022 te maken met een stikstoftegenvaller die waarschijnlijk meespeelt in de krimp.

De totale bouwproductie, waarbij bijvoorbeeld ook verbouwingen en wegenbouw meetellen, daalt dit jaar naar verwachting met 1,5 procent. In 2024 volgt in de basisraming van het EIB nog eens 2 procent krimp. Naast nieuwbouwwoningen loopt ook het aantal opgeleverde utiliteitsgebouwen hard terug. Dat zijn alle panden die niet als woning worden gebruikt, zoals scholen, kantoren, fabrieken of winkels.

De nieuwe vooruitzichten zijn slecht nieuws voor minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Om het woningtekort op te lossen wil hij dat er jaarlijks 100.000 nieuwe woningen in Nederland bij komen. Dit en volgend jaar blijft het aantal reguliere nieuwe woningen waarschijnlijk steken op 70.000, verwacht het EIB.

Lees ook: Vraag naar nieuwbouw zakt in vanwege de gestegen hypotheekrente, maar projecten worden nog amper uitgesteld

Slechte betaalbaarheid huizen tast vertrouwen aan

Voor bestaande woningen geldt dat de daling van het aantal transacties een omslag vertegenwoordigt in het sentiment op de huizenmarkt. Tastte eerder nog het gebrek aan aanbod het woningmarktvertrouwen aan, nu is dat de betaalbaarheid.

De betaalbaarheid is verslechterd doordat de huizenprijzen de afgelopen jaren fors zijn opgelopen, helemaal tijdens de coronapandemie.

De gemiddelde huizenprijs steeg van 326.000 euro begin 2020 naar 427.000 euro in eind 2022. Dat is op zichzelf al een flink bedrag, maar nu ook daar nog eens een hoge hypotheekrente boven opkomt, kan het een bittere pil zijn om te slikken. Helemaal omdat het besteedbaar inkomen door de inflatie onder druk is komen te staan.

Lees ook: Dit doet de huizenprijs bij jou in de buurt in het vierde kwartaal van 2022

Hoge hypotheekrente in 2023

De hypotheekrente is in 2022 fors gestegen. Voor de ontwikkeling dit jaar is van belang wat de Europese Centrale Bank (ECB) gaat doen én hoe de langlopende rentes zich ontwikkelen op de kapitaalmarkt.

ABN AMRO verwacht dat de ECB de beleidsrente dit jaar nog verder zal gaan verhogen en dat deze rond mei uit zal komen op zo'n 3 procent. De rente van de ECB heeft vooral invloed op kortlopende rentes, zoals de variabele hypotheekrente.

Voor langlopende rentes zijn de verwachtingen omtrent de inflatie op de langere termijn van belang.

LEES OOK: Lagere huizenprijzen: hier kun je met maximale hypotheek een huis kopen, als je alleen €60.000 of samen €80.000 verdient